3、标准五星客房体量定位
??准五星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位300 间客房左右，结合1 间总统套房、行政套房30 间，完全满足区域内“中小型会议”+“商务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃不饱”的情况；
LOZMkIqI0w ",300 间客房体量的商务酒店有一定的整体开发风险，如果能适度缩小规模会更具有可行性；
",300 间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市场<如：旅游业团体市场），进而影响工程酒店的平均房价；ZKZUQsUJed ??于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足200 间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于200 间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。
dGY2mcoKtT 4. 客房服务功能定位策划 4.1、客房面积定位：
客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音、功能完备的浴室。为进一步增强产品竞争力，达到品牌管理公司的客房标准，使客房空间更为宽敞，更为舒适。rCYbSWRLIA 4.2、客房房型定位：
根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，考虑到商务会议为本工程的主要客源群体，因此，建议本工程的双人房型的比例占到65%以上，套房是五星级必不可缺的产品，评五星需要套房比例不少于10%，因此套房数量控制在总套数10%左右，建造时在开间和格局上可以取巧。FyXjoFlMWh 4.3、景观房：
尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。景观房的观景阳台考虑设置水压浴缸，供客人一边放松、一边观景。 建议客房户型配比
建议客房用户型数量<间） 总客房比例 套内面积<平方配比比 M） 标准间 240 80% 大约42 行政客房 28 9.3% 大约42 套房 15 5% 大约80 行政套房 15 5% 大约80 总统套房 1 大约300 总理套房 1 大约200 总计 300 100% 大约14200
表１
16 / 24
图表 8
5.餐饮服务功能定位策划
餐饮分为四部分：
1> 会议餐：考虑餐饮客源多为会议客源，对团餐的需求量大，建议用中餐大厅解决，中餐大厅面积为500 平M可以满足200-300 人的会议用餐。TuWrUpPObX 2> 高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性，设置少量包房，此类包房全部利用层包房设施，不再追加额外投资，大小包房应不少于20 间。
7qWAq9jPqE 3> 宴会餐：考虑到宴会宴请客源，区域型消费宴会宴请需求同时与酒店中餐大厅的接待能力将得到合理利用，保障中餐大厅的运营。llVIWTNQFk 4> 休闲餐：休闲餐将与酒店进行功能分区，在休闲商业区设立休闲餐饮区，根据工程休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区顶层，并设置相应私密性较高的大众包间，包间数量不超过10 间。yhUQsDgRT1 餐饮的功能应包括如下几部分： 中餐厅 1 间
风味餐厅<中式或中西混搭）1 间 西餐厅 1 间 酒吧 1 间 大堂吧 1 处
建议餐饮配套设餐位 每餐位面积<平方总建筑面积<平方施 M） M） 西餐厅 150 2.5 375 西餐厅厨房— — 240 中餐厅 300 2 600 中餐厅-包间 20个【240人】 3.5 840 中餐厨房 350 风味餐厅 70 2 140 风味餐厅厨房 80 演艺酒吧 60 4.0 240 大堂吧 60 3.0 180
17 / 24
行政酒廊 总计 880
表２
270 3315
??餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。我们假定50%的入住率，平均入住人数为1.3，那么在翻台率达到1.5 的情况下需要150 个左右的餐位。MdUZYnKS8I ??满足政府和业主方在宴请方面的需求，我们建议中餐厅配备20 个包厢<240 个餐位）以及面向散各的含300 个座席的大厅。
09T7t6eTno 图表 9
6. 康体服务功能定位策划
康体娱乐服务功能规划设施包括:游泳池、健身房、SPA 洗浴、量贩式KTV、游戏机、乒乓球、桌球、壁球、模拟高尔夫、美容美发等，方便住店客人需求，丰富酒店配套，提升酒店商业附加值，这些都是投资少，见效快，在酒店平星过程当中获取分数比重较高的工程，与 SPA 和保健按摩区、足疗房、按摩房、干蒸、湿蒸等形成资源共享。以上设置既要照顾休闲旅游客人的需求，同时也要兼顾会议客源的需求。e5TfZQIUB5 重点是游泳池与SPA 洗浴的结合，即要凸显特色，又要同时避免游泳池不赚钱的弊端。
建议康体配套设施 套内面积 个数 总面积 康体接待门厅 80 1 80 游泳池 400 1 400 SPA洗浴 300 1 300 保健按摩区 300 1 300 健身房 300 1 300 不低于10种设
18 / 24
兵乓球室
模拟高尔夫球室 台球室 美容美发 棋牌室 更衣区 量贩式KTV 保龄球 合计 80 80 80 60 15 60 400 200 1 1 1 1 8 1 1 1
表3
80 80 80 60 120 60 400 200 2640
备 两台 一套 两台
分男女专区
图表 10
7. 娱乐服务功能定位策划
具有豪华娱乐功能的<夜总会、酒吧）夜场，依据如下：
1. 工程地位于城市开发新区发展中心区，会成为以后的政务区和新的中心，聚集着一定的高端消费人群，本酒店焦距地理位置优势，适宜城市夜生活，丰富并提升城市娱乐文化；s1SovAcVQM 2. 夜总会的利润较高，且目前滨湖区城市功能缺乏高档娱乐设施； 建议配套设施 套内面积 个数 总面积 夜总会 3000 1 3000 合计 3000
表4
19 / 24
图表 11
8. 会议服务功能定位策划
会议功能是本酒店的重点，酒店设 800 平M的多功能厅一个，同时还有各类中小会议室不超过10 个。
滨湖区的会议客源相对较弱，多集中在年中或年尾，以政府机关或企业年会为主。本工程800 平M的多功能厅能满足未来大中型会议接待。GXRw1kFW5s 建议多功能厅与会议室 数量 净面积<平方M） 多功能厅 1【可以拆分2-3 800【注：无柱、净高：7 M以
个】 上】
多功能厅前厅 1 300 名式会议室 8【个别可以连通100
的】
总计 10 1900
表5
20 / 24