比上年增长12.1%。当年新增五星级酒店四家，共计客房数1832间，其中两家在浦东开业。至2001年底，全市五星级酒店累计客房数8709间。从需求看，尽管受到“9.11”事件的影响，10月份的入境旅游同比有较大回落，但在APEC会议的带动下，全年接待境外游客人数仍创历史新高，达204.26万人次，比上年增长12%。全年接待国内旅游者8254.49万人次，也比上年增长5.2%。
3、房价、入住率分析
120.00
100.00
80.00
60.00
房价走势线性(房价走势)
从过去三年各季度房价走势看，房价的整体水平在2001年有较大幅度的上调。在整体需求增长的带动下，全市五星级酒店客房平均价格比去年增长13%。
由于酒店的经营会受季节性因素的影响，因此其房价会随着淡旺季的到来而进行调节。从上图可见，在每年的淡季——一 、三季度，房价会略有下调。
发展前景分析：
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首先，浦东陆家嘴新一轮的发展建设已经启动，未来浦东必将逐渐取代浦西成为上海的中心商务区。届时，浦东国际机场对浦东地区的客源的支持作用将日见效果。
同时，拥有20万会展面积的新国际展览中心在浦东陆续建成，上海未来的会展中心也将移师浦东，因此，未来会展旅游业将会是浦东旅游事业的主要增长点。并且，会展旅游由于计划性强，没有季节性，因此能给酒店带来稳定的收入。以今年一季度的酒店经营状况来看，APEC会议的召开为高档酒店业带来了明显的收益。据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，今年一季度的客房出租率出现了历史罕见的“反周期”现象，尤其是五星级酒店平均出租率达85%。这一聚升的原因是由于国际商务客的剧增。在这些入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。
另外，如世博会申办成功，将极大地促动上海旅游业的发展。鉴于此，我们认为浦东五星级酒店仍具有一定的长远发展潜力。2006年之后，需求预计将能以不低于未来五年的增长率水平增长。
4、周边酒店地块成交情况 (略) 5、结论
目前整体市场进入成熟发展期。浦东作为新兴的商务区，酒店业发展步伐快于浦西，无论是设施配备或是管理水平。因此，浦东房价水平高于浦西平均。
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今后几年，全市进入新一轮酒店开发，因此，未来竞争将加剧。另一方面，未来整体宏观环境趋好，有利于酒店业的稳步发展。
二、竞争项目分析
竞争对手比较
形象特色 金茂君悦酒店 上海标志性建筑，世界最高的酒店。 浦东香格里拉 目前浦东唯一靠滨江的酒店，且正对浦西外滩万国博览建筑群 设施配备完善、齐全。 香港香格里拉集团 “顾客的世外桃园”- “由体贴入微的员工提供的亚洲式接待”。 香格里拉套房 波特曼丽嘉酒店 独特的建筑造型，且地处浦西高档商业中心。 品牌美誉度高-世界顶级豪华酒店之一。 设施配备完善，齐全。 美国丽嘉集团 “黄金准则”（“Golden Standards”）；“三步式服务”。 54间丽嘉特色客房为客人提供豪华的服务。 设施配备 管理机构 服务理念 设施配备完善、齐全。 美国凯悦集团 为所有客人提供迅捷、创新的酒店产品。 特有客房 7层的嘉宾轩行政楼有82套客房/套房，为客人提供私人化的贴心服务。 555 612 客房数 USD 135.06 出租客房年平USD 171.43 均房价 （2001年） 72.6% 出租率（200171% 年） 营业收入 3.5亿元人民3.2亿元人民(2000年) 币 币
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564 USD153.56 78.2% 2.7亿元人民币 上述所列三家酒店为目前上海顶级酒店成功案例之代表，其2000年的营位收入在上海市所有酒店中位列前三位。
从上表可知，此三家酒店均由国际知名管理集团管理。他们之所以能有如此好的经营业绩，不仅在于其先进硬件设施的配备及高水准的服务，更在于其各自独特且深入人心的鲜明形象和多年建立之品牌的保证。因此，作为一家顶级五星级，必须有先进的软硬件设施，同时还要建立鲜明之形象，具有自身特色之服务。
三、酒店部分SWOT 分析
优势 ? 劣势 ? 紧邻陆家嘴中央商务区,，是陆家嘴商务区之延伸，可借助现已成型的商务积聚效应。同时，该地块为综合开发项目，各种物业类型可相互取长补短，发挥互动效应。 较之与浦东目前其他五星级酒店所处位臵相对集中的特点，该地块的位臵较为独立，积聚性较差，难以引起注意。 机会 ? 威胁 ? 浦江两岸成片开发，将进一步完善两岸的基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动两岸商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长。 浦东现有五星级酒店是该项目的强大竞争对手，其中以金茂和香格里拉的竞争优势最为明显，尤其是香格里拉，随着未来浦东香格里拉二期和浦西香格里拉的陆续推出，香格里拉酒店无疑将成为上海酒店业的航母。 ? 会展业在上海的蓬勃发展，对作为未来上海会展中心的浦东而言，必将吸引更多商务客 38
源的入住。 四、酒店部分定位
1、客户定位
根据上海目前五星级酒店客源特征以及未来浦东作为上海商务及会展中心的区位优势，该酒店的目标客户应仍以商务客源为主。
2、产品定位
基于现有五星级酒店的市场状况和未来发展趋势以及地块固有的特征，我们建议本地块酒店项目的定位是：
豪华五星级酒店 – 以绿化、碧水之生态环境作为其酒店独有的特性。
浦东整体的环境优势：该项目可利用其地块固有的临江优势来区别于浦西的五星级酒店。
地块可利用空间较大之优势：就浦东陆家嘴中央商务区内三家直接竞争对手而言，由于地块面积之限定，均无较有规模的绿化面积。因此，建议该项目充分利用其土地自然资源，为酒店提供专有的绿化地带，从而真正做到闹中取静，开敞性和私密性的平衡。
综合开发之效应：建议利用地块内的其他物业的联动效应，来提高该酒店的竞争力，如把酒店、商场和服务式公寓通过通透的中庭或连廊连接起来。
3、项目房价及入住率定位
一家酒店的价格首先取决于该酒店本身的品质、品牌美誉度、服
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