2011年上海房地产市场研究报告
的贷款是否已还清或者原贷款住房是否售出，曾经的贷款记录也纳入?限贷?行列，这显然相较去年政策杀伤力大得多。从执行角度看，此轮调控对信贷收紧力度非同一般，不仅放贷速度明显下滑，甚至部分资金较紧的银行对于资信合格的贷款也停止了放行。
房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。
然而，从支付能力来分析，对于第二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也误伤了普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升到了50%，此番又增加到了60%，完全抑制了此类购房需求。
由此，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。
（2）税收类 【事件回放】
? 1月27日，国务院同意部分城市进行个人住房征收房产税改革试点。 ? 1月27日，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。 ? 1月28日，重庆对个人住房证收房产税。 【CRIC评述】
2011年1月27日，国务院同意上海对个人住房征收房产税改革试点。1月28日，重庆对个人住房证收房产税。
政策的最终目的在于增加房产持有成本，减少购房的投资、投机性需求，同时也为房地产税制改革迈上尝试的第一步。但当前而言，房产税的调控目的则远大于税改。作为成本增加的一种手段，其对市场自然会产生影响，但此次上海版房产税的影响远低于预期。
首先，对市场需求的影响
由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部分则面临征收房产税。
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对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能力强劲，因此对于每年0.6%（或0.4%）的房产税而言，敏感度不会很强。
而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展，总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。上海版的房产税在很大程度上增加了这部分原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。
其次，对房价的影响
将房产税的征收看做?房价稳定器?的认识是错误的。世界各国征收房产税（物业税）的国家很多，房价依然有起有伏，房产税并非稳定器。
影响房价走势的因素很多，而单一房产税对房价并不能构成太大的影响。
从上海版房产税的税率来看，0.6%（或0.4%）的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。（1）对普通自住者免税，无影响；（2）对投资客而言，假设房产投资每年的收益为10%（按照许多评论人士房价涨幅与GDP保持一致是合理的）来计算，房产税每年征收0.6%后，即房产投资每年收益降为9.4%。试想，如果这些投资客不投资房产，那么手握数百万、数千万的现金做什么，还有没有其他投资收益超过9.4%的领域。如果没有，则房产投资依然。目前来看，国内缺少更好的投资领域。
从?既往不咎?免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房者的影响更低。因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，上海房产税对房价几乎不会产生明显的下降压力。
第三，房产税的作用被?限购?削弱
就在房产税出台的前一天，国务院出台了新国八条。对于上海而言，两大政策不仅没有叠加效应，反而房产税的作用被削弱了。
国八条中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海房地产市场的销售可能出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而有资格买房的人群多为首次购房或中低端消费需求。
而上海房产税属?既往不咎，只征新买房?，这样，最该征收房产税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而不买房，房产税也就失去了征税的来源。
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（3）限购 【事件回放】
? 1月26日，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
（新国八条）。 【CRIC评述】
?限购?政策是本轮调控区别于以往三轮调控最主要的区别之处，上海首次出台限购是在2010年的10月7日上海?地方12条?。其后2011年1月26日，国务院?新国八条?将限购政策的施行范围、执行力度进一步升级。
去年10月以后，全国10余个城市出台了限购政策，但各地限购的内容并不相同，此次国八条统一了限购政策，进行了全国?一刀切?。沪九条的限购对家庭过往购买房产进行了限制，即如果是上海人，拥有2套以上的就不能再买了。如果是外地人，在能够提供纳税等证明的前提下也仅限于?有1套买1套?。对于国八条的限购可以最简单的来理解，一个家庭最多不超过2套，超过2套不能再买，不超过2套还可以酌情考虑。
此次新政对于上海市场的影响很大，一方面，一手市场（包括二手市场）成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过?卖小买大、买大卖小，合二为一?等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客将不愿在出售房源。
（4）一房一价 【事件回放】
? 3月22日，国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知 ? 5月16日，上海市发展改革委关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知 【CRIC评述】
5月16日，上海市发改委在其网站发布落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》(下称《通知》)的实施细则，规定商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位臵，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。
相较此前规定，本轮新规对每套商品房的编号、销售状态、楼层、户型、层高、建筑面积、暂测或实测套内建筑面积、分摊共有建筑面积、分摊共有建筑面积是否包含车位、房屋总价和建筑面积单价、优惠折扣及享受优惠折扣的条件等销售细节进行明确规定，毋庸臵
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疑这对净化整个房地产行业，规范部分坐地起价、违规销售及蒙蔽消费者的楼盘起到了较大的积极作用，也利于改善当前臵业者?蒙蔽消费、不公消费?等现状。事实上目前多数开发商规范度较高，许多公示信息在售房合同中基本都已囊括，因此单从规范行业来看，新规对市场的杀伤力有限。
需要明确的是，新规所起的作用更多着眼于整顿市场，而其对平抑房价效果有限。自去年规定公示报价起，多数新推楼盘采取直接报高售价，然后再以折扣形式低价售卖，因此只规定报价上限其政策?精准度?略显欠缺。如果能将售价与其开发成本及周边在售项目均价综合来看，将开发商的成本控制在一个合理的水平或对目前售价畸高楼盘更具打击意义。
综合上述因素，新规对净化行业中不公情况、促进市场健康发展具有一定积极作用，但不能将其视为另一调控房价的又一措施来看待，政府在市场中更该肩负的是?清洁工?的责任，将不利于行业发展的各项障碍一并剔除，为社会创造一个积极健康的市场环境。而所谓的房价问题，则需要从基本的供求量着手，发挥市场这只无形的手来寻求真实的平衡点。
（5）住房保障类 【事件回放】
? 1月2日，上海可申请租赁型经适房。
? 3月4日，经济适用房准入标准放宽 家庭人均月收入限额增至3300元。 ? 6月9日，上海正式对外公布2011年保障房建设计划，上海市保障性安居工程
计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。
? 6月22日，关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知。 ? 8月10日，关于调整本市廉租住房申请条件和配租标准的通知 ? 9月28日，国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 ? 10月31日，关于印发《上海市廉租住房申请审核实施细则（试行）》的通知 ? 12月14日，上海市住宅建设发展中心主任陈为在上海市住房保障和房屋管理局
新闻媒体通气会上表示，截至11月底，上海市新开工建设保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米，按期完成既定目标。
? 12月29日，上海首批公租房——华泾馨宁公寓和新江湾尚景园项目供应工作正
式启动 【CRIC评述】
上海当前施行?四位一体?住房保障体系，即廉租房、经济适用房、公共租赁房和动
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迁配套房。
根据规划，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。其中：经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；动迁安臵房（限价商品住房）开工800万平方米（约10万套）；公共租赁住房建设和筹措200万平方米（约4万套）。截至11月底，上海市新开工建设保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米，按期完成既定目标。
对于住房保障的大力推进，是此轮调控最为重要的举措，对解决上海大量的住房困难的家庭而言，无疑是最大的利好。我们认为，住房保障十分必要。但所谓媒体认为的住房保障能够降低房价，我们并不赞同这样的观点，恰恰我们认为住房保障可能进一步推高未来的房价。
第一，住房保障的目的是解决低收入家庭住房问题，不是降房价。
大多数认为保障房能够平抑房价的原因在于，保障房大量上市将分流商品住宅市场的需求，由此减少了需求，平衡了供求关系，最终平抑甚至降低房价。但实际上，保障部分与市场部分基本上是各自独立的市场，特别是市场需求的部分几乎是泾渭分明的两部分。符合住房保障的家庭，买不起商品住宅；而买得起商品住宅的家庭，不可能符合住房保障的限制条件（包括家庭收入、住房条件等）。
市场和保障两条线上的需求没有重合点，也就没有互相分流的可能，由此不能影响到房价。
再看数据，截止2010年上海有常住人口2302万，合825万家庭。五年100万套住房保障，所能解决的家庭比例仅12.1%，而作为保障性质用房，其解决的必然是社会中低收入家庭的住房问题，也就是说这12.1%的家庭必然是处于社会的中低层，对上层的商品住宅市场部分不会产生太大的客户分流。
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