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在配套条件、规划设计、科技水平、产品品质等方面，“苹果新天地”与周边的小区比较均更胜一筹，并且价位与徐州市的同期楼盘比较也有明显优势，故该项目在环境、房型、价格方面都有一定的优势。 2.3 房地产市场分析 徐州地区房地产市场在2013年表现非常活跃，土地市场、商品房市场均有乐观的表现。在商品房方面，2013年徐州市区的商品房供应新增784万㎡，环比上涨72%，此外，成交量新增547万㎡，环比上涨55%。此外，2014年1-2月徐州市商品房新增供应113万平详见表2-2，图2-3。 方米，环比上涨59.15%，新增成交87万㎡、环比上涨45.00%，供求比达1.30:1。 表2-2 2013年徐州市区商品房市场数据指标变化 指标 供求比 供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 图2-3 2013年1-2月徐州市商品房供求对比 2012年 1.30：1 465 352 2013年 1.43：1 784 547 同比增长 72% 55%
从表2-2和图2-3可以看出，徐州市商品房供应量和需求量逐年增加，预计2014年较2013年仍有较大涨幅，但是供求比呈现略有下降的趋势，市场竞争较为激烈，项目建设
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单位应该加强管理，强化竞争优势，优化销售策略，保证项目的建设和销售工作顺利进行。 2.4 销售对象分析 作为徐州市一家国家二级资质的房地产开发企业，苹果置业有限公司经过八年的开发建设，在徐州市区规划和建设了20万平方米的中高档大型住宅小区，并且获得了国家级优秀物业管理住宅区等一系列荣誉，苹果新天地是该公司开发的又一个别具风格的小区项目。 中档公寓深受城市小资本收入阶层的青睐，随着当今社会经济的发展和人民收入水平的提升，加上近年来银行系统对房地产销售实行按揭的强大支持，知本型收入的白领阶层开始寻找市区扩容带中的理想居所。 100% 5%资本型收入阶20%知本型收入阶层 经理阶层 高知阶层 普通收入阶层 主管阶层 白领阶层 0% 经济适用型收入阶层 图2-3 苹果新天地知本型业主占位图
苹果置业早在21世纪初就开始着眼于按照知本型消费者的需要先后设计了风尚米兰、风尚自由城等两个项目。
根据苹果置业自1991年以来在房地产业的开发经验，“苹果新天地”的主要销售对象定位在以下几个方面：
徐州市中等收入阶层。主要为各企事业单位的中层管理人员、刚从大学毕业不久的职场新人，以及自由职业者。此类人群的收入处于中等水平，年薪一般在8万元以内。住在该小区交通便利，居住消费观念也处于保守和前卫之间，但是对居住环境和生活品味质量要求普遍比较高，因此“苹果新天地”将成为他们的首选居住地，此类人群将要成为“苹果新天地”最主要的销售对象。
徐州市较高收入阶层的第二居所。这一部分人大多不满足只有一个居所。他们需要第二、第三居所来满足他们休闲、放松或者投资等需求。“苹果新天地”小区将以超低的价位，超大的增值空间以及一流的建筑风格和环境来吸引他们。
外籍以及港、澳、台地区的投资者。苹果新天地吸引了众多外资，投资者比较喜欢既具有现代化的特点，环境又优美的居住地。“苹果新天地”将是他们的最佳选择之一。
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3 项目选址及配套建设条件
3.1 项目选址
徐州苹果新天地住宅小区位于徐州市鼓楼区北部，距离市中心不远但又远离市区
的喧嚣和杂乱，是徐州2环到3环范围内不可多得的一块风水宝地。 项目建设用地位于殷庄路以西，西止祥云路，南临奔腾大道，北靠荆马河南路。总占地面积72亩。详见图
3-1。
图 3-1 项目选址地点
本项目的使用地为集体所有，地势非常平坦，东部和西部的高差仅为2米。荆马河南路、奔腾大道以及殷庄路等可直通市中心的公路极大的改善了该小区的交通条件。项目用地距离徐州市中心彭程广场越10公里，到徐州高铁站约17.4公里，到徐州火车站仅5.3公里，交通条件十分便捷。
本住宅小区项目建设用地周围自然环境优越。苹果新天地居住小区处于鼓楼区西北部，荆马河畔环境优美，风景宜人，花草树木茂盛，气候也十分怡人。
苹果新天地建设项目用地的人文环境也很优越，周边有“祥和小区”等老牌住宅小区，各种文化培训机构、花鸟市场、风味小吃等应有经由，文化气氛十分浓厚。购买本项目住宅的居民可以享受到周边现有的服务。
综合上面的论述，本项目的选址具有科学性，符合现代居民对生活条件的要求。
3.2 配套建设条件
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苹果新天地居住小区项目目前已部分完成平整场地，供、排水、电力、天然气、强、
弱电线路均已接通，配套条件完备，可以满足项目的建设要求。具体配套条件如下：
供水：项目南面的殷庄路下有DN500自来水管，为小区内的自来水源。由徐州鼓楼区水厂提供。
电信：荆马河南路下的通信光缆，能够满足本项目的通信要求。
供电：由鼓楼区变电所提供的10KV电源，荆马河南路现有一路10KV高压线。 煤气：目前该地区主要使用管道天然气，本项目的天然气需求可以得到保证。 数字电视、有线电视：祥和路设有徐州有线电视网络电缆，可满足小区内有线电视用户的需要。
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4 建设方案
4.1 总平面布置
本项目用地形状为较规则的矩形，占地面积50000平方米。小区采用多层和高层的复式住宅，由不同的单位、单元拼接组合而成，由于徐州地区独特的地理纬度和环境条件，开发者在小区内设计了南偏东以及南偏西住宅，既不影响小区内部的景观效果，又不影响小区内的采光效果，和以往有些小区单调的兵营式布局不同，本项目还增加了绿化面积，保证居民生活在更加贴近大自然的环境之中。
在景观设计方面，改变了以往集中设计的方式，避免大规模地块绿化，在保证小区绿化率指标的基础上，设计分组分单元绿地，让每一户居民都有比较好的绿色景观。
根据场地的情况和周边道路的情况，区内的道路依据建筑自由布置，两个主入口分别设在荆马河南路和殷庄路的交汇处以及祥云路，入口处设置苹果汇邻湾广场，广场的周围沿荆马河南路设置商业、文化、娱乐设施；小区沿殷庄路还有托儿所、家政公司、老年人活动设施等。小区内主要道路宽6米，次要道路宽3.5米，支路宽2米。
根据本小区建筑物布置的特点，小区内的车辆采用路边加地下停车相结合的方式。住宅间距约60米，保证小区内有足够的空间设置绿地、晨练场地、儿童游玩场地等供居民进行体育运动和休闲。
小区内的道路将整个用地分为A、B、C三个区域。其中A区为小区用地东北部，依据地形布置一栋小区主楼和一栋住宅楼；B区和C区将小区其他部分均分，布置多栋复式多层公寓。
小区俯图
图
4-1 视效果
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