3.5 临界点分析
临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万兀；平均售房价格的临界点为每平方米3350元，下降161元；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。详见表2－9。
表2－9 临界点分析表 敏感因素 内部收益率(%) 开发投资额(万元) 售房价格(元/平方米) 租房价格(元/年平方米) 土地费用(万元) 售房面积(平方米) 基本方案结果 23.8 13056 351l 3750 1252 47581 临界点计算 期望值 最高值 最低值 最高值 最高值 最低值 20 13659 3350 1374 1775 42748 4.1 评论结论 本项目是某市为促进城市经济发展建立的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房资本金利润率为327%，项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定潜力，项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。项目评价综合指标见表2－10。
表2-10 财务分析综合指标表 序号 名 称 Ⅰ 建设规模 1 房地产开发产品总建筑面积 普通住宅 中档住宅 高档住宅 1.1 商品房销售 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 21
数据 49781 47581 11826 21369 14386 1200 1000 13057 181 1 8 12866 599 备 注 1.2 出租房 休养所 1.3 自营资产 综合商场 2 1 2 3 4 5
自营收入 总投资 自营资产固定资产投资 自营资产固定资产投资建设期利息 自营资产经营资金 开发产品投资 其中：财务费用 120 常年营业额 Ⅱ 经济数据 6 7 8 9 资金筹措 其中：资本金 借款 预售房款 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % % % % 年 % 年 % 年 年 % 13057 900 4528 7629 2520 133 1728 551 182 369 108 4.2 6.4 41.0 32.9 327 23.8 3.9 17.7 4.2 65.9 2.0 5.0 55.7 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 以年计 以年计 建设期起 建设期起 10 利润总额 11 所得税 12 税后利润 13 土地增值税 14 1 2 3 4 5 6 7 8 9 商品销售增值税 投资利润率 投资利税率 资本金净利润率 商品房投资利润率 商品房投资利税率 全部投资内部收益率(所得税前) 全部投资投资回收期(所得税前) 全部投资内部收益率(所得税后) 全部投资投资回收期(所得税后) Ⅲ 财务评价指标 10 资本金内部收益率 11 长期借款偿还期(自营资产投资) 12 长期借款偿还期(房地产投资) 13 自营部分盈亏平衡点(经营达纲率) 附表2－1 项目总投资估算表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.1l 1.12 2 3 项 目 开发建设投资 土地费用 前期工程拐 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 经营资金 项目总投资 22 总投资 12866 1252 684 1312 6558 515 495 235 1216 599 8 13057 估算说明 3.1 3.2 3.3 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 12866 181 8
附表2－2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 1 项 目 总投资 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 212 93 2 13057 4669 3386 2761 1936 181 106 75 1 ? 1 8 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资借款建设期 利息 1.3 自营资产投资方向调节税 1.4 经营资金 1.5 开发产品投资 其中：不含财务费用 财务费用 2 资金筹措 2.1 资本金 2.2 预售收入 2.3 预租收入 2.4 其他收入 2.5 借款 6 12866 4563 3310 2754 1934 212 93 12267 4492 3148 2571 1813 152 93 599 71 162 183 122 13057 4669 3386 2761 1936 900 540 360 23 61 212 93 7629 609 2026 2754 1934 212 93 4528 3520 1000 6 2 2.5.1 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 4520 3520 1000 20 8 20 4500 3500 1000 2.5.2 自营资产投资建设期利息2.5.3 借款 经营资金人民币借款 6 2
附表2－3 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序号 项 目 1 售房收入 1.1 可销售面积(平方米) 1.2 平均售价(元/平方米) 1.3 销售比例(%) 2 经营税金及附加 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 3 4 土地增值税 商品房销售净收入 合计 16707 1 991 2 2690 3 4901 4 4972 5 6 7 8 9 10 2759 394 47581 10869 12016 21018 3679 3256 3263 100 23 25 919 58 25 867 54 148 3707 3963 44 270 8 273 152 22 10 1 4 1 835 50 134 245 249 138 20 3 9 17 17 1 4 7 247 7 45 123 270 158 24 14921 891 2419 4384 4428 2449 348
附表2－4 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
序号 项 目 1 租房收入 1.1 可出租面积(平方米) 1.2 单位租金(元/平方米) 1.3 出租率(%) 2 经营税金及附加 139 9 4 2381 182 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 3 4 租金净收入 净转售收入 126 合计 1 2 3 4 2520 5 6 360 7 360 8 360 9 360 10 360 960 80 20 18 1 340 182 360 360 960 960 960 960 960 960 80 20 18 80 20 80 20 80 20 80 20 80 20 18 3750 3750 3750 3750 3750 3750 3750 18 18 18 18 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 340 340 340 340 340 340
附表2－5 自营销售收入、税金及附加估算表 单位：万元 序号 项 目
合计 1 2 24
3 4 5 6 7 8 9 10 l 2 3 经营期达纲率(%) 自营收入 商品销售收入(不含增值税) 营业税金及附加 936 936 80 100 100 100 100 100 100 100 96 120 120 120 120 120 120 120 96 120 120 120 120 120 120 120 4 0.00 0.00 0.38 0.48 0.48 0.48 0.48 0.48 0.48 0.48 3.1 营业税 3.2 消费税 3.3 城市维护建设税 3.4 教育费附加 4 商品销售增值税 3 0.00 0.00 0.27 0.34 0.34 0.34 0.34 0.34 0.34 0.34 1 0.00 0.00 0.12 O.14 0.14 0.14 0.14 0.14 0.14 0.14 37 0.00 0.00 3.84 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80
附表2－6 损 益 表 单位：万元
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