徐州工程学院毕业设计(论文)
7 财务及不确定性分析.................................................19 7.1 财务评价........................................................19 7.2 不确定性分析....................................................21 7.3 风险分析与对策..................................................22 7.3.1 市场风险分析................................................22 7.3.2 经营管理风险分析............................................22 7.3.3 金融财务风险分析............................................22 8 社会效益分析.........................................................23 8.1 社会影响分析.....................................................23 8.2 社会效益分析结论.................................................23 9 结论与建议...........................................................24 致谢.,.................................................................26 参考文献...............................................................27
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1 总论
1.1 项目建设背景
随着徐州市人民生活水平的提高和徐州市经济的迅速发展，人们开始追求更高品质的生活环境。近年来市区内落成的普通住宅在数量上出现极大的突破，但是纵观整个徐州市房地产市场，既能满足人们自已增长的物质需求又不需要太高的价格的楼盘还很鲜有。为了进一步推动徐州市房地产行业的发展和经济发展，打造超高性价比、既改善居民的生活水平又经济实惠的住宅小区。徐州市苹果置业有限公司拟在徐州西北部二环至三环之间建设“苹果新天地”住宅小区。
1.2 建设单位概况
徐州苹果置业有限公司是徐州颐和房地产开发公司的子公司。公司的注册资本为6000万元，房地产开发资质为2级，公司主要从事房地产开发、销售以及租赁自建房屋并且提供配套服务等业务。徐州著名的小区风尚米兰、风尚自由城、泉山美墅、河畔花城等都是该公司开发的房地产项目。在使用品质和用户体验方面，该公司开发的小区具备独特的设计理念和高水平的科技含量：
（1）全明户型设计：以纯板式户型设计打造明卧、明厅、明厨、明卫“四明”科学户型，大面宽、大开间、短进深的设计使得室内光照充分，居住感十分舒适。
（2）科技住宅：该公司研发的智能科技系统在徐州属领创行列，空气交换系统使得即使24小时不开窗，室内空气依然清新。
（3）意式园林：秉承让居民“每次回家都是一个穿越风景的旅行”的理念，公司重金聘请国内高端园林设计规划公司对各小区绿化进行设计，让居民生活惬意。
（4）贴心物管：为每个单元设置一对一贴心管家，永不占线的客服电话，人性化职能安防系统使得小区内的安全系统非常高。
以上独特的设计理念使得该公司开发的小区销售火爆，消费者能够享受到极高的使用品质，在徐州地区具备很大优势。
以下是各个小区的具体详情：
（1）风尚米兰项目地处于徐州市主干道中山北路，总建筑面积约50.1万平方米。由于该小区位于徐州市核心商圈，故周边交通十分便利，配套设施非常齐全。小区结构、户型设计具有人性化的特点。远可观景、近可赏心，该小区是徐州市内不可多得的优质小区之一。
（2）风尚自由城亦处于市中心主干道中山北路上，占地面积3.3万平方米，总建筑面积为10万平方米，总户数约1000户。该小区物业形态以高层为主，商业配套服务为辅。 风尚自由城倡导主题“自由主场，畅想徐州”，定位城市中心高档时尚社区。 （3）徐州“泉山美墅”住宅小区占地面积约170亩，总建筑面积14万平方米，总
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户数约900户，该小区分三期开发，由多层、小高层住宅以及联排、双拼别墅构成。二期别墅于2005年8月开工，由叠加、联排以及双拼三种户型构成，共212套，总建筑面积65000平方米，于2007年6月交付使用。三期小高层2005年底开工，共有136套，总建筑面积约25000平方米。
（4）徐州“河畔花城”住宅小区是该公司继徐州“泉山美墅”之后的又一力作，该小区位于市中心古黄河风景区内，北依黄河南路，东靠苏堤北路，由3栋高层和1栋小高层构成。该项目的规划设计贯穿着“以人为本”的设计思想。整个小区呈现“景就是路，路就是景”的特点，充分利用城市的绿地景观。
1.3 可行性报告编制依据
（1）省计委计投[2014]15号文《关于“苹果新天地”项目建议书的批复》； （2）徐州市建设局“苹果新天地住宅小区规划红线图”，苹果置业有限公司提供的有关资料。
（3）苹果置业有限公司2014年8月委托徐州建设工程咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的协议。
（4）徐州神舟建筑设计有限公司出具的地质勘测资料。
1.4 项目建设的必要性
（1）徐州市总体经济发展的需要。房地产行业是城市发展的重要物质基础，也是国民经济的支柱产业之一，对整个市场经济有着极其重要的作用。根据徐州市的社会和经济发展计划和2014年房地产业目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点发展产业。按照徐州市委、市政府提出的系列要求，我市房地产业坚持“综合开发，合理布局，统一规划”的原则，以住宅建设为重点，优化房产资源配置，提高房地产行业的总体水平和规模效应，加快房地产业现代化步伐，使地产业成为我市国民经济发展的重要支柱，充分发挥了先导性产业的作用，这是我市当前经济建设中的重要措施[1]。
本工程以中档住宅建设项目，对进一步加快我市房地产业发展，满足城市中等收入人群对住宅日益增长的消费需求，提高中等收入人群的生活水平，提高本市经济发展速度具有十分积极的意义。
（2）大力改善徐州市居民的生活和居住条件。本项目可以改善目前徐州市城区对总价要求在40万左右，单位面积在100平米左右的高品质的住宅小区地产产品的市场需求量。为本市内外所有追求生活品质的中等收入人群提供一个健康、自然、和谐的居住生活空间。本项目集居住、娱乐、健身、养生为一体，绿化面积客观，景色怡人。能够极大的提高居民的生活质量和居住条件。
（3）项目建设单位在当地具备优势。该企业以“建筑美好生活”为使命，先后开发了风尚米兰、泉山美墅、中国移动通讯大楼等项目，以先进的设计规划理念和可靠的产品质量，以及高水平的物业形态，无论是业界还是消费者，都获得了极大的好评。因
其优越的企业形象，该公司开发的小区项目必将收到广大购房者的关注。
综上所述，本项目建设十分必要。
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2市场分析
2.1 项目优势
2.1.1 自然环境优势
社会的发展速度越来越快，人们的环保意识也在逐渐增强，对居住区的自然环境的要求也越来越高。而苹果新天地住宅小区环境优美、空气清新，很适合人们居住。
2.1.2 交通及其他配套条件优势
本项目所属商圈为徐州最为繁华的彭程广场商圈，距离市中心约12分钟车程，公交线路可达市区各地，毗邻规划中的地铁二号线，交通便利。是当代公司白领的理想居住地。同时，该项目不但拥有3.5万平方米专属商业配套，并且拥有非常完善的周边配套条件：
2.1.2.1 3.5万平米专属商业配套
（1）超市、24小时便利店齐全；
（2）咖啡店、中西风味餐厅、外卖小吃，居民餐饮十分便利； （3）有KTV、美容健身、羽毛球网球娱乐设施； （4）家政服务、儿童托管和亲子乐园等； 2.1.2.2 周边配套条件
（1）幼儿园：慧朵儿幼儿园（江苏省重点教育机构）、天资幼儿园、清水湾幼儿园
（2）中小学：江苏实验小学（距离项目东侧200米）、大马路小学（重 点小学，距离项目2000米）、树德中学
（3）商场：宜百家超市、爱客来连锁超市、苏果超市、农贸市场等 （4）银 行：交通银行、中国银行
（5）医 院：祥和医院、电力医院、规划中的三甲医院
2.1.3 与竞争对手的优势分析
2.1.3.1 项目自身优势
本项目从产品形态上来说具有楼上楼下动静结合，空间自由变换的特点，无线WIFI覆盖整个小区，为了让小区住户可以足不出户地享受到无线网络的便捷和自由，满足居民的居住和网络需求，小区特地设立“虚拟网络社区”。订餐、缴纳水电费话费等、交友互动都可以通过虚拟网络社区来实现。在公共区域也有24小时WIFI覆盖，使居民可以和现代科技零距离接触，在未来，该小区商业将是本市北区最繁华的商业中心。美国著名设计师的蜂巢形象设计灵感是本项目建筑外立面的设计来源，这种设计有两个显著的特点：一是模式块的色彩是渐变式的，立面风格很像一个魔方，这种跳跃色的使用和绚烂的外观在徐州的建筑中是十分罕见的。二是该“蜂巢”设计有一种亲近自然的感觉。
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无论是从生态科技的角度还是从时尚外观的角度，苹果新天地的建筑风格在徐州都是首创，特点本身也很好地体现了该项目的设计理念。本小区主打户型面积为55平方米，两室两厅两卫结构，采光充分，南北通透，居住环境十分舒适。这样的复式结构充分考虑到了年轻人的居住需求：底层的客厅可供业主会见客人，顶层的卧室可以保证业主休息的私密性，一动一静，打造完美的复式居住生活。5.4米的层高可以供业主自由变换空间，让不同的性格和梦想可以在这里得到实现！ 2.1.3.2 消费人群优势
购房者多为就业不久的青年人，苹果新天地项目以打造徐州首座专属青年人的时尚社区为目标。“苹果”是现代社会科技的佼佼者，而“新天地”的灵感来源于上海的一片城市活力区，可见“苹果新天地”的目标人群就是活跃在城市内的年轻人。动感、时尚、知性、独立是现代年轻人群的特点，而苹果新天地的一切设计都符合这一人群的特点。
2.2 价格定位
项目的主打户型价格为30W-40W，50多平米却拥有两室两厅两卫，5.4米得挑高让房子一层变两层，并且拥有动静分离的复式居住特点。挑高设计使产权面积仅为55平方米的房子可以拥有110平方米居住面积，折合以后的单价仅为3500元每平米，这在徐州市区3环以内的小区属于超低价格。以下是该项目周边楼盘定价（2013）
表2-1 周边楼盘定价 楼盘 苹果新天地 滨河花园 华商清水湾 水岸春天 兴隆花园 中北小区 华美生态园 怡康花园 开发商 苹果置业 韩山村镇建设综合开发公司 江苏华商 江苏淮海置业 兴隆地产 徐州中北房产 恒嘉置业 怡康房地产开发有限公司 楼盘性质 期房 现房 现房 现房 现房 现房 现房 现房 售价（元/M2) 7600 5600 7500 5400 6300 5000 6000 7500 4