进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 C、年度检查：设备运行一年时，对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。
（3）、对设备的小修、大修、改造，有物业服务中心向省公司（业主单位）提出书面报告，由工程维护部主管亲自组织并应做好记录，填写《设备维修记录表》；加强设备维修质量把关，确保设备正常运转。
（4）、工程维护部主管应对各类设备指定责任人，工程维护部班长根据《设备维修保养计划》组织和督促责任人填写《设备保养记录表》并进行设备保养。
（5）、外委设备根据合同内容定期签收维保记录，设备故障即刻向维保单位反映，督促维保单位按合同约定及时维修，并作好详细记录，
（6）、设备运行过程中，由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。设备责任人应忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平，工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作设备。
（.7）、设备房外必须做好“设备重地，非请勿进”标记，设备责任人离开设备房时必须锁闭门窗，防止发生意外事故，遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝事故发生。 （8）、工程维护部主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况，每月25日前填写《设备运行状态月报表》（对运行状态异常的要做分析说明）并存档一份，交服务中心一份。
（9）、工程维护部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目，可以由服务中心以书面报告形式报业主单位（省公司后勤管理中心），由业主单位安排施工队进行维修，工程维护部主管负责、对进度、工艺质量及施工质量进行监控；对个别影响服务区域日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间维修并尽量减少影响业主的正常使用和休息。
11、工具管理制度
（1）、领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程维护部主管应控制工具的使用周期；领用工具时应填写《工具领用登记表》，实行工具报损制度。
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（2）、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维护部主管确认后方可以旧换新。 （3）、对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及质量手册《采购控制程序》进行。
（4）、对工具实行个人负责制，谁丢失、损坏谁赔偿。
（5）、对于公用工具及大件工具应由工程维护部主管指定专人负责进行统一管理。对需交班的工具，应做到交班就交接工具并由接班人签认。
（6）、对在工作中损坏的工具应向工程维护部主管汇报 ,同时将损坏的工具交回物业服务中心后方可重新领取。
（7）、对于损坏的工具由物业服务中心定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。 （8）、对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理。
12设施设备维护人员培训制度 (1).目的
A.为了使本部门员工能尽快熟悉公司的相关要求，规章制度、岗位职责等内容，需要对员工进行必要的培训，以适应工作的需要。
B.对设施设备的性能、使用方法、维护保养内容、新增设备等尽快熟悉了解。 C.使新进员工尽快投入到工作中去，熟悉设施设备的使用、维护保养等工作。 (2).范围
本服务中心设施设备维护人员 (3).职责
A．在组建新项目时，参加由公司品质部组织的统一集中培训，对公司的企业文化、品质方针、服务宗旨及各项规章制度进行学习
B．到具体项目时在所在项目工程主管的组织下，尽快对项目整体布局、设施设备的安放位置、使用方法等进行了解，掌握设备的正常运行状况及维护保养内容。 C．通过对员工的培训，使员工能懂得设备的维护保养方法、注意事项，尽量避免在维护过程中给设备造成不必要的损失，甚至使故障扩大化。
D．对于新招员工，需要进行为期一月的入职培训，主要内容是了解楼宇的结构、布局、使用功能、业主方主要领导等，方便日后的工作开展；对设施设备的安放位置，使用方法、维护保养内容、技巧等进行学习了解。
E．培训安排：每年至少需对设施设备维护人员20次（课时），培训方式可分为理论
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讲解与现场操作相结合等形式。有新设备增加时
F．参与培训的员工按要求在培训记录表中签名，以备查阅。
（二）：办法 1、钥匙管理办法
（1）工程维护部主管应指定专人保管设备房（箱、柜）钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，便于确认。以上钥匙不得私自配制或带出服务区域，在交接班时严格按照交接班制度执行。物业服务中心将所有钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借（领）用时应填写《钥匙领用登记表》，属于借用的应于当日归还。
（2）电梯机房钥匙、操作箱、电锁钥匙、三角钥匙须由物业工程维护部保管，其它部门借用（机房钥匙）时，须办理钥匙借用登记手续，必要时须由上级主管领导签字方可借用。 （3）、电梯层门专用钥匙（三角钥匙）是在电梯维修和紧急状况下打开层门进入实施维修、解救的专业工具。具体使用按照下列内容进行：
A、 三角钥匙必须由经过培训并取得特种设备操作证的人员使用。其它人员不得使用。 B、 使用的三角钥匙上必须附有安全警示牌或在三角锁孔的周边贴有警示牌：注意禁止非
专业人员使用三角钥匙，门开启时首先确定轿厢所在位置。
C、电梯管理员应负责收集并管理电梯钥匙（包括操纵箱、机房门钥匙、电锁钥匙、厅门
开锁三角钥匙）；如果电梯管理员出现变动则应做好三角钥匙的交接工作。 D、严禁任何人擅自把三角钥匙交给无关人员使用；否则，造成事故，后果自负。 (4)、三角钥匙的正确使用方法：
A、打开厅门时，应先确认轿厢位置；防止轿厢不在本层，造成踏空坠落事故； B、打开厅门口的照明，清除各种杂物，并注意周围不得有其它无关人员； C、把三角钥匙插入开锁孔，确认开锁的方向；
D、操作人员应站好，保持重心，然后按开锁方向，缓慢开锁；
E、门锁打开后，先把厅门推开一条约100mm宽的缝，取下三角钥匙，观察井道内情况，
特别是注意此时厅门不能一下开得太大； F、操作人员在开锁完成后，应确认厅门已可靠锁闭。
2、外委单位监管办法
（1）目的：为使本项目的消防设施（含安防）、电梯、中央空调等设备更好的运行、有效使用。
（2）范围： 本监管办法适用于移动中国移动的消防设施（含安防）、电梯、中央空调维
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护保养单位所在中国移动的工作内容（运行、维护、保养等）。 （3）监管办法
A、按照公司后勤服务管理中心、安保部与相关公司所签订的维保合同约定内容为依据，督促外委公司按照合同所约定的条款内容履行应尽的责任与义务
B、按照相关行业标准结合本枢纽的实际情况（综合部的要求），做好各项服务工作 C、如果外委单位未按照合同约定的维护内容执行，物业服务中心可通过电话与相应维保单位的负责人联系，要求尽快安排技术人员到场处理维修、保养事项；若人不能及时安排技术人员到场，可向省公司后勤服务管理中心、安保部联系报告，并要求出面督促维保单位派人员到场。
D、各相关单位在每次维护保养后需向物业服务中心提交相应的维修保养记录，以备查阅。 E、将与相关单位联系的电话记录于《维护单位联系记录表》内。
F、对于电梯此类特种设备如果发生故障，可及时采取措施，关闭电梯，通知维保单位。
3、外来施工管理办法 （1）、管理规定
（A） 外来施工单位及人员进入本枢纽施工，须先向服务中心和安保部提交《施工申请表》，经上述主管部门同意盖章后再到多媒体中心物业服务中心办理外来作业施工手续，交付工程施工押金和临时出入证押金，领取临时出入证，方可进入本枢纽进行工程施工（工程施工押金￥2000元/项，临时出入证押金￥200元/个，所有押金在施工完成后经检查符合离场要求后退还施工单位。临时出入证由安保部制作，由多媒体物业服务中心负责该证件的发放和管理）
（B） 外来施工人员进入本枢纽必须佩戴“临时出入证”，未按照要求办理临时出入证及办理后未正常佩戴的外来施工人员禁止进入多媒体中国移动。
（C） “临时出入证”限本人使用，严禁转借和涂改，一经发现，多媒体物业服务中心将对证件进行没收，该证件对应押金不再退还。多媒体物业服务中心并且对证件转借所造成损失以及不良后果保留追诉权。
（D） 外来施工人员应着装整洁，无破损，严禁穿背心、短裤、拖鞋等进入本枢纽，如有违反，物业中心将立即请相关人员停止施工，并离开本枢纽。 （E） 外来车辆必须按规定停放在指定停车区域。
（F） 严禁私自使用或移动消防设备，不能在消防通道堆放物品。
（G） 在本枢纽内，必须严格遵守安全生产条例，确保设施设备（电源、电梯、空调等）
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的正常运行和保持完好状况，对因施工所造成的安全隐患及其它不良后果，施工方须承担全部责任。
（H） 爱护枢纽内公共设施（门、窗、地面、墙面、楼梯扶手等），如有损坏、照价赔偿。
（I） 在本枢纽所内，严禁吸烟，如有违反，第一次处罚200.00元/人，第二次立即停工整顿。
（J） 爱护公共卫生，严禁乱扔垃圾，爱护公共绿地，严禁践踏草坪、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服等行为。如有违反，处罚每次20.00元/人。
（K） 临时出入证如有遗失或损坏，需到安保部备案并赔偿工本费（￥30元/个）。 （L） 本规定一式两份，物业服务中心、施工单位各执一份。
4、资产接管验收办法
（1）接管验收的准备工作
A．在入驻前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，
以确保物业达到规划设计要求的质量标准。
B． 成立物业接管验收小组。
a、小组由公司工程部、秩序维护队、行政部、客户服务中心相关人员组成： b、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。 c、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。 d、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。 e、秩序维护队负责消防系统、智能监控系统、周界报警系统的验收移交工作。 C.接管验收前的准备。
a、与项目有关部门联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。 b、由工程部进行现场技术摸底，对计划中需要改进的地方提出合理化建议。 c、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。 d、接管验收记录表格： 1、《承接验收记录表》 ○
2、《资产接管验收清单》 ○
3、《接管验收资料遗留问题登记表》 ○
4、《接管验收设施设备遗留问题登记表》 ○
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