南京苏辉大厦物业管理运作方案
第一部分 苏辉大厦简介
苏辉大厦是由省级机关投资兴建的一座综合型现代化办公楼。其雄距于南京市北京西路与云南路交叉界处的东北角，东邻南京市中心鼓楼广场二百米，西侧与省电力局办公楼隔云南路相望，北靠苏建大厦。在她周围有四通八达的交通网络，有电信、邮政、证券任业主选择，更有学校、商场、超市、娱乐中心、医院为业主所想，现代办公与现代生活触手可及，都市繁华尽在掌握。可以说苏辉大厦是江苏省经贸委、江苏劳动厅、江苏省质量技术监督局等省级机关最理想的办公场所，她秀丽挺拔的骄然身姿已成为北京西路上又一道亮丽的风景。
苏辉大厦的基本情况是：大厦占地面积4670平方米，总建筑面积为34461平方米，其中地下室面积6708平方米，地上二十六层面积27753平方米。大厦总体设计由主楼、附楼、网球场和地下室组成。主楼为省级机关办公用房，办公用房集中布臵于三至二十五层，共有标准办公房485个，以及中会议室1个和小会议室27个。自行车库、汽车库存及设备用房布臵于地下室，可容纳580辆自行车、95辆汽车的停车需要。附楼由对外用房、职工餐厅、大中会议室等组成，其中附楼一层为对外用房，附楼二层为职工餐厅，可容纳300人同时就餐，附楼四、五层为大会议室，可布臵300个桌椅座位。大厦功能分区合理，管理方便，分而不断，联而有序。大厦外观形体采用了局部圆弧的设计方式，既与道路交叉口相呼应，又较好地处理了与苏建大厦不平行的视觉感。主楼设计风格与周围环境相协调，使
得大厦自身的格调灵活而丰富，主楼的东、西两侧的凹口处理增加了侧向层次感，使得大厦整体显得轻盈秀丽。对称设计的手法衬托出了省级机关办公大楼的庄重格调，整体设计简洁明快，外在形式充分反映了建筑的内在功能，体现
了现代建筑的风格和精神。
大厦的设备设施先进，智能化程度较高，保安监控系统（SMS）、火灾报警系统（FAS）、综合布线系统（PDS）、制冷机组、燃油锅炉等将构成较高的大厦智能化程度，确保大厦的安全、可靠和舒适。
综观全局，苏辉大厦的落成将成为镶嵌在北京西路上一颗闪烁的明珠，是省级机关办公的最佳场所。
第二部分 苏辉大厦物业管理运作实施方案
第一节 苏辉大厦物业管理的模式
物业管理发展到今天，其管理模式日趋多样化，但总的归纳起来，可归并为自管、全委托、顾问、合作等几种管理方式。爱涛物业在数年的市场砾砺中，凭借高素质的员工队伍、严谨的管理服务体系和善于创新的能力，务真求实，与时俱进，其物管类型涵盖了高档写字楼、大型住宅小区、涉外公寓、工业园区、部队、机关、院校物业等各种物业类型，管理模式囊括了自管、全委托、顾问、合作等各种方式。无论苏辉大厦采取何种物管模式，爱涛物业均能驾轻就熟、运用自如。
1、自管模式
即投资者自行建设自行管理的模式。它发挥了投资者的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙。但由于这类公司依附于投资者，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由投资者负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。存在着物业公司吃投资者大锅饭的现象，因而难以提高服务水平。
2、全委托管理模式
即投资者将物业管理的全部内容委托给专业化物业管理公司实行全方位、综合性、一体化管理的一种物业管理模式。投资者与物业管理公司之
间通过合同和契约的关系，明确双方的责、权、利，以合同来约束物业管理公司的行为，以合同来考评物业管理公司的管理目标。这种管理模式责任清楚、目标明确，接受委托管理的物业公司大多是按现代企业制度建立起来的独立法人企业，因而机制灵
活、服务意识强，能够保证物业管理目标的实现。
3、顾问管理模式
即管理水平、服务能力等均较弱的物业管理公司聘请品牌物业管理公司作为管理顾问，由品牌物业公司通过输出先进的管理经验、管理模式、管理理念来帮助、扶持、推动被顾问物业公司迅速提高管理水平，达到管理目标的一种管理模式。
4、合作管理模式
根据《江苏省物业管理条例》规定，从事物业管理的企业必须是独立法人且具备物业管理资质的企业，否则不允许从事物业管理业务，也无法到物价局办理收费批复。但对于一些企事业单位的后勤管理部门转制以后如是非独立法人企业或不具备物业管理资质，则通过与具备资质的品牌物业管理公司采取合作的方式来共同管理物业，以确保物业管理工作的正常进行和达到物业管理目标。
苏辉大厦物业管理采用何种模式，要针对投资者的具体情况而言。我司认为最好的管理模式应是全委托管理模式，这种模式责任清楚，目标明确，投资者只需通过合同和契约来约束物业公司的行为，考评物业公司对苏辉大厦的管理目标。但是省级机关内可能会有许多后勤职工需安臵，如果自行成立物业管理公司来管理苏辉大厦，自行成立的公司是具备物管资质的独立法
人企业，则可通过顾问的方式来迅速提高管理水平，如该公司为非独立法人企业或不具备物管资质，则可通过合作的方式来开展物业管理工作。无论采用何种物管模式，全托、顾问还是合作，我公司均向投资者郑重承诺我们的管理目标。目标既定，志在必夺，言必行，行必果，爱涛物业绝不拿自己的声誉当儿戏，誓创苏辉大厦物业管理精品品牌。
附件：
爱涛物业各类管理模式明细表（节选）
序号 1 2 3 4 5 物业名称 弘业大厦 龙江高教公寓 物业类型 高档写字楼 高层住宅 建筑面积 （万㎡） 2.4 14.7 5.51 3.2 7.0 发展商 江苏省工艺品 进出口集团股 份有限公司 各高校 省、市工行 管理模式 备注 全委托 管理模式 机关办公楼 工行营业办公大楼 5A智能化大厦 金陵世纪花园 省级机关高层公寓 高档公寓 高层住宅 南京市基础设 顾问 施开发总公司 管理模式 省级机关事务 合作 管理局 管理模式