第一章 房地产市场发展背景
1.1 宏观经济
西安高新区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。
西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。18年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国54个国家级高新区前列。西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近8000项，其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。
如今，西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。西安高新区科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。2008年12月，西安高新区与北京中关村、上海张江、武汉东湖、无锡高新区一起，率先成为全国54个国家级高新区中的首批“海外高层次人才创新创业基地”。
从上图可以看出：从2005年到2008年，高新区在册企业营业收入呈上升趋势，到2008年，高新区在册企业营业收入已达2410.55亿元。在册企业营业收入年增长率保持在30%以上，其中07年增长率最高达到36%，08年由于金融危机的影响，增长率仍然保持在30.05%。09年前十个月，高新区在册企业营业收入已达2307.86亿元，全年营业收入将超过08年，创造历史新高。
从上图可以看出：从2005年到2008年，高新区固定资产投资呈递增趋势，2005年固定资产投资为104.98亿元，到2008年已增长为205.78亿元。年固定资产增长率基本保持在20%以上。09年前十个月高新区固定资产投资已达228.18亿元，比08年增长10.89%。
从上图可以看出：高新区从05年08年利用外资呈递增趋势，但年增长率从06年开始呈下降趋势，08年仅比07年增长8.23%。09年前十个月高新区利用外资2.93亿元，比08年减少了30.4%，预计09年全年利用外资情况将低于08年水平，这主要是由于高新区经过十几年的开发，已经发展成为全国3大高新区之一，同时，原来规划的土地也即将开发殆尽，所以制约了近几年的增长。随着高新区新规划用地的出台，高新区将进入新一轮的高速发展期。
从上图可以看出：高新区从05年08年财政收入呈上涨趋势，08年财政收入为18.31亿元。05、06年财政收入年增长保持在25%以上，07、08年保持在9%左右。09年前十个月财政收入已达22.48亿元，比08年增长22.77%，预计09年全年财政收入将超过25亿元。
通过上面分析可以看出：高新区在册企业营业收入及财政收入逐年增长，固定资产投资也逐年增加。利用外资从07年开始增长率逐渐下降，09年利用外资将小于08年水平，05年以来首次出现下降趋势。随着高新区新规划用地的出台，高新区将进入新一轮的高速发展期。
1.2 09年政策盘点
09年初由于我国宏观经济面临前所未有的挑战和压力，GDP增长“保八”面临考验，国家实施了积极的财政政策和适度宽松货币政策。同时为了刺激房地产业发展，拉动经济增长，国家在前半年发布了一系列有利于房地产业的政策。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞，再次成为楼市的主要特征。随着经济的好转及保八任务的完成，为了房地产市场的健康稳定发展，国家在09年年底果断出台了一系列针对房地产的调控政策。
总的来说，2009年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变。 1.2.1 土地政策 时间 1月6日 2月18日 政策法规 《加强建设用地容积率管理和监督检查通知》 《土地利用总体规划编制审查办法》 国土部“区域限批”遏制违法占地 两部委特急彻查房产项目容积率 主要内容 《通知》要求，各地城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理的过程中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。 该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，自发布之日起施行。 国务院与国土资源部将强化土地督察制度的执法权力，并赋予其法律地位，即在基本完成修订的《土地管理法》中，单辟一章以法律的形式规定土地督察制度的职权，而在这其间，赋予其“区域限批土地转用”的权力。 住房和城乡建设部与监察部将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。 从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。 4月1日 4月27日 5月1日 《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》