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9.计划停梯时应提前1天书面公告，故障停梯时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复运行的时间。 1.供冷指标应符合设计要求； 2.环境温度在25℃以上时，应启用中央空调系统； 中央空调系统 3.每年故障停冷次数应不超过2次； 4.维修工作应安排在人流低峰期； 5.计划停冷时应提前3天书面公告，故障停冷时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供冷的时间。 1.供暖指标应符合国家规范要求； 2.政府规定的供暖时间应启用集中供暖系统； 集中供暖系统 3.每年故障停暖次数应不超过2次； 4.维修工作应安排在人流低峰期； 5.计划停暖时应提前3天书面公告，故障停暖时应在故障后1小时内书面致歉并说明原因和预计恢复供暖的时间。 1.系统月误报率应不超过3％； 2.感应系统响应率应达到100％； 3.消防用水功能指标应符合设计要求； 消防系统 4.疏散指示灯完好率应达到100％； 5.消火栓箱内配件、以及其它消防器材应齐全完好； 6.内部消防演练，应当每半年最少1次，综合消防演习，应当每年最少1次； 7.背景音乐播放应当正常。 1.计时、计费应准确； 停车场系统 2.发卡、读卡应无误； 3.栏杆应正常启闭； 4.栏杆不能开启时应有应急措施。 1.在异常情况时，监控中心应即时响应； 2.门禁系统正确识别率应达到100%； 3.客户购卡时，应当天交付； 安防系统 4.视频、红外线监控系统应运行正常，监控范围应符合设计要求； 5.应能完整提供7天内的安防监控资料（包括视频资料）； 6.对讲系统应运行正常，通话和视频的完好率应达到100％； 7.除法律规定外，安防资料应没有外泄现象。 防雷系统 11
1.接地电阻应符合国家规范要求； Ref：苏州【环球财富广场】物业工程管理方案
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2.避雷针、避雷带没有缺失现象； 3.避雷针、避雷带锈蚀或油漆脱落，每10m应当不超过二处； 4.接地电阻测试点的标记应当清晰。
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第三章：工程管理的流程
一、工程部组织架构
所属楼盘： 苏州分公司环球财富广场 工程经理 （主持全面工程）
设备主管1人 工程文员1人 维修运行主管1人
（设备巡查、保养、维修） （资料收集管理、（监管运行，对接维修）
物料请购、工作单
跟进、文件处理）
能耗管理1人 技术工程师 公共领班 居家领班
（负责项目，月度统计、分析） 1人 1人 1人
消防技工 弱电技工 给排水技工 高压值班技工 锅炉/空调运空调维修技1人 1人 2人 4人 行技工4人 工4人 （含夜班） （含夜班） 机电维修技电梯技工 土建技工 接修万能技 工2人 1人 2人 工4人
（含中班） 空调/锅炉技工1人 装修装饰技工2人 13
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二、工程人员岗位职责
1、经理岗位职责
1. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务
中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。
2. 及时传达公司的各种会议精神，并组织下级员工学习、贯彻。
3. 制订年度、月度培训计划，做好新员工的上岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，进行职
业道德、物业服务意识教育和专业知识培训，不断地提高人员的技术素质和实际操作能力，使各类技术岗位所需专业人员的技术等级得到满足，确保工程人力资源得到合理流动的使用。 4. 负责协助行政人事部做好人力资源的各项配合支持工作，包括：提交招聘需求及培训计划；合
理管理所属员工工作，评估员工绩效；激励员工、建设优质团队、提高工作效率。
5. 实地考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。 6. 负责组织制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运
行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。 7. 负责装修申请项目的技术审批。
8. 负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验
收和资料核实工作。组织下属员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。
9. 负责指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程
改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。
10. 负责本部门的不合格服务的处置及验证，针对不合格项制定纠正措施或预防措施，并组织实施
与验证，按期实施整改，对实施效果负责。 11. 领导下属完成下达的各项工作指标与经济指标。 12. 完成领导交办的其他工作。
2、主管岗位职责
1. 在工程部经理领导下,协助经理做好部门各项管理工作。
2. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。切实执行物业服务
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中心经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。
3. 及时传达公司各种会议精神，并组织员工学习、贯彻。负责针对下属员工的技术状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训。
4. 负责制订园区的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定，确保所管辖系统设备的安全运行。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度。
5. 对公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行具体验收和资料核实。组织员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。 6. 指导编制设备、设施维修保养计划，做好本部门业务相关的合同评审。负责对园区的工程改造、设备更新的方案及预算编制进行技术审核并送有关部门评审。
7. 具体考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。 8. 协助完成下达的各项工作指标与经济指标。 9. 完成领导交办的其它工作。
3、工程师岗位职责
1. 负责维修问题的原因分析、查找、组织确定维修方案，对维修过程中的质量、工程量、工期及成品保护进行监管、控制和验收。
2. 负责直接协调涉及维护的相关业主配合维修，或为进一步的协调工作提供技术支持。 3. 负责公司指定维修队伍的管理，包括对维修队伍的定期工作评估、工作安排和违章查处等。 4. 负责组织办理各种维修手续，审核完成维修工程费的工程结标资料，并交档管理员。 5. 负责协调联系项目部处理重大的工程维修或复杂维修事宜。
6. 负责核定维修监理所确定的问题原因及处理方案，必要时提出整改意见或予以纠正。 7. 负责维修工的技术管理及维修监理的技术安排。
8. 负责装修申请项目的技术审批工作，组织对装修过程中重点工序的监控、检查和验收。 9. 负责公司所属物业管理项目的接管验收中土建和装饰专业工程档案的核查工作。 10.负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。
11.负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。
12.负责维修过程中质量、工程量、工期、成品保护的监管、控制和验收。
13.负责向工程部经理及主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同
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