目 录
（1）符合国家及省、市有关物业管理政策法规的管理整体设想及策划，包括争创优秀物业服务住宅小区的规划和具体实施方案。
（2）根据招标项目实际情况，组织有效的管理机构，制定各项行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理。
（3）本项目物业服务、维护的承诺以及制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及对物业服务企业满意率等等。
（4）以本项目为依托，列明便民服务项目，进行经费支出测算，制定增收节支措施，注重经济效益和社会效益，体现以业养业的发展后劲。
（5）治安防范、消防、环保、洪涝、雨雪、停电、停水、断气及其他突发性事件有相对完善的组织机构和应急预案。
（6）发挥现代科技在管理中的作用，应用计算机管理的能力说明及计划，智能化系统的日常运行和维修方案。
（7）本项目日常物业服务管理的措施，包括入住、装修、无违章搭建、绿地养护等。
（8）房屋、公用设备设施及其他物业的日常维修养护计划和实施方案等。
（9）资料档案管理制度。
（10）社区文化活动的开展及技术标总体印象分。
第一部分 符合国家及省、市有关物业管理政策法规的管理整体设想及策划，包括争创优秀物业服务住宅小区的规划和具体实施方案
第一节 项目整体分析
1.项目概况
【汽摩配综合商城】大丰海聚汽配城位于大丰现代服务业集聚区疏港路和金丰北路交界处，占地200多亩，总投资人民币6亿元，总建筑面积25万平方米。一期工程将于2010年底建成、届时一座崭新的、现代化的汽摩配综合商城将耸立在大丰平原大地。该项目是大丰市2010年百项重点工程、盐城八大类重点工程项目和盐城市重点服务业项目之一。项目占地面积20502平方米，建筑面积：127000平方米，容积率： 1.8，建筑密度：30.6％，绿地率：30.04％。 房屋类型：多层及中高层住宅小区（配电梯）、多层住宅； 房屋幢数：合计26幢（高层住宅 7 幢、小高层住宅 2 幢、多层商业房13 幢；大酒店含裙楼4幢；住宅楼共计 390 户。 该区住宅建筑面积：49000平方米，商业服务建筑面积：70000平方米。小区交通组织，汽车库、汽车位： 681 个。具体为：设有 1 个主出入口， 主 出入口位在金丰路，位于一期工程与二期工程的分界是处 ， 次 出入口四个，沿金丰路和疏港路设置。具体为：室内停车位 124 个，室外停车位为 557 个。
2.项目定位
“人可以改造环境，环境也可以改造人”，大丰海聚汽配城项目在注重景观设计的同时，贯彻“以人为本”、“尊重自然”、“绿色环保”及“可持续发展”的思想，引入以家庭娱乐消费为主体，形成集时尚餐饮、生活购物、休闲娱乐为一体的一站式家庭体验消费中心。各个服务功能间通过一种相互依存、相互助益的能动关系，创造出一个更适合人们康居的多功能、高效率的高档住宅综合社区。项目充分体现
了“生态、健康、文化、时尚、服务”的主题思想，集约面向二十一世纪高品质人居的重要元素，勾画出现代乃至未来人居的追求，必将成为大丰地区的又一地标性经典项目。 3.客户群体和服务分析
大丰海聚汽配城项目讲究生活品质和崇尚自然，追随智慧以及共同创造人生财富的理念，市场定位为高档住宅社区，项目目标客户群的定位决定了物业管理服务的定位，无论是住宅客户还是商业经营者及消费者都将是社会层次较高的中上层人士，对物业管理服务需求期望值较高。该项目作为高档住宅社区，具有超大空间尺度、动静结合的交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此物业管理服务的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的任务是实现业主净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力；不仅在于充分发挥高档住宅社区中各个部分的服务功能，而且还在于使整个高档住宅社区各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。物业管理服务将秉承高端定位，以周到的物业管理服务体现物业本身及其入住者的品位与尊贵。在大丰海聚汽配城，典雅的水岸风情，生机昂然的绿色植被，现代尊崇的有序管理，训练有素的专业人员全方位的维修服务及现代化的安防系统，齐全的周边现代生活配套设施一应俱全，将全面提升大丰海聚汽配城的生活品位，为客户提供一种综合生活模式。 4.本项目物业服务的难点与重点分析 (1)高档住宅社区管理的复杂性与多样性
作为高档住宅社区，因服务功能多、管理点分散，公寓、商业各有不同的服务功能需求，特别是商业部分，出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，营业时间长，大量的机动车和非机动车对高档住宅社区周边的交通管理和停车场管理增加了压力，商业及酒店物业设施设备使用频率较其它物业高，设备、设施的日常养护及维修管理的好坏显得至关重要，因此日常管理较为复杂，需要的服务人员数量和技术要求相对较高，管理难度较大。
(2)各个部分服务功能间的和谐性
作为高档住宅社区，由于各个部份的服务功能要求不同，容易引起互相干扰。如人流互相干扰、噪音的互相干扰、临时人群的干扰、交通干扰等等。对于公寓和酒店来讲，需要安静、舒缓的环境，而商业则需要热烈的商业气氛，但高档住宅社区各部分的服务功能又是相互依存的。商业与人们的日常生活最为密切，能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择、充分满足各类阶层的消费需求，但其本身又需要社区公寓和酒店作为周围重要的配套。这就要求我们把握好空间、交通和环境各个因素，在确保基础业务品质的基础上，认真分析客户、消费者需求，找出其服务需求的侧重点，充分有效地开发和运用高档住宅社区各个部分的服务功能：一是在空间的布局、分隔上，按照不同类型的流动载体的属性和要求进行布置和管理，做到客住分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合；二是通过交通组织的有机规划和管理，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、社区停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。交通组织的管理既要符合空间布局、分隔的要求，同时又要为人流和物流提供充分的便利性；三是通过运用环境布置（如标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等），能动地引导人流，使高档住宅社区的空间氛围达到均衡。
第二节 项目管理服务的思路与模式
1.管理思路
（1）为业户、商户服务，使物业增值
大丰海聚汽配城项目从选址、可行性研究、设计到市场营销，其目的是最大限度地追求社会效应和可持续发展。因此，我们不仅要对物业善加爱护，使其“青春永驻”，更要以一流的物业加上优质的服务形成组合，使楼宇形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业本体以外的价值——无形资产，将有形资产与无形资产构成的物业增值，为业主、商户、开发商带来更大利益，这是我们的首要
目标。
（2）创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境
物业管理服务是有偿出售智力和劳务的服务性行业，管理服务是一种特殊商品，其核心是服务，物业管理=时间+空间+服务。
所谓“时间”，就是一年365天，每天每时都要保证物业的正常运行；所谓“空间”，就是使业主花钱买下的物业在规定的时间段里，保持良好的空间环境。如何保证“时间”和“空间”的优化，靠的是周到细致的服务。为业户、商户、消费者创造“时间”和“空间”的完美结合，是我们追求的目标。我们力争为业主打造一个安心、舒心的生活环境，为业主营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境，并以人性化的人文关怀，使每一位业主享受到亲情般地体贴呵护。 （3）求发展、求形象、求效益
物业服务企业通过输出自己的智力和劳务来获取相应的报酬，从而确立自己的定位以及树立适当的品牌，不同的管理服务水准，将获得不同的社会评价和报酬。只有当我们所提供的管理服务被认可、被推崇，不断提升企业形象和口碑，公司才能持续发展。企业自身的有序、品质发展，与开发商共赢是我们持续不断的奋斗目标。 2.项目管理服务的模式
大丰海聚汽配城项目客户群体层次较高，业态形式多样化，服务要求具有复杂化、高标准化和延展性的特点。为了确保项目物业服务的高品质，我们提出“集成式管理服务模式”，实行酒店化服务，并将管理定位为：塑造名门气质，品味名流生活。所谓集成式模式，是指物业服务企业作为物业服务的生产者和组织者，在管理服务过程中，充分集合自身资源、社会资源、项目资源以及客户资源等，通过对资源系统的专业设计和强大可扩展功能的物业服务平台为客户提供针对性强、覆盖面广、专业化高、可持续性的量身定做的物业服务。
所谓酒店化服务，即将酒店式管理的服务理念及现代管理服务技巧融入服务中，利用本身的专业优势精心打理业户的物业。通过为客户创造一个安全舒适、文明有序的全新的生活环境，超越单纯物业管理对物业维修、维护、保养打理，从满足现代人追求的现代生活方式