新华集团
国金（沈阳）商业经营管理制度流程汇编
第一部分新华国金广场【招商管理流程】
编制：沈阳新华国金广场资产管理有限公司
2011年7月
第 6 页 共 146 页
新华集团
国金（沈阳）商业经营管理制度流程汇编
一、地产公司各部门在招商流程中承担职责 部门 流程中承担职责 1、审批租赁标准及招商政策； 2、审批招商计划； 3、审批商业定位及经营管理模式； 4、审批年度收入、支出预算 决策层 5、审批招商对需的对外宣传性文件（包括招商答客问、媒体宣传推广文件、招商手册等）； 6、审批商业公司选择的招商合作伙伴及合作条件； 7、审批并签署租赁意向书/合同 8、定期听取招商工作汇报，并对特殊招商合作条件进行决策。 1、针对租赁意向书、租赁合同、招租代理合同审核法律条款，参与会签审批。 法律部 2、针对有歧义、有纠纷隐患的合同条款及时提出警示。 1、针对租赁意向书、租赁合同、招租代理合同参与会签审批。 2、主导制定上述合同中关于收付款时间及方式、开具发票、税费承担、开户银财务部 行账号等条款是否符合公司规定且表述无误。 3、重点审核上述合同中关于物业抵押、销售等条款是否表述无误 4、收取租赁押金、保证金，开具相应票据。 1、针对租赁意向书、租赁合同参与会签审批 2、提供项目店铺划分面积准确数据、工程进展计划、交房标准、水、暖、电、电气、空调、燃气、管道等布点情况及设计说明 3、提供土建设计说明； 设计部 4、提供装饰效果图纸、终版平面、立面、天花设计图纸 5、参加施工洽谈会； 6、参与施工改造洽商流程编制 7、协助开展商户进场装修事宜。 1、编制招商答客问、招商手册； 2、编制商业定位报告、招商实施计划、招商广告发布计划、楼层平面规划 3、拟定租金标准、租赁政策 4、制定年度收入、支出预算，并全程控制执行。 商业管理部 5、租赁意向书、租赁合同范本编制、与商户洽谈及公司内部发起审批流程 6、向相关部门收集数据及资料、图纸 7、施工改造洽商流程的编制及主控执行，主持召开施工洽谈会 8、参与商户进场装修管理 9、参与场地交接 10、 招商实施及招商管理工作 1、编写物业管理公约、商户进场施工管理制度，明确施工管理费用标准 2、提供物业管理工作内容明细、服务标准及物业管理费测算标准 物业管理部 3、提供能源费用测算方式、费用标准及收费方式 4、向商户移交场地并办理移交手续 5、进行商户二装施工管理、图纸审核及施工竣工验收 第 7 页 共 146 页
新华集团
国金（沈阳）商业经营管理制度流程汇编
6、审核招商答客问 第 8 页 共 146 页
新华集团
国金（沈阳）商业经营管理制度流程汇编
二、招商各阶段工作流程 1、前期定位阶段 1.1.定位报告
1.1.1由商业顾问公司主导，进行市场调查，提出沈阳新华国金广场商业定位的专业意见，编写《商业定位报告》
1.1.2由沈阳新华资产管理有限公司主导，组织我公司设计部、物业部参加设计评审会，落实定位报告中各业种业态所需建筑设计条件
根据《商业定位报告》、业种业态平面布局和招商目标的商业需求，提供基本的商业建筑要求：
具体内容包括：层高、柱距、荷载、用电量、燃气、上下水、烟道、隔油池、电梯、扶梯、货梯配置等
如建筑设计条件无法更改，由沈阳新华资产管理有限公司主导，调整业种业态平面布局，使业种业态平面布局与现实物业条件尽量吻合，减少不必要资金投入。 1.1.3由商业顾问公司公司主导，沈阳新华资产管理有限公司配合向公司决策层汇报并报批《商业定位报告》 1.2招商政策
1.2.1由沈阳新华资产管理有限公司主导，根据公司领导层决策的《商业定位报告》，编写《招商政策》
1）招商政策包括分铺租金标准及递增率、租赁年限 2）招商政策包括装修期、免租期标准 3）招商政策包括保证金、押金标准
1.2.2由沈阳新华资产管理有限公司主导，向公司决策层报批《招商政策》，公司财务部会签意见。 1.3物业服务管理
1.3.1由物业部主导、商业管理部、设计部、工程部参与，制定物业管理费用价
第 9 页 共 146 页
新华集团
国金（沈阳）商业经营管理制度流程汇编
格
1)由商业管理部调研与本项目定位相当的商业项目物业费价格；
2)由商业管理部提供《商业定位报告》及《各楼层业种业态布局规划》，由设计部提供《国金广场设计技术参数及设计说明》汇总至物业部，物业部根据上述技术指标测算物业管理费用价格及提供物业管理服务内容。
3)由物业部主导、商业管理部、设计部、工程部参与，共同确定物业费用及服务标准。
1.3.2由商业管理部主导，签订《物业管理委托合同》，（含物业费用标准及服务标准），报公司决策层审批。 1.4合同范本
1.4.1由商业管理部主导，编写《招商租赁合同范本》《租赁意向书范本》 1.4.2由商业管理部主导，召开法务部、财务部、设计部、物业部等关联单位参加《合同评审会》，就合同范本的表述内容征询各部意见，并修改合同文本内容。 1.4.3由商业管理部主导，向公司决策层报批《合同范本》，法律部、财务部、设计部、物业公司会签意见。 2、中期招商实施阶段 2.1编制招商计划 2.1.1内容包括
1）招商的起止时间及项目的开业时间，分阶段的招商完成比例，分阶段重点目标品牌的洽谈实施节奏；
2）重点目标品牌列表，针对重点目标品牌的特殊招商政策 3）与招商阶段相配合的宣传推广计划 4）招商合作伙伴的选择
2.1.2招商计划由商业管理部编制，公司决策层审批。 2.2布置招商现场
第 10 页 共 146 页