佛山市“三旧”改造专项规划（2009—2020）
能混合的发展模式；使土地利用更高效，设施得到进一步完善。
2．更新型旧城镇：将具有历史价值的地区，改造成集娱乐、文化、展览为一体的休闲娱乐用地；保护该区域内有价值的历史建筑与周边的历史风貌建筑群。
3．改建型旧城镇：将旧城区置换出来的土地用于建设绿地、公园、广场和停车场，配套公共服务设施。开发强度可比改造前适当提高。
4．整治型旧城镇：城市外延不扩大，用地性质不发生大的改变。保留旧城镇的形式与精髓，只进行环境景观整治并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。
第三十二条 旧厂房改造策略
1．新建型旧厂房：工业用地转变为集餐饮、文娱等多元业态于一体的商业用地，开发强度增加较多。旧厂房重新规划成城市公园或保留旧厂房的结构和机械设备，对产业类历史地段的保护性再利用，开发强度一般较低。
2．更新型旧厂房：促使工业用地转化为绿地、居住用地、商业用地、科研教育用地等。改造空置的旧仓库、旧厂房为创意产业基地或博物馆。
3．改建型旧厂房：以扩大原有工业规模为原则，提高容积率和土地利用率，增加层数，完善配套设施，并可根据交通需求配套增加交通设施，不可改变用地性质。
4．整治型旧厂房：本着提高生产效率的原则，改变和提升原有
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产业，引进新的生产模式，用地性质和强度不发生改变。
第三十三条 旧村居改造策略
1．新建型旧村居：对城中村原有的部分或全部居住用地变为商业用地、产业用地。按照城市建设的标准进行开发建设，提升公共服务设施、交通设施和市政设施的配套，降低建筑密度，增加开发强度。
2．更新型旧村居：利用丰富的生态、文化资源等，将旧村居更新为文化创意或旅游产业用地。整体开发强度基本不变。
3．改建型旧村居：按照就地改造的原则，将村里空地转变为商业性质用地并与宅基地联合开发。将旧村物业进行拆迁，在此基础上建设公寓式新村，增加必要的基础设施和公共服务设施。开发强度可较大幅度提高。
4．整治型旧村居：在保持村庄用地性质不变的基础上通过村庄规划、土地整合，调整产业结构等方式提高生产力，优化基础设施建设和公共服务设施建设。
第二节 改造模式
第三十四条 模式一：政府主导模式
政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，为完全政府主导的公益型改造模式，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：
1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设
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施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要。（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障。（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。
2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻。（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。
3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入。（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障。（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。
4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一。（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮。（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。
第三十五条 模式二：政府与市场合作模式
政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：
1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建
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立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”。（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。
2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设。（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。
3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理。（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。
第三十六条 模式三：集体主导模式
由村集体成立经济发展公司，政府负责协作或者给予扶持政策，由该公司进行改造，可采用集体主导的公益型改造或者是集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下：
1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村。（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民。（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。
2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金。（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。
3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导
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建设。（2）集体提供资金进行改造整治。（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。
第三十七条 模式四：集体与市场合作模式
村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：
1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作。（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红。（3）改造后部分铺位无偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。
2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地。（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。
3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红。（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡费用。
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