二、竞争项目分析
1、大型购物商场分析
目前浦东陆家嘴地区已有三家大型的购物广场商场，它们分别是正大广场、华润时代广场及第一八佰伴商厦，三家商场建筑面积总计将近40万平方米，如此大的体量将对未来本项目可能之商业物业产生强大的竞争压力。
购物广场商厦一览表(浦东)
正大广场开业时间位置建筑面积/层数经营模式2002/7陆家嘴银城西路240000/12华润时代广场1997张杨路、浦东南路57000/10购物中心(以服饰为主)第一八佰伴1995张杨路、浦东南路108000/12内容超大型购物中心百货店(自营)1-2楼：世界顶级品牌；3楼：新潮男装； 4家居广场、汽车展示、楼：高档商品； 5楼：美食天地； 6品牌服饰、运动服饰餐饮、男女服饰、休闲服饰、工艺品、日用品楼：购物乐园；、牛仔服饰、休闲餐、家电、超市、儿童天7楼：中国城；饮、儿童天地地、美食广场、娱乐中8楼：娱乐天地；心9楼：会员俱乐部；10楼：多功能会议厅高收入人士中高收入人士普通大众目标顾客配比:零售比例餐饮比例娱乐比例租金范围定位营运状况(2001)60%%0.5-3.0美元/平方米/天高档招商中70%0.45-2.6美元/平方米/天中高档出租率90%左右72 %8 %-25%(扣率)大众年营业额12.97亿元这三家商场在经营上可谓各具特色且各自定位不同。从目前营运状况看，八佰伴经营状况良好，营业收入历年递增，2001年达12.97亿元，这主要是由于其地处陆家嘴商业相对集中、发展较为成熟的新
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上海商业城，且面向大众化的消费。
未来竞争方面，随着正大广场的开业将给这两家商场带来较大的竞争压力。同时，它也将成为本项目未来可能的最大竞争对手。正大广场的竞争优势在于其优越的地理位臵和超大的规模：
首先，正大广场地处银城西路与世纪大道相交之交通枢纽地段，紧临陆家嘴地铁站，交通可达性高，有利于吸引人流。
其次，24万平方米的超大规模决定了其覆盖面之广，其商圈范围不仅包括浦东地区，甚至辐射浦西部分区域。
同时，如此规模决定了其商场内配臵内容之齐全性。这一包罗万象，应有尽有的经营方式之优势在于可以满足不同消费者对各式消费内容的需求。而其最大的弱点在于难以“专”而“精”。
2、健身场所分析
运动健身中心一览表(浦东)
道顺射箭馆位置面积源深体育中心申虎健身中心名人苑康乐中心张杨路、德平路张杨路、浦东南路浦东南路、源深路张杨路、浦东南路850内容目标顾客租金定位消费射箭学生、年轻白领约 6元/平方米/天大众50元/位40000100010000空手道、有氧操、篮球、乒乓球、健身房、羽毛球、网溜冰场、保龄球馆球、桌球有氧操、器材健身、网球场、游泳馆学生、年轻白领自营大众80元/位年轻白领约3.5元/平方米/天中档1800元/位/年住宅配套项目自营中高档120元/位目前浦东运动健身中心主要有四家，其中道顺射箭馆、申虎健身中心都属于小体量的主题性场馆，面积在1000平方米左右，经营状
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况一般。而名人苑康乐中心实际上是名人苑住宅项目的配套，更多的是作为住宅销售部分的卖点在操作，且距离陆家嘴核心地区较远。目前真正意义上对本项目后馆部分较有威胁的只有源深体育中心，作为上海市级的三大体育场馆之一，其硬件设施较为完善，但由于是国营企业，目前在软件及服务方面尚有不足之处，无法满足白领及中、高收入者对这方面的要求，也为本项目未来的发展留了很大的市场空间。
3、餐饮娱乐中心分析
目前浦东尚无综合性的休闲娱乐场所，整个上海市场这方面的主题性商厦亦数量不多，目前在徐家汇和南京东路上总共只有三家，除徐家汇的美罗城体量较大外，其它两家的体量也非常有限。
休闲娱乐中心比较
位臵 内容 美罗城 徐家汇 先施休闲港 南京东路 影院、健身中心、书城、必胜客、缘禄寿司、好乐舞厅KTV、游艺城、美迪、天使冰王、音乐酒吧、食广场等 赛百味三明治 市级商业中心内，商业气氛极佳 年轻白领 中档偏高 市级商业中心内，商业气氛极佳 年轻白领 中档 环境 目标顾客 市场定位 根据上述两家商业物业的经营状况以及消费者的需求，我们认为这类综合性休闲娱乐中心在未来具有一定发展潜力。
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三、商业部分SWOT 分析
优势 ? 劣势 ? 具有面临黄浦江，临近浦东陆家嘴的区位优势。 浦东陆家嘴地区商业设施不齐全、商业氛围较差。 ? 地块整体开发之互动效应，可依托住宅、办公楼的大面积开发所带来的客流。 ? 由于本项目所处的地理位臵非交通枢纽地段，较之于正大广场和八佰伴不具竞争优势。 机会 ? 威胁 ? ? 住宅的快速发展，尤其是陆家嘴地区高档住宅区域的成形为该地区的商业发展提供平台。 正大广场的强大竞争压力。 零售业整体面临增长趋缓的态势。 ? 消费者需求之变化，尤其是对休闲娱乐活动的日益重视。 根据以上分析，我们认为本项目的商业部分无法在规模上与正大广场竞争。因此，本项目应力求以“精”和“专”取胜，以餐饮娱乐为主，结合时尚健身和精品购物。
四、商业部分定位
1、客户定位
本项目的地理位臵及未来可发展之规模决定了其客户群基本以区域性的消费者为主。同时，基于上述对消费者需求的研究，本项目
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之目标客户为：
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在陆家嘴金融区工作的白领； 生活在浦东陆家嘴的中、高收入人群。
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2、产品定位
集时尚餐饮、健身娱乐、精品购物于一体的商业物业。 核心建筑为的透明船型建筑。
临江餐饮：上海人历来注重“吃”，并且在要求美食的同时还十分注重餐厅的氛围及环境，“新天地”之成功即为一例。因此，对于本项目而言，可以利用临江的景观优势营造吃的风景和时尚。
精品购物：依托“小陆家嘴金融区”与“滨江住宅区”的双重优势，鼓励国内外著名品牌进驻，着力体现国际性和现代化水平。以精品购物提升整体形象水平。
时尚休闲娱乐：引进时尚休闲娱乐内容来吸引客户，诸如健身中心，影院，表演广场等。
3、项目租售价格、出租率定位
根据DTZ商铺部长期代理经验，并基于保守原则预计，各楼层可能实现租金如下(假设该商业物业共有5个楼面)：
楼层 1F 2F 租金（美元/平方米/天） 1.5 1.2 19