3F 4F 5F 平均 0.6 0.25 0.12 0.8 根据商业物业的经营常规可知：在正常市场情况下，商业物业第一年的出租率一般在50%，而成功运作后第二年能达到90%的正常水平。
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B、写字楼市场分析
一、 写字楼市场研究
1、整体市场分析
甲级写字楼至2001年年底，共2814142平方米，甲级写字楼市场基本形成。甲级写字楼的供应高峰出现在1998年，该年新增供应量即达65万平方米。
但是，1997年爆发的金融危机以及同时中国经济过热的降温，压制了写字楼的需求，1998年市场对甲级写字楼的吸纳仅169796平方米，使得甲级写字楼的平均空臵率高达52%。由于供求失衡，租金大幅下降，空臵率高企，许多发展商暂时冻结了发展计划。而亚洲金融危机亦冻结了部分发展商的资金来源，新增供应得到控制。
甲级写字楼供应和需求发展及预测
30000002500000平方米200000015000001000000500000
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
供应需求（累积吸纳量）
1999年租金降至最低时，一些公司开始乘低吸纳写字楼，该年的吸纳量即达484780平方米。而受到亚洲金融危机影响逐渐消失以及中国即将加入WTO 的鼓舞，需求进一步开始加强，2000年吸纳量更达到了554000平方米。随着空臵面积的逐渐消化和市场逐渐回
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归，写字楼供应得到刺激，在2001年开始回升并在2002年形成供应高峰。
租金走势及预测
租金和空置率趋势
2.00美元/平方米/天1.501.000.500.00
1992
1993
1994
1995
1996
平均租金60P@0 %0%
1997
1998
空置率199920002001
空置率
1994年开始的写字楼供应高峰与1997年爆发的亚洲金融危机使得租金大幅下跌，租金的逐渐下跌带动了一部分公司乘低吸纳写字楼，但是租金仍下跌到1999年年底方得以恢复增长。2000年和2001年租金增长强劲，两年租金上升了27.1%。由于2002年的供应潮，预计租金将略有下调。
由于写字楼物业存在规划和建设周期长的特征，因此，短期性的供求失衡是正常现象。而1997年开始的市场萧条源于政府人为开发浦东以及经济过热产生，随着市场化程度的进一步深入，写字楼市场严重供过于求的现象预计不会发生。因此，租金大规模的起伏波动的概率较小。
2、供需情况分析
甲级写字楼供应量走势
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600000500000400000平方米300000200000100000
0
1999
2000
2001
国际甲级写字楼目前共49万平方米，占全部甲级写字楼供应量的16.7%。从未来供应量来看，未来5年内可能的国际甲级写字楼的规划主要是淮海中路新天地的Corporate Avenue（总面积7万平方米左右）、陆家嘴的正旦大厦、环球金融中心、GIC大厦等，总面积约35万平方米左右。可以判断5年内国际甲级写字楼将形成规模。
甲级写字楼需求量走势
25000002000000平方米15000001000000500000
0
1999
2000
2001
国际甲级写字楼累积吸纳量非国际甲级写字楼累积吸纳量
从需求状况来看，六栋国际甲级写字楼除金茂大厦外，都在开盘1年内取得了90%以上的入住率，恒隆广场更是在4个月内即将其90%以上的面积全部出租，表明国际甲级写字楼已完全为市场所接受。截止2002年3月，国际甲级写字楼的空臵率为5.7%，对比同期甲级写字楼的入住率为14.4%。从需求量的绝对值，即累积吸纳量来看，尽管从绝对量上，国际甲级写字楼与非国际甲级写字楼相比仍比较小，但是，国际甲级写字楼需求增长率在1999-2001两年间平均每年增长
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了54.2%，相对非国际甲级写字楼的年平均增长率16.1%。因此，结合对甲级写字楼的预测，可以判断未来国际甲级写字楼有良好的市场前景。
3、租金、空置率分析
租金走势
租金走势
1.2
1.00.80.60.40.20.0
1998
1999
甲级写字楼平均租金美元/平方米/天2000
国际甲级写字楼2001
从租金走势的对比趋势来看，国际甲级写字楼的走势亦经历了同样的波动。从变化幅度来看，甲级写字楼的样本期间（1998第一季度至2002年第二季度）的租金变化的标准差为0.1美元/平方米/天，而国际甲级写字楼租金变化的标准差为0.13美元/平方米/天，甲级写字楼的租金波动幅度高于甲级写字楼平均水平。但进一步的研究发现，国际甲级写字楼的租金在下跌时幅度小于甲级写字楼平均水平，而上升时上升幅度高于甲级写字楼平均水平。从1998年第一季度到1999年第四季度，国际甲级写字楼的租金下跌幅度为36.5%，同期甲级写字楼租金平均下跌了47.3%。到2001年第二季度，国际甲级写字楼租金上升了39.6%，而甲级写字楼租金平均上升了38%。因此，可以判断国际甲级写字楼在抵抗市场低潮时的能力要高于普通甲级写字楼，而在市场向好时对市场敏感度又优于普通甲级写字楼。写字楼的这种特征是由于写字楼不同的客户组合（tenant mix）造成的。高档
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