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表7-1 财务评价指标一览表 金额（万元） 序号 项目 合计 2014年 2015年 2016年 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 现金流入 销售收入 出租收入 自营收入 其他收入 现金流出 132959.93 15139.32 132959.93 15139.32 40106.15 40106.15 56340.43 34000 2306.10 80.21 -16234.28 -21049.08 0.8696 49122.25 49122.25 28315.75 25000 2824.53 491.22 20806.5 -242.58 0.7561 2017年 28592.21 28592.21 1929.97 1644.05 285.92 13912.13 26662.24 26419.66 0.6341 16906.53 13706.19 100498.27 19954.12 19053.33 870.51 30.28 -4814.8 -4814.8 1 -4814.8 -4814.8 评价指标 开发建设投资 78053.33 销售税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流量（万） 累计净现金流量 折现率（15%） 净现金流量现值 累计净现金流量现值 7645.19 887.63 13912.13 -14117.33 15731.79 -18932.13 -3200.34 财务内部收益率（%） 财务净现值（万元） 静态投资回收期 备注：
投资利润率计算：
22.67 13706.19 3.2年 投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%
=（32461.65/ 78053.33）×100% =41.59% 静态投资回收期计算:
静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+[上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量][9]
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=4－1＋3200.34/15731.79 =3.2 年
财务内部收益率（FIRR）
NPV1 FIRR =i1＋×(i2-i1)[10]
NPV1?NPV2 i1= 20%时 NPV1= 15304.4万元
i2 =25%时 NPV2=－13364.4万元
FIRR=20%＋15304.4÷（15304.4+13363.4）×(25%-20%) =22.67%
从上述两表不难看出，本项目在经营期内能够回收资金，内部收益率大于基准财务折现率，本项目在财务上可行。
7.2 敏感性分析
在投资项目的经济评价中，敏感性分析是研究该项目不确定性的重要方法，它以确定性分析为基础，进一步分析不确定性因素对整个投资项目的影响程度。 下表为该项目建安工程费的敏感性分析
表7-3 建安成本敏感性分析 基准方案 净现值（万元） 财务内部收益率 净利润（万元） 投资回收期（年） 13706.19 22.67 32461.65 3.2 建安成本变动 -10% 47.62 30.45% 34.15 32.15 1.64 -14.31 -5% 25.14 26.47% 16.62 16.99 2.35 -5.36 8.75 5% -36.24 18.54% -18.33 -11.87 2.11 9.01 10% -423.91 -60.04 15.12% -33.41 -25.24 2.62 18.99 21853.30 18274.52 6734.79 净现值升降幅度（％） 财务内部收益率升降幅度（％） 净利润升降幅度（％） 投资回收期升降幅度（％） 建安成本临界点(％) 备注：
建安成本变化时的临界点计算：
27865.25 35241.85 23915.72 20153.21 建安成本变化率为5%时，NPV1=6734.79万元 建安成本变化率为10%时，NPV2=-423.91万元
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临界点= 10%-423.91÷（423.91+6374.79）×（10%-5%） =8.75%
从表7-3可以看出，当建安成本变动幅度大于8.75%的时候，该项目的经济效益为负值，小于8.75%时项目才可盈利。可见建安成本对项目财务指标的影响非常大。建设单位应该在保证工程质量的同时尽量减小建安成本。
7.3 风险分析与对策
7.3.1 市场风险分析
自2011年以来，徐州市住宅市场逐渐出现供大于求的现象，市场需求动力不足。苹果新天地项目定位为中档住宅，该小区在地段、交通条件、自然环境以及人文环境和配套措施等方面均有一定优势，但是销售仍然有一定风险，该风险主要体现为销售价格风险。房价在国际上一般为居民收入的三到六倍，徐州市当前的房价为7000元每平方米，一套100平米的住宅大概要60-70万元，接近家庭收入的8倍，需求略显不足，销售存在风险。但是随着国家采取的相关政策（货币政策以及财政政策），居民的消费能力在逐步提升，从长远角度看，房地产市场的销售前景比较好。
开发商应该从项目成本上优化项目，降低成本提高收入，抵抗销售价格带来的风险，做好规划工作，户型的设计工作，从而减少项目的风险。
7.3.2 经营管理风险分析
本项目开放商应该最大限度地减少项目的风险，可采取以下措施：1.加大促销和产品推广 2. 加强营销工作，做好房屋的销售工作。 3. 优化各方面的设计，降低成本。 从本项目财务分析的数据可以看出，工程投资如果降低1%，则方案可增加约600万元净现值：反之则利润减少，收益下降。因此，降低本项目的风险可以从降低成本，控制投资等方面着手。
7.3.3金融财务风险分析
银行贷款、公司自有资金、房款资金回笼是本项目资金的三个组成部分，为了减少资金回收风险，从自有资金和开放资金回收方面考虑，可以采取一下方式降低项目风险：
1. 分期付款 2. 八成按揭方式 3. 一次性付清全款 4. 分期付款+银行按揭 5. 其他优惠付款方式
利用上述方法可以减少开发商的财务风险。
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8 社会效益分析
8.1 社会影响分析
本项目的社会效益主要体现在可以完善所在地段的规划功能、提高居民的生活质量、提升城市整体形象、增加社会需求和促进地区社会经济的发展等几个方面[11]。以下是该项目的社会影响分析：
（1）促进徐州市城市发展建设。
徐州市鼓楼区作为城市的主城区之一，近几年来紧紧围绕建设现代化主城区的目标进行经济建设。该项目的建设符合徐州市的总体规划，能够提高徐州市的整体形象，对建立良好的生活和交通秩序、促进社会事业的发展、满足该区域居民生活、文化、娱乐的需要具有一定的积极作用。项目建设符合徐州市加快经济发展建设的需要。
（2）改善居住环境，提升地区形象
随着徐州市经济的持续增长，极具现代化的住宅小区不断出现，在徐州各区呈现高，低，高，低的现代化节奏，创造出优美动态的城市轮廓。该项目在环境绿化建设上运用了大量的曲线设计，与建筑物的整体布局交相辉映从而形成一个有机的整体，体现了以生态为重点的设计构思。起到了改善城市容貌，提升地区形象的作用。
（3）加快所在区域的城市化进程以及民生发展
该项目建成以后，当地的人流量和车流量都将增加，加大了对环境卫生的工作量，同时增加对建材、设备和劳动力的需求，从一定程度上增加了所在地区服务业的就业机会。此外，项目的建成可以促进周边公共基础设施的完善，增加当地的消费需求。
8.2 社会效益分析结果
从总体来讲，本项目对徐州市房地产业的发展起到积极作用，同时可以促进对当地资源的开发和利用，促进当地的社会经济发展，提高当地居民的生活水平，美化当地环境，使周边全体公众受益。并且不会对当地自然生态环境和交通造成不利影响。有助于社会环境的稳定和社会经济的可持续发展。本项目具备良好的社会效益。
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9 结论与建议
作为第三产业的核心产业之一，徐州市房地产发展一直受到政府的高度重视。苹果新天地项目总体市场前景较好，符合地方相关政策和城市规划的要求，且能够满足人们对低价格、高品质住宅的需求。对带动徐州经济发展、优化地区投资环境、提高人们生活质量起到非常积极的推动作用。
项目内部收益率（22.67%）远大于基准收益率（12%），资金回收期较短，投资利润率非常可观，从这些财务评价指标来看，该项目在经济上是可行的。该项目建安成本对财务净现值、内部收益率等指标影响较大，只要控制好建安成本，该项目就能取得良好的收益。同时，该项目具备良好的社会效益，符合徐州市城市建设和规划的要求，能够促进社会经济和民生的发展。研究后认为，该项目可行。 序号 1 2 4 5 6 7 8 9 10 10.1 10.2 11 12 13 14 15 15.1 15.3 15.4 15.5
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指标名称 规划用地面积 总建筑面积 建筑密度 绿化率 建筑容积率 入住总户数 停车位 项目建设投资 资金来源 企业自有资金 表8-1 主要技术经济指标汇总表 单位 数据 ㎡ ㎡ ％ ％ 户 辆 万元 万元 万元 万元 年 万元 万元 万元 ％ 年 ％ 万元 47856 169895.5 40 30.5 3.5 2000 1500 78053.33 78053.33 19053.33 59000 2 132959.93 7645.19 32461.65 所得 税前 59.41 所得 税后 41.59 备注 息税后利润 按项目总收益数据计算 计划三年内完成销售 基准收益率12％ 申请银行长期贷款 建设期 项目总销售收入 项目总经营税金及附加 项目利润总额 评价指标 投资利润率 静态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 3.2 22.67 13706.19