北海市海城苑
物 业 服 务 方 案
北海市乐安物业服务有限责任公司
2011年10月20日
目 录
一、公司基本概况----------------------------2 二、物业基本概况----------------------------2 三、海城苑物业服务定位----------------------3 四、海城苑物业服务措施----------------------3 五、物业服务收费----------------------------4 六、物业服务费支出预算----------------------5 七、物业服务费收支情况说明------------------6 八、海城苑物业管理服务要求和质量------------6 九、海城苑物业服务制度---------------------14 十、公共维修基金续筹、管理、使用与监督-----22
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一、公司基本概况
北海市乐安物业服务有限责任公司成立于2008年9月，注册资金50万元，是一个具备三级管理资质，独立法人资格的专业从事物业管理服务企业，公司现有员工50人其中具有中级职称的技术人员6人，具有全国物业经理上岗证者及专业技术人员18人，公司法人代表及各部门经理有多年的物业服务经验。公司现设人事管理部、物业管理部、专业服务维修部、绿化保洁部，公司成立以来得到了初具规模的发展。
目前，我公司服务的项目有：海军干部公寓、宝晖大厦、锦绣花园、泰发大厦、绿海花园、尚城雅居Ⅰ期、Ⅱ期、Ⅲ期、金宸〃南康花苑等；待接管项目有：海洋监测应急指挥中心；尚城雅居被评为“2010年度北海市平安文明小区”；海军干部公寓、尚城雅居、泰发大厦即将参加北海市2011年度优秀小区、平安文明小区的评比。服务的物业类型有高层电梯房、多层住宅、别墅、公寓商住楼，总建筑面积达20万平米。公司本着“业主至上，服务第一”的宗旨，坚持“以人为本，诚信服务”为原则，走人性化服务，正规化管理的道路，向军事化，酒店式管理发展，真正成为服务于广大业主的帮手，能使广大业主得以高高兴兴，快快乐乐的安居乐业，也为公司的发展创造了良好的条件。
二、物业基本概况
1、座落位臵：北海市广东路与西南大道交汇处；
2、总建筑面积：约6500平方米，其中商铺建筑面积约5000平方米； 3、小区内公共设施设备基本完善； 4、小区分为三个分区共三个大门； 5、小区供电：一户一表；供水：一户一表。
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三、海城苑物业服务定位
1、物业管理服务理念：“追求业主满意率最大化”
2、物业服务定位：针对海城苑物业情况和业主们消费层次的需求，我们根据北海市物价局和建委68号文件制定的标准，按照三级以下的服务收费，三级以上的服务标准提供物业管理服务。
3、物业管理服务模式：正规化管理，人性化服务
作为从事多年物业管理经验的公司领导者，对正规化管理和人性化服务有着深刻的理解，并力求把这种管理服务理念融合到公司员工专业管理的模式中去，强调的是以人为本，诚信服务的内在关系，强调的是统一的管理制度规范化训练，公司倡导的是礼貌待人，微笑服务，认真做好海城苑的物业服务管理工作。
四、海城苑物业服务措施
1、正规管理，规范服务
物业管理服务要达到一定的水平必须建立并实施一套完整的管理制度，根据海城苑的实际情况制定实质性的管理服务方案，做到正规化管理，人性化服务。
2、强化培训，提高素质
人才是物业服务企业最重要的资源，对招聘进来的员工进行岗前、岗后培训，提高员工的专业化技能和较好的综合素质，必须做到统一管理，统一行动，统一调配，以内部培训为主，使员工的素质逐步提高，确保向小区业主和住户提供标准化的专业物业管理服务。
3、业主参与，双向共管
广大业主一起共同参与物业服务管理，使物业服务中心单向推动，为物业服务中心与广大业主双向共管。建立业主参与物业服务机制，建立联
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合会议制度，通过定期召开联席会议；物业服务工作需要业主和服务中心的密切配合与合作；物业服务中心向业主报告并讨论重大的物业服务遇到的问题，以达到沟通解决问题的效果。监督检查制度，按照有关法律法规和物业服务合同实施规范的管理，虚心接受广大业主的监督检查。
4、秩序井然，，美化环境
制定小区安全管理目标，做到安全第一，预防为主，健全安全管理职责，防止外来偷盗事件，杜绝安全隐患，保障安全，有效控制意外事故发生。小区车辆出入管理，车辆停放管理，确保小区车辆有序规则出入、停放。实行消防安全制度，建立防火安全制度，预防意外火灾事故。小区区域内确保无垃圾、无杂物、防四害，设立保洁绿化规章制度，美化绿化，使业主有一个安全、舒适的居住环境。
5、开展活动，共建和谐
“和谐小区建设”是我们将成功管理服务小区的一条重要法则，家和万事兴，小区是业主的大家，我们将全面展开环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、文明文化。通过循序渐进、潜移默化、相互沟通、相互了解，提高服务人员和业主的素质，发挥各有所长，互相学习共处，共建文明和谐小区。
五、物业服务收费
根据广西自治区物业收费标准及北海市物业收费标准规定，我们将以三级以下的物业服务标准收费，以北海及海城苑的实际情况出发，为广大业主着想，现对海城苑的物业服务定价为：
1、住宅按建筑面积每平方米0.60元/月； 2、商铺按建筑面积每平方米1.50元/月； 3、公共路灯照明费用每户每月按实际费用均摊；
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