图表 4
广东瀚森投资集团有限公司意向投资约25亿元人民币，参加滨湖新区约120亩地块的开发，用于建设五星级酒店和国际公寓。 IAg9qLsgBX 近日，滨湖新区加强与瀚森投资集团的深入沟通，推进工程进展。按照瀚森投资集团提供的规划方案，设计“豪华酒店、酒店公寓、甲级写字楼”共5栋超高层建筑和18栋豪华度假别墅，形成国际化的高端社区。五星级酒店共有1680间标准房，中西餐厅约7000平方M，拥有豪华宴会厅及国际会议厅多间，尤其是两栋52层“姐妹争艳”双塔楼和两栋38层“兄弟相拥”双子楼，将有望为滨湖新区设立新的城市地标。WwghWvVhPE ——皇家海域<温泉）度假酒店
皇家海域<温泉）度假酒店位于徽州大道与紫云路交口西北角，建筑面积约5万平方M，总投资3亿元，是安徽省最大的休闲娱乐场所。该工程以洗浴为中心，集餐饮、住宿、休闲、娱乐于一体，2008年7月20日开工建设。asfpsfpi4k
图表 5
——滨香酒店
图表 6
滨香酒店位于徽州大道与福州路交口西南角，坐落在滨湖城市天地之中，占地面积2703平方M，总建筑面积约10233平方M。工程由安徽娄氏酒店管理有限公司投资开发，主要经营餐饮、住宿，预计总投资为3000万元，2009年3月开工建设。ooeyYZTjj1 ——安徽世纪金源大饭店
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图表 7
安徽世纪金源大饭店位于滨湖新区徽州大道与福州路交口东北角，即滨湖世纪城四区，是一家集客房、餐饮、康乐、会议、写字楼、公寓于一体的豪华五星级标准饭店。该饭店为双塔式设计，总建筑面积近14万平方M，其中饭店共45层，拥有各类客房共602套，房间配备最先进的硬件服务设施，2009年11月15日实现结构封顶，在2018年10月1日开业迎宾。BkeGuInkxI 安徽世纪金源大饭店设施完备，饭店设有中餐、西餐、扒房、咖啡厅、日本料理、酒廊、茶艺居等各类餐饮设施，以及容纳1000余位宾客的大宴会厅，具备多语种语言同声传译系统，是举办各种国际会议的理想场所。同时，配备长50M、宽25M的五星级游泳池，按照国际标准建造，将为入住的宾客提供休闲运动服务。近2000平M超豪华大堂气势宏伟、富丽堂皇，充满艺术品味的尊崇空间，第一时间彰显身份价值和不凡品味。PgdO0sRlMo 所以Dear酒店要想在众多高星级酒店中脱颖而出必须具备自身优势。
三、工程分析及评价
<一）基本分析
1、交通条件及周边配套分析
依托老城区。通过徽州大道、包河大道等连接城市骨干路网，BRT快速公交、即将建设的有轨电车等现代公共交通，让市民方便往来于老城区与滨湖新区之间；优质的教育资源、医疗资源、文化娱乐资源，吸引老城区及周边地区群众聚集滨湖新区。3cdXwckm15 依托经开区。滨湖新区与国家级经济技术开发区一路之隔，水电气热等公共资源接入便捷；滨湖新区的城市功能与经开区的集聚工业发展互为补充，让一部分市民工作在经开区，生活在滨湖新区。目前与经开区连通有紫云路、锦绣大道两条重要的道路已经全线贯通。h8c52WOngM 12 / 24
·滨湖新区两路段将启动建设 · 多条出城口道路今年完工
· 轨道1号线实验段主体工程完工 · 方兴大道扩建工程提前通车 · 滨湖新区拟5500万修两干道 · 滨湖南宁路启动施工招标 2、景观价值分析
据悉，滨湖新区启动建设两年多来，新建绿地200万平方M，人均公共绿地达到24平方M。预计到2018年，滨湖新区绿化面积将达到700万平方M，按居住人口10至15万计，人均绿化面积将达到50平方M。v4bdyGious 滨湖国际会展中心、渡江战役纪念馆”将开工建设，广场周边还将陆续增加“安徽名人馆”、“合肥博物馆” 、“合肥国际创新展示馆”等馆群。同时，将结合巢湖风景名胜区的规划要求，进行环巢湖旅游开发，努力把滨湖新区建成现代化建筑标志的新城区、生态文明的新城区和文化繁荣的新城区。
J0bm4qMpJ9 按照“以人为本、创新引领、生态优先、文化提升、加快发展、湖城共生”的发展理念，随着建设不断向前推进，滨湖新区启动区再用三到五年的时间，一个交通便捷、商贸繁荣、生态优美、人文雅致、安宁和谐的20万人的滨湖新城将在巢湖北岸傲然崛起。XVauA9grYP 3、客源市场分析
主要是来自合肥本地以及安徽省内的重要会议接待，以及一些会展来源。
<二）工程SWOT分析
1、 酒店优劣势分析
了解工程自身优劣势，综合合城市政府政策及市场竞争状况，结合工程自身环境，行业威胁从中寻找和市场机会，发挥工程优势，规避市场风险。
bR9C6TJscw 1.1. 优势 ",从规划看，工程地处城市未来新区商业中心环境资源； ", 城市在大交通提升后，可能迎来跨越式发展机遇 ",工程口岸交通优势明显； ",本工程整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共享高端客户资源，达到高度加广度的优势。 ",酒店主题鲜明，是新一代商务休闲酒店； ",酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力； ",工程经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可避免投资 和规划失误，保证产品线进行和合理性；pN9LBDdtrd ",工程能取得政府的大力支持。 发挥工程环境优势，整合工程资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸，发展打造特色商务会议休闲酒店模式。明确工程功能定位，保证产品线的科学性和合理性，保障商务会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。 DJ8T7nHuGT 1.2. 劣势 ", 城市社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足 13 / 24 ",城市旅游业吸引力不足够强大，城市外部消费能力有限； ",工程虽处城市新区商业中心，但工程地周边商业尚未成形； ",区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足； ",区域开发还不成熟。 2.工程机会威胁分析 2.1．机会<0） 滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略，即“一个主城区，四个城市组团，一个滨湖新区”的重要组成部分,在十二五规划中大力发展滨湖新区。 QF81D7bvUA 2.2.威胁 有来自滨湖区的高星级酒店威胁，也有合肥已建成的其他高星级酒店威胁，详见最后的风险分析。 <三）市场定位 1. 本工程酒店定位 传统的酒店及商务类定位模式 特色景 观模式 “特色休闲+景商务会 议中心模式 “商务+会议” 观” 休闲娱 乐模式 “休闲+娱乐” 休闲健康 中心模式 “休闲+保健” 商务休闲酒店 六大经营模式 休闲商 业模式 “休闲+商业” 餐饮宴 请模式 “中西餐+宴会” 4B7a9QFw9h 1.1本工程适宜定位： 上表传统的六大模式中的任意一个模式对本工程而言都存在一定不足，我们从未来客源需求市场、未来业主公司战略发展目标、未来城市开发等诸多因素及综合规划考量，建议本工程定位必须跳出传统模式思维，创造属于针对本工程的开发模式：基于本工程相关各方对酒店的诉求：ix6iFA8xoX ",达到国家五星级酒店标准； ", 酒店客房不少于300间，床位不低于500张，并按五星级酒店要求配备餐 14 / 24 饮、商务、会议、公共娱乐、安全等相关服务设施；wt6qbkCyDE ",地标性建筑酒店； ", 城市新中心酒店； 因此，我们认为本工程： 1）是滨湖新区一座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！ 1）是合肥市商务、会议、休闲旅游高端接待中心 3）是标准五星级商务 +会议+ 休闲酒店综合体！ 关于功能，可以概括为四大类： 客房、餐饮、<会议）、康体娱乐、；且收入比重基本相当<康体娱乐可能略小）； 关于客源市场，客房市场可以概括为： 商务客户——50%<其中：公司40%；政府50%；其他10%） 会议客户——30% 休闲客户——15% 旅游家庭——5% 1.2、定位依据： 1> 高档次的商务 + 会议 + 休闲酒店在合肥市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性；Kp5zH46zRk 2> 本工程地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着滨湖新区社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位；Yl4HdOAA61 3> 档次和影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值；ch4PJx4BlI 4> 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给；qd3YfhxCzo 5> 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度；E836L11DO5 6> 休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题；S42ehLvE3M 7> 批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。 2、酒店及商务形象定位 ??准五星级酒店定位，在当前滨湖新区酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发工程和商业配套公寓住宅增加一定的“形象价值”，是和整体开发工程不可分割的，从而提升整体工程的市场推广和销售能力。501nNvZFis ??建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升政府提升滨湖新区的投资环境和城市形象。jW1viftGw9 ??套商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性工程和高端消费商业形式，打造城市高端“精品休闲商业”综合休闲主题形象。xS0DOYWHLP 15 / 24