措施进行协调：改造地块如有交通道路穿过，必须留出交通通道；在交通复杂地段，改造地块需要增加停车位；对于祖庙片区、东平新城等商业、行政办公为主的改造地区，改造需要结合公共空间的建设，营造优美的步行环境，留出人流集聚和疏散的广场用地；对于居住区改造，要考虑区域内穿性，引导人流与公交系统的衔接，建设可步行的街区；对于佛山国家高级技术产业园、顺德科技工业园、南海科技工业园等生产区的改造，着重处理好与货运和客运交通的衔接关系。
4．与《佛山市区域绿地专项规划（2005－2020）》的协调
对包含在区域绿地内的改造项目，“三旧”改造规划中应采取以下措施：
（1）一级控制区内的“三旧”项目：在保持区内原有自然状态的前提下，改造项目必须是一级管制的区域绿地内允许的观光和考察设施，必须满足建筑密度低于0.5%，容积率低于0.01，建筑高度不得超过4米。
（2）二级控制区内的“三旧”项目：可以是通讯、水利等基础设施、农户生活设施、生态农业研发的科研设施，以及少量的生态农业旅游服务设施，不允许其他的建设项目。属二级管制的区域绿地内允许存在的设施建筑密度应低于2%，容积率应低于0.04，建筑高度不得超过7米。
（3）三级控制区内的“三旧”项目：允许适度维护、保育、经营活动设施，以及在一定的限制条件下进行与其功能不相冲突的低强度开发建设，不允许其他的建设活动。三级管制的区域绿地内允许存
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在的设施建筑密度以低于5%为宜，最高不得超过10%，容积率应低于0.20，建筑高度以不超过10米为宜，最高不得超过18米。
（4）另外对于不在区域绿地内但与之相邻的一些改造项目，通过限制用地性质和开发强度等措施减小对区域绿地的影响，保证与《佛山市区域绿地专项规划（2005－2020）》的协调。
七、“三旧”改造对建筑面积的内生需求预测
根据“三旧”改造对用地性质以及各类用地规模的规划，从中选择工业仓储用地、商业金融用地、教育科研用地等主要用于产业发展的用地，并参考各个行业单位面积的就业人口数，确定产业能够吸纳的就业人口总数。再通过不同产业的劳均建筑面积计算建筑总面积。
用地规模 （hm2） 2486 1187 14 26 24 613 3810 90 主要产业 就业密度 劳均建筑面积 （人/km2）（m2/人） 商业服务业 45000 20～26 公共服务业 22000 33 公共服务业 公共服务业 科技研发 休闲产业 制造业 制造业 22000 22000 5000 6000 3500 3500 17～21 17～21 17～21 17～21 42 42 商业金融业 文化娱乐用地 体育用地 医疗卫生用地 教育科研设计用地 文物古迹用地 一类工业用地 二类工业用地 确定佛山五类产业的劳均建筑面积如上表所示。通过公式：建筑面积＝用地规模×就业密度×劳均建筑面积。计算各类用地的建筑面
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积并累加，得到规划期末产业发展对建筑面积的需求量为：4110万平方米。根据产业发展对就业人口的需求、劳动适龄人口占总人口的比重和劳参率可以得到“三旧”范围内的总人口数，再与人均住房建筑面积相乘，得到住宅地产对建筑面积的内生需求量为11070万平方米。即佛山“三旧”范围内总建筑面积约为15180万平方米。经综合分析，按此开发面积控制，可以保持经济效益的平衡，维持项目自身运营成本，在远期可以得到一定的投资回报。带来经济、社会、环境效益的最大化，促进城市均衡、可持续发展。
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目 录
第一章“三旧”改造的目标和方向........................................................ 1
第一节 改造项目界定................................................................................... 1 第二节 改造目标........................................................................................... 2 第三节 改造原则........................................................................................... 5 第四节 改造方向........................................................................................... 6
第二章“三旧”改造总体布局 ............................................................. 9
第一节 总体用地布局................................................................................... 9 第二节 分类用地布局................................................................................. 10 第三节 六种改造功能区............................................................................. 13
第三章“三旧”改造用地强度 ........................................................... 16
第一节 容积率分区..................................................................................... 16 第二节 建筑高度分区................................................................................. 17 第三节 空地率分区..................................................................................... 18 第四节 建筑密度分区................................................................................. 19
第四章“三旧”改造模式及策略 ....................................................... 21
第一节 改造类型......................................................................................... 21 第二节 改造模式......................................................................................... 23
第五章“三旧”改造实施机制 ........................................................... 27
第一节 政策保障机制................................................................................. 27 第二节 各区改造建议................................................................................. 38
I
佛山市“三旧”改造专项规划（2009—2020）
第一章“三旧”改造的目标和方向
第一节 改造项目界定
第一条 改造项目界定
按照佛山市府办《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》，“三旧”改造项目必须同时符合以下条件：
1．改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和产业发展规划及环境保护要求。
2．改造项目属于本次“三旧”改造专项规划范围，或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围。
3．改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
第二条 旧城镇项目界定
主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目的最小面积应满足：低层建筑应不小于500m2，多层建筑不小于1000m2，中高层、高层居住建筑不小于2000m2，高层公共建筑不小于2500m2。
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