表 1－5 临界点分析表 敏感因素 内部收益率(%) 开发产品投资(万元) 售房价格(元/平方米) 土地费用(万元) 售房面积(平方米) 基本方案结果 32.78 12391 1670 420 122660 临界点计算 期望值 最高值 最低值 最高值 最低值 20.00 14232 1477 2126 101780 17.评估结论
该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对X X市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目内部收益率达32.8%，6年内上缴各类税金总计达4973万元。具有良好的社会效益和经济效益，且具有较强的抗风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。项目主要经济技术指标见表1－6。
表1－6 主要经济技术指标 序号 1 名 称 房地产开发产品总建筑面积 高层住宅楼 多层住宅楼 营业房 单 位 数 据 备 注 平方米 123320 平方米 122660 平方米 91000 平方米 31000 平方米 660 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % 6
Ⅰ 项目设计规模 1.1 商品房销售 1.2 出租房：营业房 Ⅱ 项目经济数据 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3
660 12391 722 12391 3000 3891 5501 4134 227 2476 991 327 664 440 40.0 67.1 110.6 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 开发产品投资 其中：财务费用 资金筹措 其中：资本金 借款 预售房款 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 商品房投资利润率 商品房投资利税率 商品房资本金净利润率 Ⅲ 财务评价指标 4 5 6 7 8 9 全部投资内部收益率(所得税前) 全部投资投资回收期(所得税前) 全部投资内部收益率(所得税后) 全部投资投资回收期(所得税后) 资本金内部收益率 长期借款偿还期 % 年 % 年 % 年 32.8 3.8 23.6 3.94 39.2 6.0 建设期起
附表1－1 项目总投资估算表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.2 3.3 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 项 目 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 项 目 总投资 自营资产投资 自营资产投资借款建设期利息 自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资 其中：不含财务费用 财务费用 2 资金筹措 合计 12391 1 1983 2 3824 3 6119 4 233 233 233 233 5 155 155 155 155 6 78 78 78 78 总投资 12391 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 12391 12391 估算说明 附表1－2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 12391 1983 3824 6119 11669 1968 3754 5947 722 12391 14 1983 70 3824 172 6119 7
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 资本金 预售收入 预租收入 其他收入 其他 借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 3000 1500 1500 5501 3891 3891 3891 233 155 78 941 4094 483 1383 2025 483 1383 2025 483 1383 2025 2.6.1 固定资产投资长期借款 2.6.2 自营资产投资建设期利息借款 2.6.3 经营资金人民币借款 附表1－3 售房收入与经营税金及附加估算表
单位：万元 序号 项 目 1 售房收入 1.1 可销售面积(平方米) 1.2 平均售价(元／平方米) 1.3 销售比例(%) 2 经营税金及附加 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 3 4
合 计 1 2 20486 122660 100 1127 1024 72 31 2202 17158 1557 3 7005 4 7133 5 6 4028 763 45898 45898 27764 3100 1696 1696 1632 1250 37 37 23 3 86 385 392 222 42 78 350 357 201 38 5 2 1308 25 11 5888 25 14 11 5987 6 3 l 土地增值税 商品房销售净收入 163 732 754 454 99 3352 622 注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均值，以后各案同。
附表1－4 租房收入与经营税金及附加估算表
单位：万元 序号 项 目 1 租房收入 合计 1 2 3 4 5 6 185 53 528 80 10 9 1 ? 8
66 66 1.1 可出租面积(平方米) 1.2 单位租金(元／平方米) 1.3 出租率(%) 2 经营税金及附加 660 660 100 4 3 ? ? 100 4 3 ? ? 1000 1000 1000 3 3 ? ? 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加
3 4 租金净收入 净转售收入 175 44 50 62 62 44 注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，可能造成表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值小于l时，用“?”表示，以后各案同。
附表1－5 损 益 表 单位：万元 序号 项 目 合计 5 1 2 3 4 6 1557 7005 7186 4094 829 1 经营收入 20671 1557 7005 7133 4028 763 1.1 商品房销售收入 20486 1.2 房地产租金收入 185 53 66 66 1.3 自营收入 948 4266 4328 2384 423 2 经营成本 12348 948 4266 4326 2381 420 2.1 商品房经营成本 12341 2.2 出租房经营成本(摊销) 7 2 3 3 9 1l 11 3 出租房经营费用 31 4 5 6 7 8 9 自营部分经营费用 自营部分折旧、摊销 自营部分财务费用 经营税金及附加 土地增值税 利润总额 1137 2202 4954 4954 1635 3319 166 332 2821 9
10 弥补前年度亏损 11 应纳税所得额 12 所得税 13 税后利润 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 14 加：年初末分配利润 15 可供投资者分配的利润 16 应付利润
86 385 395 225 46 163 732 754 454 99 360 1622 1700 1020 251 360 1622 1700 1020 251 119 535 242 1087 12 54 24 109 561 337 83 1139 683 168 57 34 8 114 68 17 581 581 143 143 205 1129 205 1129 2098 2098 A方 B方 C方 17 年末未分配利润 2821 2098 581 143 205 1129
附表1－6 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元 序号 1 现金流入 20714 20486 185 44 16673 31 1137 2202 1635 1968 4121 7600 1719 395 754 561 1026 11 225 454 337 3067 1557 7005 7186 4094 66 873 66 44 238 11 46 99 83 635 1.1 售房收入 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 1.6 回收经营资金 1.7 净转售收入 2 现金流出 2.1 固定资产投资(含方向税) 2.3 经营资金 2.4 自营部分经营费用 2.5 出租房经营费用 2.6 经营税金及附加 2.7 土地增值税 2.8 所得税 3 4 净现金流量 累计净现金流量 所得税前净现金流量 累计所得税前净现金流量 4028 763 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1557 7005 7133 53 2.2 开发产品投资(不含财务费用) 11669 1968 3754 5947 9 86 385 163 732 119 535 4041 -1968 -2565 5676 -1968 -2446 -595 5467 -1968 -4533 -5127 339 3407 4041 -59 6028 3404 717 4959 5676 -1968 -4414 -4473 1555 10