公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿 地 特殊用地 合 计
641.12 657.47 83.35 154.56 333.92 114.28 176.87 26.81 3913.62 178.72 187.87 0.1 41.58 154.25 35.79 2.03 6.3 1026.56 42.76 682.77 91.65 163.3 234.78 32.58 154.65 4.44 1677.37 862.6 1528.11 175.1 359.44 722.95 182.65 333.55 37.55 6617.55 表3-2 用地增长速度对比表 1999-2006年 建设增长 （平方公里） 江北城区 江南城区 德山开发区 汇总 9.32 2.47 6.08 17.88 总规预测 1999-2005增长 （平方公里） 5.42 1.73 3.28 10.43 总规预测 1999-2020增长 （平方公里） 22.91 5.41 8.24 36.56 增长面积与2005 预测增长的差距 （平方公里） +3.90 +0.74 +2.80 +7.44
对比常德市1999年用地现状图和2005年城市建设用地现状图，我们可以看出，常德市近5、6年的用地增长不是很快，并集中于几个地区。江北城区是用地增长主要集中在火车站地区和柳叶路沿线；用地属性以商业金融、行政办公、居住用地为主。江南城区的用地增长主要集中于沅南路以南、玉霞路沿线地区，是以鼎城区的工业用地为主。德山开发区的新增建设用地主要位于德山南路沿线，主要是工业开发项目。
从分项统计来看，居住用地、公共服务设施用地的增长以江北城区为主，江南城区和德山开发区吸引人口居住的能力较差。从工业仓储用地的增长来看，江北城区最高，为95.92万平方米，德山开发区为92.52万平方米，江南城区为52.07万平方米；三个城区的工业用地增长都很明显，没有形成工业用地向德山开发区集中的趋势。
表3-3 1999年与2006年中心城区人口统计表 年份 1999 2006 总人口 47.25 66.13 江北城区 29.76 47.8 江南城区 8.76 9.34 德山开发区 8.73 8.99
1999年至2006年的7年间，常德中心城区人口增长18.88万人，平均年增长2.7万人，综合增长率约5％，增长的速度较快。从统计表中看出，城市人口增长主
要在江北城区，江北城区7年增长了18.04万人，平均每年增长2.58万人，综合增长率达到7％。分析结果表明，中心城区人口有向江北城区集中的趋势，江北城区的人口压力将逐步显露，预示着城市功能用地需要做结构性的调整。 （2）影响城市土地开发的经济社会因素
常德市从绝对数量来说，还有很大的建设用地量可以使用，可是在城市开发的具体过程中，又时常感觉受到了用地规模的束缚，这主要是由于常德市的一些具体影响因素造成的。 1）城市建设用地抵押
常德市在城市建设过程中，由于建设资金的不足，曾利用未转让的可供城市建设用地进行了抵押，并把抵押贷款用于城市道路建设。具体的操作程序是由两家政府组织的公司：市城建投资开发公司、市经建投资开发公司来共同完成的。现两家公司控制的土地共有约800万平方米。 3）城中村现象
和许多近期发展迅速的城市一样，常德市也存在着大量的城中村建设用地。 在城市的快速扩张过程中，由于改造成本、土地转制、就业安置等等的问题，很多失地农民依然以农民的身分在城市的包围中生存着，他们居住的用地依然是集体土地。
通过城中村的分布图与常德市的基础地价图对比可以发现，很多城中村都分布于常德市一类地价——即地价最高的地区。大面积的城中村占据着城市的中心地区，严重影响了城市的商业开发，也是与城市的经济发展规律不相符的。 4）国有土地的行政划拨
常德有一个独特的现象：宾馆与行政办公机关同处一楼或者比邻而列。进一步调研可知，这些宾馆、酒店所占的建设用地都是以行政划拨的方式取得的，其所属的行政机关在申请办公用地时申请的面积较实际为大，然后再独资或合资进行宾馆酒店的建设。行政划拨的方式使得政府无法在其中取得土地收益。原本属于商业开发范畴的建设用地现在转以行政划拨的方式取得，减少了城市财政收入，损害了城市利益。
5）土地闲置或低密度开发
这种现象主要存在于常德市的各级开发区之中。在招商引资的过程中，为了满足投资者的需要，各级开发区的管理部分往往对于企业的用地规模没有进行详细的
核算；或者是某些项目由于资金等等的问题，工程的进展受到了影响，原来征用的土地不能得以利用。所以我们在对开发区的调研中可以发现，很多企业围墙中都有大量的闲置被用地；或者在非工艺流程要求时，也采取很低的建设密度和容积率。这种新型的圈地运动，使各级开发区的土地征用速度不断加快，造成了极大的土地浪费现象。
（3）影响城市土地开发的自然因素
影响常德城市土地开发的自然因素主要有地震、工程地质、防洪等。 1）地震地质条件分析
常德市断裂构造十分复杂，主要有北东向、北北东向及北西向，它们相互交织，形成了一个十分复杂的构造图案，使常德市的地壳稳定性受到了它的控制和制约。 常德市位于长江中下游地震区麻城——常德地震带、钟祥——常德地震压带的南端，是湖南省地震最活跃的地区。通过对规划区内的地震地质条件和历史地震的分析，规划区具备了孕育中强震的地质构造条件，有再次发生中强震的可能，重要建筑的设防烈度应不小于七度。
图3-1 中心城区限制性建设条件分析图
2）工程地质条件分析
常德城区地形平坦，地表标高29－35米。在垂向上，自上至下主要土体类型有人工填土、亚粘土、轻亚粘土、淤泥质土、粉细砂和砂砾石。
综合考虑规划区内地形地貌、岩土类型与厚度、物理力学性质、水文地质条件等因素，对规划区分为内的可用地进行评价，将规划区划分为适宜建设区、较适宜建设区和不适宜建设区三个用地条件区。
表3-4 中心城区建设用地适宜性分区 分 区 适宜建设区 主要工程地质问题 可能受洪水、内涝的威胁 工程地质评价 在确保防洪排渍的情况下，适宜建筑
较适宜建设区 地形高差较大，易受洪水威胁，地震时可能产生砂土液化 宜采用深基础、整体基础或长桩基础等工程措施加固。部分地区地形较为复杂，需要平整土地的面积较大 易发生滑坡或崩塌，不适宜建筑。 不适宜建设区 单块出露面积小，岩石强度低 3）防洪条件分析
根据常德市防洪规划，对于超过设计标准的特大洪水，或在高洪水位严重危及城区安全的情况下，采取应急措施，于汉寿县、桃源县境内泄洪区先后行洪，若水情仍呈恶化趋势，则依序破开江南城区南部，开辟临时分洪通道，泄蓄洪水，再利用丹洲垸下游开口蓄洪。
综合以上限制性建设条件分析，中心城区大部分用地均为适宜或较适宜建设的用地，但鼎城区隔堤南侧至红星高排河地区和丹洲垸隔堤南侧地区为城市防洪圈以外的滞洪区，为不宜作为城市发展的地区；枉水河沿岸、河袱镇以西岗丘与平原结合部、斗姆湖西侧沅江右岸等地区为工程地质不良区域，也不宜作为城市建设用地。但应特别注意断裂带的分布，断裂带上严格限制高层建筑的建设。因此，长远的城市建设用地的发展方向以沿沅江向东西两个方向为宜。
（三）结构调整与发展方向的选择
结构的调整包括了城市产业结构和城市空间结构的调整。两个结构的调整互为关联。单纯地判断常德目前“一城三镇”城市空间结构是合理的，但常德的发展现实又面临的新工业项目难以落实的困境，长远看规划期（2020年）内如果要保持目前合理的城市空间结构，就必须很好地研究城市产业的空间布局，创造条件将产业布局放眼到全市域。限于投资环境，这种转变是困难的，但也是必要的。
就城市空间结构而言，城市用地的总体发展方向是向西北，城市长远发展的结构形态总体上仍然可以是一城三镇结构，但可能会发展成一城多片的空间结构。城市产业的发展方向是培育基础产业门类，重点培育若干重化工业门类，如有色金属冶炼及制品、造纸与纸业加工等等。与此同时，还必须带动第三产业的发展。第三产业也有结构调整的需要，目前第三产业以餐饮和其他生活服务为主，在今后的发展中必须加强金融、信息、货物流通等新兴的发展和提高，以适应工业经济的快速增长。