上海盛高物业服务有限公司苏州分公司
第二章：工程部管理的内容与要求
一、工程管理的内容
1、工程管理是物业管理的核心
业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是园区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。
如下几个方面体现工程管理的主要内容： 1.1、前期介入
从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位置、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）； 1.2、房屋本体的交接验收
包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容； 1.3、公区设备设施的交接验收
如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等； 1.4、工程整改
包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可
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由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；
1.5、供配电、给排水、发电机、消防、供暖、电梯、安防等机电系统的运行管理。
可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养； 1.6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。
此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字：巡检、维修、保养；
1.7、分包方、整改方、及其它施工单位的监管
此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管； 1.8、装修管理
如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等；
1.9、工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等； 1..10、户内维修和有偿服务； 1.11、各项管理制度的建立和执行； 1.12、质量记录。
以上为物业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因项目园区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层写字楼、公寓住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行；别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护；商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。
二、工程日常管理的要求 1.0 总体要求
1.1 物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑设计安全要求； 1.2 物业共用部位应当不被占用；
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1.3 物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满足其设计功能要求； 1.4 工程服务的所有标识均应符合公司《标识规范》（服务环境质量因素）的要求； 1.5 在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司《服务礼仪规范》（服务人员素质因素）的要求； 2.0 具体要求
项 目 1.应符合设计安全要求； 承重结构 2.应当保持交付时的完整状态，没有破损现象； 3.依规变更后，应符合设计安全要求。 1.单处破损面积应当不超过0.02㎡； 天 面 2.隔热层破损面积0.01㎡或以上的，每100㎡应不超过二处； 3.应没有渗水现象。 1.应没有渗水现象； 2.露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭现象； 3.窗户应没有乱替换现象； 外墙面 4.墙面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、拉线现象； 5.墙面保新程度应在70%以上； 6.墙面单处脱落面积应不超过0.02㎡； 7.大理石或墙面砖，每20㎡应当破损不超过二处。 物业共用部位 1.单处脱落面积应当不超过0.01㎡； 2.单处涂鸦面积应当不超过0.01㎡； 内墙面 3.墙面保新程度应当在70%以上； 4.大理石或墙面砖，每10㎡破损应当不超过二处； 5.墙面应没有乱悬挂物品（如空调主机）、接线现象； 6.进户门应没有乱替换现象。 顶 棚 1.扣板应没有脱落、缺失现象； 2.参照“内墙面”要求。 1.水泥地面应当没有明显起砂现象； 地 面 2.水泥地面单处破损面积应当不超过0.01㎡； 3.大理石或地砖地面，同一区域的破损砖块应当不超过二块。 走 廊 楼梯扶手 8
要 求 1.应当没有堆放杂物现象； 2.应当没有被侵占现象。 1.铁制品单处锈蚀应当不超过10㎝； Ref：苏州【环球财富广场】物业工程管理方案
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2.木制品单处油漆脱落应当不超过5㎝； 3.不锈钢制品单处锈蚀应当不超过5㎝； 4.制品应当不变形，安装牢固。 楼梯台阶 1.同一楼层的台阶缺损应当不超过二处； 2.参照“地面”要求。 1.应当无明显破损、变形，锈蚀、脱漆现象； 门 窗 2.门扇开关应当灵活； 3.防火门闭门器应无缺失、损坏，能正常关闭。 1.排水设施应当完好，排水通畅； 地下室 2.四周应无漏水、渗水现象； 3.应当没有乱堆放、被侵占现象； 4.参照“内墙面”、“地面”要求。 1.末端水压及流量应满足设计要求； 2.管网应没有无跑、冒、滴、漏现象； 3.管道单处油漆脱落应当不超过0.1m； 4.管道功能应当区分（颜色）清晰； 共用设施 管渠（网） 5.生活水箱（池）入口应加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属网； 6.管井盖完好率应达100％； 7.沟渠排水应当畅通； 8.化粪池应密封，外围应当无异味。 1.道路路面，每10m破损应当不超过二处； 广场、道路 2.路牙应当无丢失、松动现象； 3.广场面，每10㎡破损应当不超过二处； 4.沉降、积水面积应当不超过0.5㎡。 围栏、大门 1.构件锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处； 2.构件应当没有缺失、不变形、牢固。 1.水质应符合设计要求； 景观水系 2.应没有渗水现象； 3.防护、警示设施应完好。 垃圾站 1.应当外观整洁，无破损，有门封闭； 2.外围应当无明显异味。 Ref：苏州【环球财富广场】物业工程管理方案
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1.水质应符合要求； 游泳池 2.应没有渗水现象； 3.救生人员应在场； 4.警示、防护设施应完好。 1.停车场设施应当齐全完好； 停车场 2.车位、车道线应当清晰； 3.没有车位时，在入口处应当有致歉提示标识； 4.参照“地下室”要求。 1.图形、颜色、安装位置应当符合公司《CCPG标识规范》要求； 标识系统 2.维修工作场所应设置警示标识； 3.应当没有锈蚀或油漆脱落现象； 4.标识物应当没有缺损，安装牢固。 1.供电、供水指标应符合国家规范要求； 2.每年故障停电、停水次数应不超过2次； 供电供水系统 3.计划停电、停水时应提前3天书面公告，故障停电、停水时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供电、供水的时间； 4.需要停电、停水维修的工作，应安排在用电、用水低峰期； 5.备用电源起动送电时间应在1分钟内。 1.照明灯具、开关应当无损坏现象； 2.开关应当灵活、接触应当良好； 公共照明系统 共用设备 3.亮灯率应达到98％； 4.大堂、设备间、地下停车场、电梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度应当符合设计要求。 1.应符合国家安全标准，并在轿厢内张贴有效的安全年检合格证； 2.平层误差应当在±15mm以内； 3.轿厢内外面板、按钮应当无破损，开关灵活、接触良好； 4.轿厢内对讲电话与监控中心通话应清晰； 电 梯 5.每年故障停梯次数应不超过2次； 6.应当无异常震动、冲击现象； 7.电梯困人时，管理人员应在15分钟内到现场应急处理，困人时间应不超过30分钟； 8.维修工作应安排在人流低峰期； 10
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