第三部分 市场分析 A、商业物业市场分析
一、 商业物业市场研究
1、整体市场分析
本文所指商业物业包括：零售、餐饮及服务类业态，一般为建筑面积在5000米以上的商业裙房、独立商业建筑以及主题性的商业广场。
区域限定于五大商业街区：即淮海中路、徐家汇、南京东路、南京西路、浦东陆家嘴。
随着24万平方米正大广场的竣工，陆家嘴区域内的商业物业供应量已一举超过了浦西的其它四个主要商业区，上海现有的三个10万平方米以上的商业物业中，陆家嘴区域内就有两个——正大广场和第一八佰伴。
不同于浦西传统商业中心以街的形式成带状分布，陆家嘴的商业物业以块状分布。目前，基本上呈南北互映之势，即正大广场为主的小陆家嘴地区和以第一八佰伴商厦为主的新上海商业城两大商业板块。
2、供需情况分析
10
各主要区域商业物业供应量比较
平方米
700000600000500000400000300000200000100000
0
628500425100406000454800300700淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴
由于历史上的原因陆家嘴区域内街铺供应量与其它地区相比较就少了很多，从品质与商业价值上也无法与其它地区相比，且由于分布散乱，不能很好的起到连接两大商业板块的作用，造成两大商业板块良性互动的困难。
3、租金、出租率分析
目前陆家嘴区域内商厦的租金水平与其它商业区的情况基本相当，原因是由于陆家嘴区域内商业物业多为近几年新建项目，物业品质较好，个别项目如新近竣工的正大广场在整个上海地区都是硬件一流的商业物业。
但从其整体的租金水平来看目前仍低于浦西同品质的物业，这主要是由于目前的浦东的整体商业氛围与商业人气相对浦西而言的不足造成的。未来几年，陆家嘴地区的租金水平仍难以超过其他四个成熟的商业街区。
11
商厦首层铺位租金报价（人民币/平方米实用面积/年）
平方米
12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000
-正大广场（浦东）大上海时代广场(卢湾区)港汇广场(徐汇区)先施休闲港(黄浦区)恒隆广场(静安区)91009800880091509088陆家嘴地区的商厦出租率约在87%，低于其它各商业区。这主要是一些商业裙楼的空臵率较高。而一些由业主自营的商厦，如第一八佰伴、华润时代广场的出租率基本达到90%以上。
各主要区域商业物业出租率比较
1009080706050
%
969598
9787淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴
入住商户的质量方面，陆家嘴商区内的品牌商户数量也少于其它地区，究其主要原因仍然是目前商业氛围不够成熟造成的。
随着正大广场24万平方米的巨型购物中心的开业，将会出现阶段性的出租率下降，同时，浦东陆家嘴地区内的商业竞争也会加剧。
12
产品特征分析：
由于商业中不同的业态形式因各自经营特性有不同的布局特点。本节中按照大型百货、卖场、餐饮娱乐三种业态分别阐述其在浦东的分布特征。 1、大型百货：
百货业作为一个传统行业，对于商业气氛的要求十分高，特别强调由商业气氛的集聚而引起的人流的涌入，从而保证其营业额的收入，因此浦东新区大型百货的分布比较集中。第一八佰伴以及时代广场等大型百货集中在以东方路商业街、张杨路商业街、浦东大道、浦东南路所组成的商圈内。此处商业相对集中，并已形成较成熟的商业气氛，故对于百货业的发展较为有利。 2、餐饮娱乐：
餐饮娱乐业作为一个服务行业，生存力较强，对于商业气氛、地理位臵的要求并不十分苛刻，因此，餐饮娱乐的分布较分散，各个商家在发展时定位的消费群也不同。在陆家嘴商务区有鹭鹭酒家、小南国、鲜墙房等针对商务客人为主的高档餐饮；在靠近居民区有红泥大酒店、跃民酒家、云都浴场等针对普通消费群的中档商家。目前大型餐饮娱乐有合二为一的趋势，许多商家在发展餐饮或者娱乐的同时，兼顾对于另一领域的发展，使得消费者能在其中享受到一系列完整的服务。 3、卖场区：
大卖场因其规模大，服务对象主要为周边的小区居民，因此与大型百货相比，分布相对分散。
浦东新区目前已在经营和在建的大卖场共有7家：浦建路杨高路路口的易初莲花；浦电路的绿凯大型超市；金桥的家乐福超市；川沙
13
的农工商超市；花木麦德龙；正大广场的易初莲花；昌里地区的乐购超市。按大卖场每处可服务25万人口计算，目前这一供应量已基本能满足未来五年内因人口增长而带来的需求。
4、周边商业地块成交情况 (略) 5、结论
浦东陆家嘴因正大的竣工在商业供应面积上超过了浦西四大商业街区。因此，该区域内的竞争将更为激烈。另一方面，浦西商业街区仍保持传统的商业优势，无论商业氛围、商业设施齐全性均优于浦东。这些优势决定了浦西主要商业街区在未来几年内的租金水平仍将高于陆家嘴地区。
本地块之地理位臵相对于目前陆家嘴的成熟商业区-新上海商业城较偏，商业积聚性差，因此，不适宜发展大型百货店。
餐饮业由于对地理位臵的要求相对不高，且生存力较强。同时，未来陆家嘴美食城的拆除后，该地区将缺乏较为集中的餐饮区。未来，随着陆家嘴高档住宅区的成形以及办公区的成熟发展，现有餐饮设施将无法满足未来的需求。因此，本地块可适当发展餐饮娱乐业。 由于正大广场内设有大卖场，而本地块距正大仅10分钟路程；并且本地块之交通便捷性亦不如正大广场。因此，我们认为该地块不适宜再开发一个大卖场。
14