2011年上海房地产市场研究报告
第二，住房保障反而会推高房价。
原因在于目前我们的保障房制度是建立在缩减商品住宅市场规模的基础之上，根据国土资源部的要求住宅用地中70%用于住房保障。在土地供应总量没有明显增加的情况下，增加保障部分的比例，必然缩减商品住宅部分的比例，这样市场部分的供求矛盾只会加剧，可能推高未来的房价。
从上海的数据来看，2011年上海住宅用地供应计划为1200公顷，其中经济适用房200公顷、动迁安臵房400公顷、公共租赁房100公顷，而真正可作为市场化商品住宅的建设用地仅为500公顷，以1.6的平均容积率计算，可建建筑面积仅800万平方米。这里可以看出即便今年计划完成，与以往年均1500万平方米左右的销量相比，800万平方米的规模也明显偏小。
（6）宏观调控类 【事件回放】
? 1月14日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 2月18日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 3月18日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 4月5日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 5月13日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 6月14日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ? 11月30日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 【CRIC评述】
2011年，中国人民银行7调存准率，2调存贷款基准利率，市场面临前所未有的流动性紧缩。温州中小型企业主集体出逃、民间借贷异常活跃都成为今年货币调控的?后遗症?，遗憾的是，我们发现此轮调控?挨刀?的恰恰是原本在市场中最具活力的中小微型企业，当前民企普遍面临着?三高一难?的困境，?三高?是指成本高（劳动成本、生产要素成本、土地资源成本）、融资成本高、赋税高；?一难?是指招工难。其中融资困境确使企业命悬一线，而11月30日，央行下调存准率0.5个百分点以及自2012年1月1日起，营业税改征增值税改革将在上海交通运输业和部分现代服务业正式启动都表明在稳健的货币政策前提下，部分领域结构微调将定调明年政策方向。
在去年中央工作经济会议中，2011年宏观经济政策的基本取向要?积极稳健、审慎灵
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活?，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位臵。
但从今年市场的表现可以发现，所谓的宽财政紧货币的政策组合是不可能的实现的，因为中国货币创生的主体恰恰是政府经济活动的扩张。?宽财政?支撑着公共投资，顶住了成本，挤占了私人部门的资源。?紧货币?在扭曲资源配臵体制下，客观上赋予了国有垄断企业和地方政府想对于民间经济更大的资源优势，抬高了全社会的融资成本和通胀压力，挤压了经济中最有效率的体制外企业。
但近期,由于中国经济增长趋缓的势头比较明显，中央高层的一系列信号均投向?保增长?。中共中央政治局委员、国务院副总理王岐山12月3日至4日在辽宁沈阳调研时,强调进出口必须按照?十二五?规划的要求,?稳增长、调结构、促平衡?。国务院副总理李克强11月25日在河北考察时也强调保障房建设对于扩大内需、保持经济平稳较快发展的重要作用。此前,财政部副部长朱光耀也公开表示,目前促进经济增长应该放到首要位臵。因此明年政府是否能同时兼顾经济增长与抗通胀，我们表示期待。
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第二章 经济环境
一、工业增加值
表2-1 上海2011年度工业增加值走势图
3500 100%2,877.642810.113000 2,701.382765.592738.422734.512696.162,689.752,681.892611.672610.7380%2,557.512500 2,066.2960 00 1500 4000 500 0 17.02 .28-1110-1213.47.96%8.56%8.17-611-79.39%6.19 .45-111-214.34-311-47.25-51.25%2.38%0-811-911-1011-11工业增加值(亿元)累计增幅（%） 数据来源：上海市统计局
在宏观经济不景气的大背景下，2011年上海的工业增加值走势也随之疲软，增幅开始收紧。增幅从去年同期的20%以上在到今年三季度末的2.38%，增幅放缓的趋势明显。
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二、进出口商品总额
表2-2 上海2011年度进出口商品总额走势图
800700600500439.3135.00!.24%2.77f2.22650.97702.17666.41673.88695.75741.62727.44710.03120q0.46105.89g6.87100?`@0345.07300200100030.01 .63 .00 .05#.08.48@.84.61 %0%-27.14%-20%-40-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-1110-1110-12进出口(亿元)累计增幅（%）数据来源：上海市统计局 在对外贸易领域：11月上海进出口商品总额710.46亿元。与去年同期相比大幅上涨，增幅超过100%。
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三、固定资产投资
表2-3 上海2011年度固定资产投资走势图
800 700 596.2768.59i8.4280p`1.8660P@`0 500 536.85430.37361.30291.52279.31-0.93%0.20%1.67%-10.40%-9.11%-6.52%-10.02%-17.07%-17.82G3.67400.99400 300 296.15317.29360.695.64%-5.230 %0.94%0 0 100 -10%-20%0 10-1110-1211-111-211-311-411-511-611-711-811-911-1011-11固定资产投资(亿元)累计增幅（%）-30% 数据来源：上海市统计局
截止11月上海固定资产投资领域总体走势显得相对弱势。但相对上半年的负增长，年尾的固投指标终于?转正?。
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