图表 12
9. 其他服务功能定位策划。
酒店的其他服务功能包括酒店办公、员工食堂、员工更衣室，停车场等。 后勤 面积 后勤占客房和公共区域建筑面积的比例 20% 后勤-小计【不包含员工住宿】 2000-2500 机房和设施占客房、公共区域和后勤建筑面 5% 积的比例 机房和设施-小计 4.4 1401 后勤、机房和设备-总建筑面积 6020 停车位 160【40 地下 120 地上】 表6 <备注：因为具体功能划分不详，该表仅供参考） 四、投资估算和资金筹措 (一>投资估算 1、总建设成本费用列项 A、土地费用：约3亿<5000一平M，服务总面积约60000平M） B、建 安 费：约40000万元 C、配套费、前期费及各项杂费：60000万元 2、 成本综计约4亿元 <二）资金筹措 自筹资金：2亿万 缺口资金依托销售回款或银行贷款 五、财务评价 21 / 24 本工程可销售的总面积约为50110平方M，按平均销售价格13000元/平方M计算，总销售收入为：65143万元。 由前一章分析得知本工程总建设费用约为40000万元，故此，本工程盈亏平衡点为： 盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=40000/65143=61.4% 就是说本工程如果实现了61.4%的销售率就可以保证本工程的总投资成本全部回收。UTREx49Xj9 损益表？？？ 六、可行性研究结论与建议 (一>可行性研究结论 1. 工程定位为“商务+会议+休闲标准五星级酒店”，是一个以酒店为核心，以会议、住宿、休闲为主导功能的高端产品；是一座建筑和经营都有特色的主题时尚酒店！是滨湖新区地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是合肥市、滨湖新区创造商务会议休闲新典范的五星酒店综合体！ 8PQN3NDYyP 2.商务会议中心为城市所需的会议中心，国际品牌商务会议酒店定位将为政府和企业打造一个优质交流平台。 3.酒店配套的娱乐休闲特色，将带给客人新鲜、丰富的情趣，为酒店创造了特有的景观环境和商务平台，以聚集区域人气；mLPVzx7ZNw 4. 私密性极强的高档商务和国际品牌管理是未来工程核心竞争力； 5. “高度+广度”的档次定位，增强了综合竞争力，提升了酒店的盈利能力，达到了自身造血功能； ６. 国际品牌商务会议休闲酒店定位将提升未来社会影响，并为社区开发、招商聚集人气。而社区的成功开发招商，也将为酒店带来稳定的优质客源；AHP35hB02d <二）工程主要问题的解决办法和建议 1. 工程酒店为滨湖区不多的五星级酒店，建成营业后可大大提升新区形象，改善和提高投资环境，由于目前该区域消费市场尚不成熟，五星级酒店投资大，投资压力和风险较大，建议业主方在做出巨大投资工程和回收期漫长的决策时，尽可能的向政府争取各项投资建设和经营优惠政策，同时要争取将本工程酒店做未来的政府接待、会议基地，在经营上给予最大限度的客源支持； NDOcB141gT 2. 目前的策划方案仅仅是工程工作的开始，后续的设计、建设等各个实施阶段都必须坚持和贯彻这一政策思想和原则；1zOk7Ly2vA 3. 此工程的战略意义在于通过知名品牌酒店带动后续工程的发展。从城市发展的角度证明，高端酒店往往能够提升城市的整体价值，例如北京的国贸商圈经过香格里拉二十余年的影响和改变，已成为京城CBD 地段。建议业主在工程获准后即需酝酿决定酒店管理模式，并开始前期策划筛选工作，有利于整体工程开发；fuNsDv23Kh 4. 按照投资匡算严格控制工程建设成本，尽可能降低投资风险。 <三）工程风险及防范建议 22 / 24 1．政策风险 政策风险包括政府对酒店选址的倾向性和酒店经营规模的要求，比较不便于整体工程的连动效应和营运的经济性。 防范措施： ",工程启动前进行充分调查、分析和论证； ",加强与政府有关部门的沟通，充分掌握相关资讯，争取得到政府的支持； 2．资金风险 投资者自有资金不足、资金链出现断裂、可能导致： ",无法完成酒店全面建设； ",工程无法及时完工、设备无力采购、工程被拖延至夭折； ",经营期间债务过多导致经营压力巨大。 防范措施： 进行精确的投资测算与紧密地资金投放计划，储备足够的自有资金，与金融单位保持良好的沟通，确保资金能够按计划投放。tqMB9ew4YX 3．建设风险 建设风险包括在酒店建设过程中，严重偏离原有酒店定位及设计指导，并在此期间建材、设备和劳动力价格大幅度的上升，导致周期过长、建设成本上升、投资总额增加、投资回收期延长。HmMJFY05dE 防范措施： ",密切关注建材、设备及劳动力等建设成本要素的市场价格，并及时根据 上述价格变动调整投资预算及资金的筹集与投放；ViLRaIt6sk ",严格按照对酒店的定位、经营策略及设计指导安排并设计；广泛请有关 专业人士，严格审核各种设计方案，保证设计方案与酒店定位设计指导不出现大的偏差；工程启动后，设计不做或少做改动。9eK0GsX7H1 4．经营风险 主要指酒店行业管理政策和法规范围外给酒店经营带来的风险。 防范措施： ",酒店决策者需密切掌握当地行业管理政策的变化和动向； ",科学、规范的专业化管理； ",在政策允许范围内灵活经营、守法经营。 5．市场风险 市场风险，主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，当地城市经济、旅游没有出现积极的增长或发展缓慢等，其中后者是本案面临的最大风险；在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，酒店住房率下降，餐饮、娱乐收入减少，最终导致经营严重亏损。naK8ccr8VI 防范措施： ", 按计划推进酒店及整体工程的建设速度，在酒店投入使用后控制营运成本； ",工程投入使用后，密切掌握和预测当地城市的经济动向，提前采取适当 的应对措施，对经营管理进行精心策划，使工程的盈利能力达到最大化；B6JgIVV9ao ", 尽量争取政府的支持 6．竞争风险 23 / 24 指统一区域内同档次酒店数量增加，市场供大于求；酒店之间削价竞争，导致酒店收入减少。如前面提到的众多高星级豪华酒店就是对Dear酒店极大威胁，还有已有的天鹅湖酒店等会议型酒店。P2IpeFpap5 防范措施： ",充分做好恶性竞争的思想准备，做好最坏的打算，从投资立项开始就认 真进行经营管理策划，把握酒店市场定位，抓住主要客源市场； 3YIxKpScDM ",根据市场变化灵活调整经营策略，实施客户忠诚计划留住主要客源； ",在工程规划和设计上最大限度的突出差异化、独创性和超前性，使酒店 在本区域市场尽量长时间地保持领先性和不可替代性<特色、档次）； gUHFg9mdSs ",建立和不断发展良好的人脉关系，保持酒店良好的社会形象和企业形象。 7．突发事件和不可抗力风险 突发事故和不可抗力主要包括区域疫情、区域交通条件严重恶化等突发事件，以及风水火地震等自然灾害和恐怖袭击、战争等风险。uQHOMTQe79 防范措施： ",酒店开业后加强风险管理，建立健全一套危机处理机制； ",同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力； ",突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助； ",建立、健全酒店财产保险和意外保险体系。 申明： 所有资料为本人收集整理，仅限个人学习使用，勿做商业用途。 24 / 24