而且这些行业以及其所派生的服务业需求高档的甲级写字楼，因此，具体而言，我们对项目具体的主力目标客户定位为：
?
国际性金融机构，如银行、保险、证券、资产管理公司等； IT公司，如通信、软件、娱乐内容供应商等；
?
服务业公司，如律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等。
2、产品定位
综合以上各节分析，上海市甲级写字楼市场特征如下： 国际甲级写字楼需求增长迅速，远高于非国际级甲级写字楼。从总体市场来看，甲级写字楼需求高于供应量的增长速度。
国际甲级写字楼在租金和入住率方面高于非国际的甲级写字楼，而且预计此趋势将得以保持。
陆家嘴将成为上海市成熟的中心商务区，更多的跨国性金融、服务、IT以及跨国公司总部将向陆家嘴集中，而且这些客户偏好国际性甲级写字楼。
以上市场特征结合项目地块特征分析，我们对本地块发展写字楼的总体定位为——国际甲级写字楼。
3、项目租售价格、出租率定位
根据预测，2002-2006年甲级写字楼租金如下：
2002 2003 2004 2005 2006 甲级写字楼平均租金 国际甲级写字楼租金 0.61 0.96 0.72 0.78 0.85 0.92 1.06 1.13 1.20 1.27 其中，国际甲级写字楼的租金按照平均对甲级写字楼平均的0.36
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美元/平方米/天的溢出计算。我们按照国际甲级写字楼的租金为本项目写字楼租金定价。由于市场基本不会出现巨大的供求失衡，而会保持相对的市场平衡，因此，2006年以后我们按保守原则预计租金每年按照3%的通货膨胀率上调。
出租率按照DTZ写字楼部租务代理经验和市场平均的状况取用，如下表：
其中，第三年以后，按照常规取
经营年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 出租率 50% 80% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%的常态入住率。
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C、酒店市场分析
一、高星级酒店市场分析
1、整体市场分析
通常，五星级酒店都集中在交通设施发达,商业环境成熟的市中心城区。在上海浦西，静安、卢湾和长宁交界的上海历来最高档的繁华地段集中了新锦江饭店、花园饭店、静安希尔顿，波特曼以及新近开业的四季酒店等八家知名的五星级酒店，占全市客房总量的45.5%。
随着浦东经济迅速发展，其中陆家嘴地区成为近几年来上海酒店业最蓬勃发展的地区。从1996年第一家五星级酒店-新亚汤臣酒店落户浦东，至今已有五星级酒店6家，其市场占有率已达29%。
浦东新区的五星级酒店全集中在28平方公里的陆家嘴金融贸易区，其中三家（金茂君悦、上海国际会议中心、浦东香格里拉）位于位臵显著小陆家嘴中央城区，另外三家（新亚汤臣、红塔瑞吉和东锦江）则分布在陆家嘴周边地区。
价位特征：五星级酒店的平均房价是浦东远高于浦西各区。如2001年高出约30%。尽管其出租率低于静安区和徐汇区，但也保持在70%以上的理想水平，显示了浦东地区在五星级酒店的竞争力方面强于浦西。
浦东五星级酒店整体硬件设施齐全，配套设备先进。较之与浦西大多数运营近10年的五星级酒店，浦东的五星级酒店平均投入运营的时间为3年左右，无需面对设施老化，设备更新的问题。
浦东五星级酒店的管理水平起点高，在吸收了浦西的管理经验的同时，都引进或雇佣国际性的专业酒店管理集团进行管理。 另外，金茂君悦酒店以其绝对的房价优势也在一定程度上带动了浦东
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五星级酒店整体的房价水平。
2、供需情况分析
五星级酒店历年市场供应和需求分析
客房数
10000900080007000600050004000300020001000
0
1986
1988
1990
1992
1994
1996
累计供应量年份
1998
2000
新增供应量供应量方面，上海的五星级酒店创建于1986年，十五年的历年供应量呈阶段性增长，见上图。期间出现了两个供应高峰阶段。
第一阶段是在80年代末，90年代初。88年至91年短短四年间，共有7家五星级酒店在市中心繁华地段建成。在随后的四年中，五星级酒店的供应量为零。这一时期高档酒店的投资主要集中在四星级酒店。
第二阶段供应增长期在90年代后期，该阶段的增量主要集中在浦东陆家嘴地区，96至99年的四年中所建成的五家五星级酒店中有四家兴建在浦东陆家嘴。与第一阶段相比，这一时期的供应量较为平稳。
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各区域市场五星级酒店供应量
100??p`P@0 %0%
25)99
静安长宁徐汇2002年2月
卢湾黄浦浦东海内外客源对四星级以上酒店的需求比例
海外客源需求比例25 %5%0%
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
0.2%0.2%0.1%0.1%0.1%0.1%0.1%0.0%0.0%0.0%
国内客源需求比例0.2%
海外客源对五星级宾馆需求比例国内客源对五星级宾馆需求比例市场需求方面，95至98年间，市场一度出现连续下滑，海内外游客对五星级酒店的需求均有不同程度的下降。1998年的客房出租率仅为58.3%。这主要是受到90年代中期中国政府加强宏观调控、紧缩银根的影响。同时，1997年亚洲金融危机也给上海的酒店宾馆业带来了很大的冲击。1999年下半年起，客房出租率停止跌势，市场状况好转。当年来沪海外游客人数和旅游外汇收入达到历年新高，分别为166万人次和13.6亿美元。
近期，上海五星级酒店整体市场出现供需两旺的现象。2001年，在APEC会议的带动下，全市接待境外游客人数首次突破200万人次，
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