此报告仅供客户内部使用， 未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有 限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 2011年 上海房地产市场年报 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2012-01-09 2011年上海房地产市场研究报告
2011视点
调控2011
调 控 调结构 控房价 调保障结构 控市场房价
谈?调控?似乎已没有太多新意，毕竟2005年、2008年、2010年、2011年已有四轮调控，每次都是?房价太高，脱离老百姓的购买力?、?利润太高，房地产企业黑心?、?泡沫严重，可能引发金融危机?、?结构失衡，高端大宅供应太多?……然后，房地产行业和企业就变成?过街老鼠?。
虽然，每轮调控的指责相似，房地产行业的悲催地位也相似，但2011年的调控措施方面还是颇有?新意?——?通过保障来调整供应结构，通过限购来控制市场房价，通过房产税来打击投资投机?。
看来，这是过往四轮调控中最靠谱的一次，低收入家庭有望住上保障房，中收入家庭有望降低购房成本，高收入人群有望?济贫被劫?，投资投机人群有望退出楼市。一年下来，不少人享受到了政策的福祉：数千家庭买到了经济适用房，数万家庭买到了降价的商品住宅，数十万家庭被赶出了房地产市场。
不过也有一些现象值得我们注意：有的家庭符合了经适房的标准，但买不起经适房而无奈放弃，却又不符合廉租房标准，这样的?夹心层?该怎么办？公租房租金竟然比市场租金贵，到底租市场化房好呢还是享受国家优惠呢？好不容易房价打8折了，但因为已还清的贷款记录，首付增加了三四成，反而拿不出首付了，自住购房者为什么也受打击呢？到了颐养天年的年龄了，银行也贷不到款了，子女被限购了，养老房到何处着落？不降价是对抗调控，降价是欺诈购房者，退房补差价只是?先礼?，砸售楼处则是?后兵?，房价听总理的还是听购房者的？不限购的家庭绝大多数无需缴纳房产税，需缴纳房产税的家庭绝大多数被限购，不知房产税试点工作算否有效？
2011年的调控到底打击了谁？保护了谁？授益了谁？又为房地产行业持续稳定健康发
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2011年上海房地产市场研究报告
展做了些什么？
调结构，急功
?全国五年3600万套，2011年1000万套；上海五年100万套，2011年22万套。?保障房建设规划的数据十分给力。据有关部门公布，2011年的保障房任务超额完成任务，房地产的供应结构调整顺利，前景光明。但有些疑问恐难释怀。
地方财政压力何解？保障房已经缺失了10年，急切需要用未来的5年来补足，?一年做三年的事?，但财政收入并不能做到?一年收三年?，更何况由于调控2011年上海地方土地收入比2010年减少了近300亿。客观上的赤字如何解决？压缩其他支出，举债建设，国企自筹。客观条件决定了当前保障房的特征：（1）除土地成本外，其他成本均为市场化的成本；（2）保障房不能亏本；（3）出售为主、租赁为辅。由此也决定了当前保障房的几个现实：（1）经适房最低5000元。符合申请标准未必买得起，申请了放弃或干脆不申请；（2）公租房租金高于市场租金；（3）四位一体保障房体系中，租赁型（廉租和公租）比例仅25%；（4）并非完全保障性质的动迁配套房占比达到35%。
保障对象是谁？保障对象自然是那些居住条件困难，无法通过市场来解决住房问题的人群和家庭（简称?困难户?）。这里就有问题了:保障房源是否能够全覆盖所有困难户？如果能，则主要解决的就是分配规则的问题；如果不能，那就要解决在困难户中，谁又资格优先保障，谁应该后保障，要解决优先标准问题以及未覆盖人群的解决方案。上海户籍家庭500余万户，常住家庭800余万户。五年?四位一体?保障规模100万户（五年后未知），占户籍家庭20%，常住家庭12%，由于缺少?困难户?的评判标准，也缺乏全市?困难户?数量的调研结果，不易判断保障房源是否全覆盖所有困难户。但我们可以按照现在的保障标准倒推分析：第一，经济适用房申请标准家庭人均可支配月收入为3300元，而根据2010年上海市统计局公布上海全市人均可支配月收入为2653元，经适房的申请标准已超过全市平均值。假设这两个值是相等的，那么根据简单的线性模型就可以知道全市平均线以下的人数为上海总人数的一半，即250万户（或400万户），房源数量明显少于标准线下家庭数量，看来标准线定高了。第二，从2011年第一批经济适用房的申请情况来看，房源分布在全市6区共4.8万套，但申请家庭不足3万户（剔除不符合条件家庭），看来房源多了，标准线定低了。两个矛盾究竟是如何出现的？回答很简单：符合保障房申请标准的家庭也未必卖得起保障房，销售型比例过高而租赁型比例过低，需要保障更紧迫的家庭未能优先受惠。须要
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2011年上海房地产市场研究报告
增加租赁型的比例，从人口金字塔的底部向上逐一保障。
控房价，近利
2011年的控房价措施简单，卓有成效。一纸?限购令?，就算再有钱，也没有买房的资格，需求减少，供过于求，房价自然要降。
行政措施之于市场手段，犹如西药之于中药。见效快而副作用明显，如无配套的治源之策，反复甚至恶化的可能性很大。
今天，再去讨论所谓行政手段是不是符合市场经济已没有意义，西方国家本不承认我们的市场经济地位。至少从2011年的?控房价?乃至?降房价?的角度来看，限购是卓有成效的。更有意义的在于?限购令?取消后该怎么办？市场会发生什么变化？
已有学者提出?限购令?应该成为基本国策，如果真的如此，那么我国的房地产行业将可能有两条路可走，或退回到1998年前的计划体制，或仿效石油等央企垄断行业。?限购令?成为基本国策的可能性有多大很难预测，但至少我们听到了姜伟新部长说：?楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法?。看来，?限购令?是会取消的。
?限购令?能否单纯取消？绝对不能。如果简单地取消?限购令?，房价一定报复性反弹，而且必然出现大于等于07年、09年的涨幅。进入21世纪以来，房价大幅上升绝非简单的炒房团、国际游资、信贷投放过量等那么简单的理由可解释的。造成房价快速上涨是由以下几个原因共同造成：（1）货币发行过量。进入21世纪的十年来，我国货币发行以年均17.9%的复利增长，远高于GDP的增长幅度；截止2011年11月，我国的货余额（M2）82.55万亿元，而2011年全年GDP预计在46万亿元左右。并不符合?总供给=总需求?的基本原理。?一切通胀都是货币现象?，整个经济社会充斥着钱，房价（物价）怎能不涨？房价不涨物价涨，物价不涨房价涨，总得有涨的东西。（2）分配不均。如果每一个中国人的收入增长水平都与货币增长水平保持一致，那房价的涨幅也不会造成那么明显的民怨，而问题在于收入分配的明显失衡造成，越是高收入人群财富增长的速度越快，越是低收入人群财富增长的速度越慢。庞大的灰色收入和黑色收入的存在致使高收入人群的购买力简直无法估计。据国家发改委统计，我国目前的基尼系数已在0.5附近，贫富差距位列世界前十位。由于商品住宅供求矛盾，房价依照高收入人群的支付能力制定也跟随高收入人群的财富增长速度而上升，造成普通百姓?房价距离自己越来越远?的直观感受。（3）投资渠道的狭窄。国内缺少广泛的私人投资领域，加之实际负利率的催逼，?个人资产的保值和增值?已成为绝
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大多数百姓所共识的理财意识，辨识国内投资领域，除了楼市和股市外，没有更多的投资渠道，造成了过度的资金汇集楼市，推高房价。（4）产业结构的不合理。国内二元经济结构以及世界工厂的低利润代工，实体经济的投资环境较差，?资本必然流向高利润领域?，诸多实体经济的资金流向房地产市场。（5）商品住宅供应不足。供应太少是?规模问题?而不是?囤地问题?。2005年-2011年，商品住宅总计成交了9721万平方米，而同期商品住宅土地仅成交6600万平方米（可建建筑面积），供应缺口超过3000万平方米。在生产资料（土地）明显短缺的情况下，土地价格岂能不涨，房价又岂会不水涨船高。上述这些问题一个都没有解决，除货币发行略有改善外，其他四点甚至没有改善的迹象。在此情况下，简单地取消?限购令?，房价一定报复性反弹。
如何才能避免报复性反弹？合理的，符合市场机制的替代性措施则必不可少。从各方面的分析来看，房产税和利得税是最为合理的措施。但这只是缓解反弹，并不能杜绝房价上涨。首先，房产税本身有一定的合理度，占有社会资源（土地与房产）更多的人就应当承担更多的税收。但是，这一税种在我国需要在理论上得以完善：房产税是什么税，是财产税还是利得税？如果参照国外作为财产税，则国内土地国有的制度下，这一税不该向土地使用权人征收。如果作为利得税，则土地的增值部分已有土地增值税、营业税、个人所得税等三个税种，重复增税严重，且无增值税抵扣。同时，在房产没有销售时只是名义增值并非实际增值，如果实际交易时亏损是否也应该退税。如不能解决好这些关系，岂非越调越乱。其次，利得税在抑制投机方面会有很好的效果。这里所谓的利得税是指交易环节根据利润（差额）多少而进行纳税。我国是有这个税种的，在二手房交易时，卖家需缴纳个人所得税（差额的20%）就是利得税，但是并没有真正实行。就算需要执行，也需要调整政策，应该分年份设立不同的税率，转让年份越短税率越高。当转让房产尤其是投机性的短期买卖，没有利润或利润畸低，自然投机客会减少。
所谓楼市调控，该调什么？该控什么？
房地产行业发展了如此多年，自身问题并不在少数，调控是必须的。我们不反对调控，但不支持急功近利的调控。多年来，我们始终强调，调控应该?长短结合，以短期措施为长效机制留出足够的空间?，但可惜的是每一轮调控均只有短期措施，而缺乏长效机制。2011年与前三轮调控相比，至少在保障房方面算是一大突破的长效机制，虽然还有许多方面值得改善，而其他如土地制度等问题依然没有丝毫持续稳定的迹象。
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