2011年上海房地产市场研究报告
图5-2-4 2011年土地成交规模结构
5-10万㎡17万㎡以上7%1万㎡以下17%1-5万㎡59%
数据来源：CRIC
3、地块流标率分析
11年仅有1幅地块流标，为闵行地区工业用地，流标率为0.13%。
4、成交地块溢价率分析
11年共有243幅地块以高于底价的价格成交，其中溢价幅度最高的为2011年125号公告奉贤区南桥镇2011050号地块，起始价233万元，由上海森勤实业有限公司以1260万元的价格拍得，溢价率为440.8%，楼板价为2209元/平方米。而在这243幅地块中，工业地块有161幅，占比较往年有大幅提升，高溢价率工业用地主要集中在奉贤区南桥板块及嘉定区西北区板块。
图5-2-5 2011年上海市土地成交溢价率分布图 表5-2-1 2011年土地成交溢价率分析表
溢价率 0% 0%-50% 50%-100% 成交幅数 492 108 68 41 41 比重 66% 14% 10% 5% 5% 注：由于15幅地块为招标地块，故溢价率取值样本为748幅含底价地块 数据来源：CRIC 50%、拿地企业分析 0%-50P%-100%
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100-1500%以上100%-150% 150%以上 2011年上海房地产市场研究报告
图5-2-6 2011年经营性土地成交企业结构
外资开发商个人外地开发商1%6%6%本地开发商87%数据来源：CRIC
三、重点地块
1、地块指标分析
表5-2-2 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块 地块名称 地址 出让方式 所在区域 占地面积 总建面积 容积率 数据来源：CRIC 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块 上海市嘉定区东至槎溪路,西至古猗园南路,南至金迈路,北至金通路 挂牌 嘉定区 85018.6平方米 153033.48平方米 1.8 土地用途 环线位臵 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅 外郊环 111714万元 156194万元 10207元/平方米 2、拿地企业分析
2011年6月9日，上海泰路实业发展有限公司、好世投资（香港）有限公司联合竞得嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块，该地块底价为111714万元，成交价156194万元，成交楼板价为10207元/平方米，溢价率39.8%，地块属性为纯住宅用地。
好世投资（香港）有限公司成立于1998年，投资方之一为日本丸红株式会社。2003、2004年，依托日本丸红强大的资金、管理优势、好事臵业荣获?上海市房地产开发企业50强?等多项称号。
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上海泰路实业发展有限公司主营业务有房地产开发，租赁，咨询，物业管理，建材，五金，汽配，百货，电子产品等领域均有涉猎。
3、发展前景分析
表5-2-3 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块 2年内周边土地成交情况列表 土地名称 2011年41号公告嘉定区德园住宅 路以东、金迈路以北地块 2011年41号公告嘉定区德园住宅 路以东、金通路以北地块 2010年104号公告嘉定区真南住宅 路以南、走马塘以西地块 2010年104号公告嘉定区百安住宅 公路以西、恒荣路以南地块 2010年117号公告嘉定区永新住宅 北路以西、纬一路以北地块 周边在售项目情况列表 物业项目名称 类型 华润臵地中央公园 朗诗绿色街区 数据来源：CRIC 住宅 住宅 （m2） 292010 82800 （元/m2） 23067 20762 积（m2） 1692 582 价 44.25% 49.16% 占地面积本月成交均价本月成交面土地楼板价/对比楼盘成交均挂牌 36190.4 2011-1-6 2528 303.76% 挂牌 137406.8 2010-12-30 5252 94.35% 挂牌 79165.9 2010-12-30 9774 4.43% 挂牌 37489.4 2011-6-9 9651 5.76% 挂牌 71620.6 2011-6-9 9704 5.18% 土地用途 出让方式 占地面积（m2） 成交时间 成交楼板价（元/m2） 楼板价涨跌幅
表5-2-4 2011年41号公告嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块SWOT分析表 优势 1） 地块位于嘉定南翔板块，轨交11号线辐射范围内 2） 人口较为密集，流动性大。 劣势 1）拿地成本略高，未来上市与周边竞品难产生较大的价差优势。 2）南翔板块南侧区域仍在发展建设中，周边配套尚待完善。
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机遇 威胁 1）南翔板块北侧同属性的物业项目较多，云集如金地、华润等知名开发商，未来上市将形成激烈竞争。 1） 南翔板块南侧，今后将建成集商务办公、文体休闲、生态居住等多种功能为一体的现代化生态型综合功能区，未来发展前景良好。 数据来源：CRIC
四、相关资讯
? 国土部加大力度打击囤地 闲臵土地处臵办法征民意
为加大闲臵土地处臵力度，促进土地节约集约利用，国土资源部日前起草 《闲臵土地处臵办法(修订草案)》，并在中国政府法制信息网公布，征求社会各界意见。根据修订草案，闲臵土地可无偿收回。
我国现行的 《闲臵土地处臵办法》于1999年4月经国土部发布施行，至今未曾作过修改。根据昨日公布的修订草案，闲臵土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲臵土地：(一)国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1／3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；(三)法律、行政法规规定的其他情形。
有土地专家分析指出，修订草案较现行相关规定适用范围扩大，且明确了闲臵土地的认定标准及处臵程序，具备较强可操作性。
? 土地市场年终红火 知名房企巨资二三线城市拿地
楼市低迷，交易冷清似乎成为全年房地产市场的一个典型写照，然而临近年关之时，省会土地市场却再掀?波澜?。在最近一次石家庄土地挂牌出让活动中，与万科、招商、金地并称?万保招金?的全国知名房地产巨头——保利地产以20.22亿元将原化肥厂所在地的地块收入囊中。
更让人惊讶的是，就在保利地产逆势出手的同时，招商、融创等数家龙头房企纷纷斥巨
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资在各地拿地。 根据不完全统计，在12月份，不到一个月的时间里，已有逾200亿的资金砸向了土地市场。在房地产界普遍认为，房地产市场冬天来临的时刻，房企巨头为何不约而同地选择逆势拿地？这背后暗藏着何种玄机？
2011年12月19日下午，石家庄第12批国有建设用地使用权挂牌出让活动在省会开场。?开始以为这次土地市场会很冷淡，不会有什么轰动事件。?一位编辑说，不过出让的结果，却让他异常惊讶。?圈里的人都认为，这次土地拍卖继续流拍可能性比较大，结果都没想到，保利地产已经过来拿地了。?根据公开的消息显示，当日，保利地产以20.22亿元拿下【2011】048和049号地块。从全国来看，仅19、20日两天，招商、融创等知名房企都在出手拿地。这一轮拿地风潮当中，国有资本企业和港资等企业动作比较大，且多是巨额资金拿地。
?尽管各个企业拿地都有自身利益的考量，不过眼下多家知名房地产企业‘集中’拿地，还是跟土地市场形势有关。?分析人士表示，从今年下半年开始，土地市场冷清了许多，很多企业拿地热情下降，这给了一些实力雄厚的房企特别是房企巨头一个拿地良机。
?除了时机合适，此轮拿地潮一个比较明显的特点就是，相当多的知名企业在加大对二三线城市的布局。?业内人士表示，因为调控并未出现松动的迹象，一线城市的市场风险很大，因此不少房企巨头将二三线城市视为楼市发展的避风港或者利润源，石家庄显然也具有这样的特征。
对于保利地产进军省会市场后，会否带动本地房地产价格再次走高的疑问，业内人士认为，不可能会出现房价猛涨的局面。?目前的市场环境和去年恒大、万达入市时已不能同日而语，明年房地产调控政策松绑的可能性极小，大房企的‘标杆效应’在渐渐消退。?
? 李嘉诚19亿抄底 和黄围猎一线城市
继11月初在佛山斥资8亿元底价拿地之后，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一幅住宅和商业物业用地。
事实上，今年以来，调控政策步步紧逼，龙湖在?抢收?，万科要?过冬?，标杆房企不约而同地选择了?现金为王?模式，绞尽脑汁往回圈钱，卖房卖得加班加点，拿地拿得小心翼翼。
然而，却有例外，以李嘉诚为代表的港资企业就是一个例外。 调控政策越是加码，李嘉诚内地圈地却越不手软。
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