第二节 苏辉大厦物业管理整体设想与策划
面对苏辉大厦这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档写字楼，必须要有一流的物业管理。一流的物业管理服务不仅是省级机关投资兴建苏辉大厦过程的延续和完善，而且有利于树立省级机关的形象，同时也有利于维护业主利益，达到保值增值的目的。这样一个现代化的大厦，其对物业管理的服务质量和管理人员本身素质及技术水平的要求之高是不言而喻的。江苏爱涛物业管理有限公司作为南京市物管企业的领跑者，作为南京首家通过ISO9002国际质量体系认证的专业物业管理公司，作业中国物协的理事单位，完全有能力、有信心承担起苏辉大厦物业管理工作。我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把苏辉大厦建设成为体现现代城市风采和催生现代文明的摇篮，成为办公大厦物业管理的典范。
针对苏辉大厦物业管理的各个要素，我们在时间很紧的情况下，进行了深入广泛的研究和分析讨论，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们的整体构想和管理策划思路。
我们的整体构想和管理策划思路可以概括为：选用一定模式、发挥自身优势、确保质量目标、把好相关关口。
一、 选用一定模式：即我公司的弘业大厦管理模式，一手抓物业管理，一手抓大厦文化建设。
我公司管理的弘业大厦位于南京市中华路50号，占地5000M2，建筑面积23600M2，是一座智能化的现代办公楼。我公司自接管此楼起，就推行我们爱涛物业的管理模式，一手抓物业管理，一手抓大厦文化。该大厦已于一九九九年分
别通过南京市、江苏省行业主管部门考评，获得市级、省级“城市物业管理优秀大厦”。
苏辉大厦无论是建筑规模还是从房屋建筑本身与弘业大厦有着一定的相似之处。针对苏辉大厦业主的需求，要求我们从事大厦管理的物业管理公司必须站高角度、放远眼光、切准特点、有的放矢，注意在“高雅、和谐、文明、文化”等方面开动脑筋，做好文章，而我公司弘业大厦的管理模式，正好与之吻合。所以采用弘业大厦的管理模式，应该是适合的、可行的，也是能够受到广大业主的欢迎和拥护的。
二、发挥自身优势 （一）经验与人才优势
公司自九八年六月成立以来，始终坚持“发展精品战略，创建名牌企业，走规模化、集团化发展之路”的发展战略，理性经营，稳步发展，以其高素质的员工队伍，科学的管理服务体系和善于创新的能力，取得了众所瞩目的业绩，建立起以“人性化管理”为核心的爱涛物业物业管理模式。
在公司发展的两年多时间里，一直以主要精力从事高层写字楼的物业管理，在长期的物业管理实践中，已积累了一整套的经验，这与苏辉大厦
的管理需要是合拍的，同时我公司深深认识到人才是企业制胜之本，爱涛物业的迅速崛起有赖于企业培养凝聚了一批物业管理各岗位上的优秀人才。这些人学有专长、经验丰富、对企业忠诚、谙熟爱涛文化，是爱涛物业不断突破、不断发展的动力源泉，
也是我们做好苏辉大厦物业管理工作的根本保证。 (二) 创新优势
创新是物业管理工作的生命源泉，在这急剧变化的年代里，唯一不变的真理
就是：改变。那种固定不变的常规型管理已经不能适应变化的环境，必将为创新管理所取代。爱涛物业的领导层具有接受新事物、探索新思想的先锋意识，在南京市物业管理行业中率先导入ISO9002质量保证体系，同时以其前瞻、睿智的眼光，积极探索和尝试物业管理新的管理模式，并且在南京物业管理行业中首推“物管110”等全新的服务理念。在苏辉大厦今后的物业管理工作中，我们还将推出我公司已设计完成的“菜单式”服务等新的服务方式，同时还将物业管理新概念如绿色管理、数字盔甲等逐步融入到苏辉大厦物业管理实践中。 三、实现质量目标
省级机关斥资兴建苏辉大厦来之不易，能否管出最佳效果，社会影响巨大。我公司将本着对省级机关高度负责的精神，瞄准四大目标，发奋冲刺。我们的四大管理目标是：
1、以服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在苏辉大厦创造一个优美的办公环境；
2、自管理苏辉大厦起，按五级等级标准（最高等级）实施物业管理
服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言，从而在二年时间内树立起苏辉大厦物业管理品牌；
3、自管理苏辉大厦之日起，第二年通过ISO9002质量体系认证。 4、自管理苏辉大厦之日起，第一年创市级、第二年创省级物业管理优秀大厦。
四、把好相关关口
预测苏辉大厦的物业特点、当地社情特点和未来业主特点，在具体的管理服
务过程中，我们将牢牢把好相关关口，以求得最佳的管理效果。
(一) 把好安全关，确保大厦万无一失
安全是大厦管理的头等大事，要把它摆在头等重要的位臵，是苏辉大厦物业管理各项工作中的重中之重。我们要发挥一切优势，运用各种手段，确保安全工作万无一失。
1、统筹计划安排：把苏辉大厦的治安管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。
2、突出防范重点：根据高层写字楼的治安防范特点并结合苏辉大厦的实际情况，我们确定了苏辉大厦的治安防范重点部位为电梯轿厢、地下室停车库、应急楼梯和设备层等， 并建议省级机关在这些重点部位安装智能化安全防范系统，发挥技防在治安管理中的重要作用。
3、组成统一网络：建立集群对讲基站，构建统一指挥联络网络。一旦遇有紧急情况，一个指令，十分钟内即可得到及时高效的增援。由此，大厦保安任何时候都不是孤立的，他们的身后有着一个完整的、力量雄厚的
坚强后盾。
4、制订应急预案：设想在大厦的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此订立不同的应急处理预定方案。重点明确大厦保安增援的方向、力度和办法，一旦真有情况，即可从容应付，迅速处臵。
5、管理处实行全员义务消防员制，在员工虽牢固树立“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”的意识，加强巡逻、加强监控，同时做消防设施的维护保养工作，保证设备可随时启用。另外制订《苏辉大厦突发火警火灾反应预案》，增强员工对火警、火灾突发事件的反应能力，以确保大楼的财产及业主的人身安全，保证对消防安全管理目标的实现。
(二) 把好设备关，确保高效运行
1、尽快熟悉各类设备的使用性能，并与所有设备厂家及安装单位建立紧密型合作关系（如电梯维保单位），并发挥我公司工程机电设备分公司专业技术人才的优势，使各类设备始终处于最佳技术状态。
2、精心操作，细心护理。严格按照设备性能特点和操作规程开机、监视运行、关机，严格按预定计划组织检查保养，对出现的任何不良苗头都不疏忽大意，准确记录及时汇报，妥加处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。
(三) 把好卫生关，确保全天候保洁
整洁的环境，是大厦管理最基本的要求。我公司将把环境整洁作为提高大厦管理档次的重要方面抓紧抓好。
1、严格规定各部位清扫作业频度，并赋予巡逻保安监管任务，发现不洁现象，随时处理，实现全天候保洁。
2、严格质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。