目 录
案例一：租售房地产开发项目案例 案例二：混合房地产开发项目案例
案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例 案例四 房地产开发项目贷款申请报告评估案例
案例一 租售房地产开发项目案例
1.市场分析和需求预测 X X市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之区人口约60万人，面积187平方公里。
X X市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间，除此之外无房可住的不计其数。 x X市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城镇住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，X X市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。
根据《X X市统计年鉴》 (1998)显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000余户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实惠住房，从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。
从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。
据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房产约有千余户，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。 2.建设指导思想
根据建设部有关城市建设的法规及X X市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。 3.建设内容和规模
X X小区占地8.78公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4
万平方米已经竣工发售。X X北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。 4.规划选址
X X北小区位于X X市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处，现有建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。 5.规划布局
由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路的沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。 6.住宅布局
小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个牛公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围合，小区分为4个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团，以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要人口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要出入口处设置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1:1.2。 7.小区绿化
为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置，除小区中心绿地外，在零星地块见缝插绿进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。 8.方案设想
X X北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面下功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是：
第一，坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则。改善居住条件的内容较多，让各种户型的人口住得下，辈份、性别分得开，家具、日常用品放得下，同时还让住户买得起。面积小了住不下，居室少了人口分不开，空间小了家具放不下，标准高了买不起，这些客观矛盾在规划设计和方案设计时均做了较为仔细的考虑和推敲。
第二，坚持“节地、节能、节材”的设计原则。土地、能源和建材的合理利用是建筑设计的三个并重的原则，尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上，门窗尺寸选型，屋顶保温采取一些行之有效的措施，这是降低工程造价的关键。
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住宅单体设计方案共13种类型，其中三室两厅的2种，三室一厅的4种，两室两厅的4种，两室一厅的3种，面积最小的80平方米，在做施工图设计时可根据住户需要灵活选用不同套型住宅。房屋套型有以下几个特点：一是以起居室为“核心”，其他功能空间有机结合并围合其间，行走便捷。二是以中套型为主，大小套型为辅，适应性强。三是厨房、卫生间分开设置，直接采光，通风良好。四是厨房凸出于阳台，扩大了室内空间，丰富了造型。五是居室朝南，采光、通风好。六是平面紧凑，功能全，适合各阶层家庭住用。 9.实施进度计划及计算期
计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。项目计算期为6年。 10.用款计划 用款计划见表1－1。
表1－1 项 目 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 金额(万元) 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 1 100% 100% 100% 10% 63% 33% 17% 4l% 55% 33% 2 33% 33% 33% 50% 33% 33% 33% 3 57% 4% 33% 32% 26% 12% 33%
11.投资估算
本项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万元组成。 详见附表1－1。 12.资金筹措
项目总投资12391万元，其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见附表1－2。 13.贷款条件
年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。 14.税费率
税费率见表1－2。
表1－2 税费率表(%) 税费项目 营业税
税费率 5 税费项目 公益金 3
税费率 5 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税(按租金) 7 3 33 12 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 土地增值税 10 0 4 30、40、50超率累进 15.销售与出租计划 X X小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年均为100%。各类房屋销售计划见表1－3。
表1－3 房屋销售计划表(%)
年 份 类 型 高层楼房 多层楼房 营业用房 2 40 30 30 3 40 30 30 4 20 30 40 5 10 根据X X市近期相同房地产项目的售(租)价和居民购买力的预测，计划X X小区高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，营业用房的一半出售，售价3500元/平方米。售房加权平均价为1670元/平方米。营业用房的另一半出租，租价1000元/年·平方米，建设期出租房不预租。 16.财务分析 16.1 分析依据 建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社出版，2000年。 16.2 盈利能力分析
项目在计算期内经营收入20671万元，可获利润4954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1137万元，所得税为1635万元，土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。和项目业主投入的资本金3000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是
相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见附表1－3～附表1－5。
项目全部投资内部收益率(所得税前)为32.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为1142万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。详见附表1－6和附表1－7。 商品房投资利润率＝利润总额/总投资×100% ＝4954/12391×100%＝40% 商品房资本金净利润率＝税后利润/资本金×100% ＝3319/3000×100%＝110% 16.3 清偿能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第四年开始分3年等额偿还本金，每年还1297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。详见附表1－8。
16.4 资金平衡分析和资产负债分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时(第3年)仅47%。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表1－9和附表1－10。
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16.5 敏感性分析 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析．分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至23.8%和21.7%，净现值分别下降至373万元和155万元，投资回收期则增加到3.9和4.0年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为计算期只有6年，而且是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。详见表1－4和图1－1。
表1－4 敏感性分析表 序号 0 1 2 3 4 项 目 基本方案 开发产品投资 售房价格 预售款回笼进度 租房价格 变动幅度 (%) 10 －10 10 －10 10 －10 10 －10 全部投资(所得税前) 内部收益率 (%) 32.78 23.82 43.60 43.69 21.74 35.62 27.89 32.84 32.72 净现值 投资回收期 (万元) 1142 373 1911 2130 155 1303 759 1148 1136 (年) 3.74 3.94 3.55 3.55 3.99 3.63 3.96 3.74 3.74
图1－1
敏感性分析(全部投资、所得税前) 1——售房价格；
2——预售款回笼进度； 3——租房价格； 4——基准收益率； 5——开发产品投资
16.5 临界点分析
临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为14232万元，增加1841万元；平均售房价格的临界点为每平方米1477元，下降193元；土地费用的临界点为2126万元，增加1707万元；售房面积的临界点为101780平方米，减少20880平方米。详见表 1－5。
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