计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率(FIRR) 32.78% 23.6% 财务净现值(FNPV) 1142 316 投资回收期 3.74 3.94 基准收益率(Ic) 20.00% 20.00%
附表1－7 财务现金流量表(资本金) 单 位：万元 序号 项 目 1 现金流入 合计 20714 20486 185 44 17395 3000 5501 31 1137 2202 1635 3891 1500 1500 2808 1500 941 86 163 119 4094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 1l 225 454 337 1 2 1557 1557 3 4 5 6 873 763 66 44 5747 3249 2478 1613 78 11 46 99 83 7005 7186 4094 7005 7133 4028 53 66 1.1 售房收入 1.2 租房收入 1.3 自营收入 1.4 回收固定资产余值 1.5 回收经营资金 1.6 净转售收入 2 现金流出 2.1 资本金 2.2 预售(租)收入用于开 发产品投资 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 2.6 土地增值税 2.7 所得税 2.8 长期借款本金偿还 2.9 流动资金借款偿还 2.10 短期借款本金偿还 2.1l 借款利息支付 2.12 偿还其他应付款 3 4
1297 1297 1297 净现金流量 累计净现金流量 3319 －1500 －1252 1258 3937 1615 －740 －1500 －2752 －1493 2444 4059 3319 11
计算指标 内部收益率(FIRR) 39.16% 财务净现值(FNPV) 909 基准收益率(Ic) 20.00%
附表1－8 长期借款还本付息估算表 单位：万元 序号 项 目 l 长期借款偿还 本金 建设期利息 1.1 年初借款本息累计 合计 3891 1 2 3 4 5 6 483 1866 3891 2594 1297 483 1866 3891 2594 1297 70 70 70 172 233 155 78 483 1383 2025 1.2 本年借款 1.3 本年应计利息 1.4 本年还本付息 2 还本 付息 房地产投资人民币借款 本金 建设期利息 722 14 14 3891 483 3891 722 14 172 1530 1452 172 233 2594 1297 1297 1374 155 1297 1297 78 1.5 年末借款本息累计 2.1 年初借款本息累计 1866 3891 483 1866 3891 2594 1297 483 1866 3891 2594 1297 172 233 155 78 483 1383 2025 2.2 本年借款 2.3 本年应计利息 2.4 本年按约定还本付息 3 还本 付息 还本资金来源 722 14 70 14 70 3891 483 722 14 70 172 1530 1452 172 233 2594 4273 1297 1297 1374 155 1297 1297 78 5205 4253 2.5 年末借款本息累计 1866 3891 7 178 12
3.1 上年余额 3.2 摊销 3.3 折旧 3.4 利润 3.5 可利用售房收入 3.6 其他 4 5 6 偿还等额还款本金 偿还长期贷款－本金能力 长期借款偿还期(年) 7 178 2976 3908 4095 1297 2976 7 171 6.00 7 178 2229 345 1297 1297 3908 2956
附表1－9 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项 目 1 资金来源 合计 1 2 3 4 5 6 873 763 66 44 27605 1983 4440 9030 7186 4094 20486 185 44 1557 7005 7133 4028 53 66 1.1 商品房销售收入 1.2 房地产租金收入 1.3 自营收入 1.4 自营资产长期借款 1.5 自营资产经营资金借款 1.6 房地产投资借款 1.7 短期借款 1.8 资本金 1.9 其他 1.10 回收固定资产余值 1.11 回收经营资金 1.12 净转售收入 2 资金运用 3891 483 1383 2025 3000 1500 1500 24107 1983 4192 7772 5346 3059 1755 13
2.1 自营资产固定资产投资(含 方向税) 息 2.2 自营资产固定资产建设期利2.3 房地产投资(含利息) 2.4 经营资金 2.5 自营部分经营费用 2.6 自营部分财务费用 2.7 出租房经营费用 2.8 经营税金及附加 2.9 土地增值税 2.10 所得税 2.11 应付利润 2.12 自营资产长期借款本金偿还 2.13 自营资产经营资金借款偿还 2.14 房地产长期借款本金偿还 2.15 偿还其他应付款 2.16 短期借款本金偿还 3 4 盈余资金 累计盈余资金 31 1137 2202 1635 2821 3891 12391 1983 3824 6119 233 155 78 9 11 11 86 385 395 225 46 163 732 754 454 99 139 535 561 337 83 2098 581 143 1297 1297 1297 3498 248 1258 1840 1034 －883 248 1507 3346 4381 3498
附表1－10 资产负债表 单位：万元 序号 项 目 1 资产 1.1 流动资产总额 1.1.1 应收账款 1.1.2 存货 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 1.2 在建工程 1.3 固定资产净值 1.4 2 无形及递延资产净值 负债及所有者权益 1983 5107 8219 5964 4770 3498 l 2 3 4 5 6 3498 44 3454 1983 5107 8219 1983 4859 248 1507 5964 4770 3346 389 4381 1983 5107 8219 5964 4770 3498 6713 2618 14
2.1 流动负债总额 2.1.1 应付账款 2.1.2 短期借款 2.2 借款 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 负债小计 2.3 所有者权益 2.3.1 资本金 2.3.2 资本公积金 2.3.3 累计盈余公积金 2.3.4 累计未分配利润 比率指标 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%) 483 483 483 1500 1500 1866 3242 3000 205 3000 1866 3891 2594 1297 1866 3891 2594 1297 3891 2594 1297 3000 1129 47 43 27 3000 3000 4328 3370 3473 3498 36 199 370 473 498 24 37 案例二 混合房地产开发项目案例
1.概述
西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。
项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项目地区可以俯瞰整个市区。 整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联接，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。 考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区内都安排了不同建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200m2的休养所，供本单位人员到该市度假用。 2.基础数据
2.1项目用地整个项目用地情况见表2－1
表2－1 土地平衡表 单位：平方米
项 目 牡丹园 月季园 芍药园 规划用地 住 宅 其他建筑 道 路 绿 化 100000 23200 17958 ]563 15 461 27827 53754 792 21663 52372 90l 20736 85440 10613