合 计 208640 30134 1253 50391 126862 2.2主要建筑物 各区的建筑物和配套设施的安排见表2－2 表2－2 主要建筑物一览表 名 称 牡丹园 C型中档 D型高档 E型中档 F型普通 综合商场 月季园 A型高档 B型中档 C型中档 D型高档 休养所 芍药园 G型中档 合 计 数 量 (幢) 211 18 22 28 142 1 91 19 32 24 15 1 13 13 315 建筑面积 (平方米/幢) 203.56 246.92 151.46 83.28 1000.00 276.33 179.79 203.56 246.92 1200.00 217.38 小 计 (平方米) 26163 3664 5432 4241 11826 1000 20792 5250 5753 4885 3704 1200 2826 2826 49781 按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2－3。
表2－3 房屋类型及面积表 房屋类型 普通住宅 中档住宅 高档住宅 休养所 综合商场 数 量(幢) 142 115 56 1 1 面 积(平方米) 11826 21369 14386 1200 1000 2.3 建筑与装修
各档住宅的建筑与装修条件如下：
普通住宅：建筑面积为80～120平方米，院落2印平方米以下，无车库，水泥檩条楼板，粘土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。
中档住宅：建筑面积为150－220平方米，院落200～300平方米，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，粘土砖墙，屋面为镀锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用为282.2元。
高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为镀锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外墙刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的
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平均建筑装修价格为1660元，每平方米道路和绿化的费用为332元。 休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格分别为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。 2.4 开发进度和项目计算期
项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫尾及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 2.5 项目总投资及用款计划
项目总投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。
房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费6558万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%，工程监理费等其他费用为235万元，涨价及不可预见费率合计为11%。详见表2－4和附表2－1。
表2－4 房地产开发建设投资估算表 单位：万元
序 号 费用名称 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 4 5 6 7 8 房地产开发建设总投资 土地费用 土地购置费 手续费 前期费用 可行性研究费 勘察设计费 场地准备费 其他费用 建造费用 建筑安装费 配套设施 销售费用 管理费用 其他费用 涨价及不可预见费 财务费用 金 额 12866 1252 1200 52 684 30 162 478 14 7870 6558 1312 495 515 235 1216 599 道路、绿化、水电增容 按售房收入的2.96% 1－4项和的5% 1－6项的11% 考察、调研费 含土方、三通一平 备 注 20.87万平方米 自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按1245元/平方米计算，计124.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。 2.6 项目用款计划
项目施工用款计划见表2－5。
表2－5 施工用款计划表 单位：万元
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年份 项目 普通住宅 中档住宅 高档住宅 休养所 综合商场 小 计 1 573 574 429 125 106 1807 2 298 1060 714 75 2147 3 160 923 588 1671 4 457 656 1113 合 计 1031 3015 2388 125 181 6740 除施工用款外的其他项目用款计划见表2－6。
表2－6 其他项目用款计划表 单位：万元 年份 项目 土地费用 前期费用 基础设施建设费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 1 1252 684 150 194 220 90 200 2 340 115 160 90 370 3 414 100 80 55 250 4 334 65 20 280 5 73 41 8 30 6 7 合计 1252 684 1312 515 495 235 86 1216 599 71 162 183 122 61 2.7 资金筹措与借款偿还 本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入540万元，第二年注入360万元；申请房地产投资人民币借款4500万元，第一年借款3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利串4%，单利，宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足。详见附表2－2。 自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第三年一次偿还。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。
还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。 2.8 销售计划及价格
所有住宅均准予预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各年销售资金回笼，分别占售房合同额的28%、45%和27%。根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和休养所的平均租售价格为：
普通住宅 2158元/平方米 高档住宅 4316元/平方米
中档住宅 3718元/平方米 休养所租价 3500元/年·平方米 以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体房屋的布局、位置、院落大小、付款方式、附带条件等在小范围内变动调整。
由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销
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售比例逐年上升，销售计划见表2－7。
表2－7 销售计划表(%) 年份 项目 全 部 普通住宅 中档住宅 高档住宅 1 22 36 19 18 2 25 39 21 20 3 44 25 49 52 4 8 L0 10 合 计 100 100 100 100 按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第三年开始营业。 综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，人工费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%；设备按10年折旧，残值率5%。综合商场从第三年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。 2.9 有关税费率
营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税税率33%，增值税税率(一般)4%，房产税税率按租金12%，盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取。 3.财务分析
3.1 盈利能力分析
项目在计算期内经营收入20163万元，可获利润4399万元，扣除所得税1452万元、公益金147万元、公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。详见附表2－3～附表2－6。
项目全部投资内部收益率(所得税前)为23.8%，在预期可接受内部收益率为20%时项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%，项目净现值为831万元。详见附表2－7和附表2－8。 商品房投资利润率＝利润总额/总投资×100% ＝4230/12866 ×100%＝32.9% 商品房资本金净利润率＝税后利润/资本金×100% ＝2947/900 ×100%＝327% 3.2 清偿能力分析
按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元；自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元。项目的清偿能力还是可以的。详见附表2－9。 3.3 资金平衡分析和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第一年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。详见附表2－10和附表2－11。
3.4敏感性分析
敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回
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笼进度和自营资产经营达纲的比例。表2－8给出了以上几个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。图2－1绘出了各敏感因素变动的趋势。从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至－458万元和－462万元，投资回收期则增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。
表2－8 敏感性分析表 变动 全部投资(所得税前) 序号 项 目 幅度 内部收益率 净现值 投资回收期 (%) (%) (万元) (年) 0 基本方案 24.6 393 3.9 1 固定资产及开发产品投资 +10 16.0 －458 4.4 －10 33.7 1243 3，5 2 售房价格 +10 33.5 1247 3.5 －10 15.7 －462 4.4 3 预售款回笼进度 +10 25.6 537 3.7 －10 20.9 101 4.2 4 租房价格 +10 24.4 455 3.9 －10 23.3 331 3.9 5 经营达纲 +10 23.9 401 3.9 －10 23.7 385 3.9
图2－1 敏感性分析(全部投资，所得税前)
1——售房价格；2——预售款回笼进度；3——租房价格；4——经营达纲% 5基准收益率；6——固定资产及开发产品投资
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