徐州工程学院毕业设计(论文)
6 总投资估算及资金筹措方案
6.1 总投资估算
6.1.1 项目直接投资估算 6.1.1.1 土地费用估算
土地费用是开发商为了取得项目建设用地而产生的必不可少的一项费用。一般情况下由征地费用、拆迁安置费用以及土地使用出让金几个部分组成。
根据土地出让金的计算公式：土地面积×5年土地使用费×容积率系数[2]以及对2014年周边地区土地使用费用的信息掌握，本项目土地费用估算为5000万元，对项目用地的征地以及拆迁安置补偿费用为8000万元，土地契税按照土地使用费×4%算得200万元。详见汇总表6-1：
表6-1 土地使用费一览表 项目名称 土地使用出让金 征地费 拆迁安置补偿费 土地契税（4％） 小计 金额（万元） 5000 6800 1200 200 13200 6.1.1.2 建筑安装工程费用的估算
建安工程费是指构成建筑物实体所需要的费用。主要包括建筑工程费、设备安装工程费（电气、给排水管道、消防、防雷等设备及安装），以及室内装修工程费用。一般情况下可采用单位指标估算法、单元估算法以及工程经验估算法等方法来计算[3]。本项目按照本地区近似的工程经验进行估算，按照项目建筑面积×近似估算指标算得该项目的建筑安装工程费用为：45912.0万元。 6.1.1.3 前期工程费
前期工程费一般包括两个部分。 第一部分是项目的规划、设计、可研等所需要的费用。规划及设计费通常取建安工程费的2%左右，水文地质勘测费用一般根据所需工程量按照相关标准进行估算。第二部分是场地平整、通水、通电、通路（“三通一平”）所需要的费用，这部分费用一般也根据所需工程量按照相关标准进行估算[4]。 本项目按照一定的百分比进行前期工程费用的估算：
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表6-2 前期工程费估算表 项目名称 规划及设计费 监理费及审计费 水文地质勘探费 场地平整、三通等 合计 计算基础（万元） 建安45912 工程费 百分比（%） 2 1.2（1+0.2） 0.1 0.7 金额（万元） 918.24 550.9 45.9 321.38 1836.42 6.1.1.4 基础设施费的估算
基础设施费一般指红线内的工程费，水、电、气的供应以及道路的敷设、绿化、环卫、排污等都在起范围内。通常使用的估算方法为单位指标估算法，根据徐州地区类似工程的经验，基础设施配套费一般按照总建筑面积×240元/平方米进行计算，故本项目基础设施配套费为：4077.48 万元 6.1.1.5 不可预见费用的估算
不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费。其估算应该依据该项目的复杂程度和前面4项费用只和按照3％一5％进行计算[5]，本项目取4% ，估算结果为：2601.03万元。
6.1.2 项目间接费用的估算
项目开发间接费用也称为开发费用，一般可分为管理费用、财务费用和销售费用。 （1）管理费用的估算。管理费用可按照土地费用、前期工程费用、建安工程费以及基础设施配套费为基础乘以一定费率（该项目去费率2%）进行估算[6]。 其估算结果为：
（13200+45912+1836.42+4077.48）×2% = 1300.52（万元）
（2）财务费用估算。房地产企业的财务费用主要包括为了筹集建设资金而产生的贷款利息、贷款手续费等。本项目贷款计划为2014年：34000万元，2015年：25000万元，贷款利率按当时银行贷款利率6.4%按年计算，计算公式为：
当年利息=（年初借款本息累计+当年借款÷2）×年利率
经计算得第一年贷款利息为：1088万元，第二年贷款利息为：3045.63万元 财务费用合计为：4133.63万元
（3）销售费用的估算。销售费用是指在产品的销售过程中产生的各项费用，也包括销售机构和委托销售代理的费用。该项费用一般按照销售收入的4%进行估算，本项目销售费用估算为：4713.42万元。
根据以上计算，可得该项目间接费用如下表：
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表6-3 间接费用估算表 项目名称 管理费用 财务费用 销售费用 合计 合计 1300.52 3911.68 5214.21 10426.41
6.1.3 项目开发总投资
将以上直接费用和间接费用进行汇总可以得到该项目的开发建设总投资。以下是汇总表：
表6-4 总投资估算表
序号 一 1 2 3 4 5 项目名称 直接开发费 土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施配套费 不可预见费 间接开发费 管理费用 财务费用 销售费用 项目总投资 合计金额 67626.92 13200 1836.42
45912.0 4077.48 2601.03 10426.41 二 1 2 3 三 1300.52 4133.63 4713.42 78053.33 6.2 资金筹措及借款计划
本项目建设资金来源分为两个部分，第一部分为企业自有资金，第二部分为银行贷款，其具体的投资计划和贷款利息情况见下表6-5，6-6。
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表6-5 建设期资金筹措计划 序号 1 2 3
表6-6 借款还本付息表
序号 1 2 3 4 5 项目名称 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 建设期 2014年 0 34000.00 1088.00 0.00 35088.00 2015年 35088.00 25000.00 3045.63 0.00 63133.63 2016年 63133.62 0.00 4040.55 67174.17 0.00 合计 59000.00 8174.18 67174.17 项目名称 自有资金 银行贷款 投资总额 建设期 2014年 19053.33 0 19053.33 2015年 0 34000.00 34000.00 2016年 0 25000.00 25000.00 合计 19053.33 59000.00 78053.33 计算过程： 计算公式：当年利息=（年初借款本息累计+当年借款÷2）×年利率[7] 2014年贷款利息：34000×6.4%÷2=1088万元
2015年贷款利息：（35088+25000÷2）×6.4%=3045.63万元 2016年贷款利息：63133.62×6.4%=4040.55万元
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7 财务评价及不确定性分析
7.1 财务评价
考察房地产项目盈利能力水平的重要分析方法之一是财务盈利能力分析，该项目的静态盈利能力分析与损益表如下：
表7-1 损益表（单位：万元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8
其中，经营税金及附加按照销售收入的5.7%进行估算； 土地增值税按销售收入的0.1%-0.2%估算；
利润总额计算公式：销售收入-经营成本-经营税金及附加-土地增值税
应纳所得税额=经营收入-开发成本-开发费用-交易税费-土地增值税 所得税按照应纳所得税额的25% 计算[8]。
根据该项目的“投资估算表”、“损益表”以及“现金流量表”等可以得到该项目的盈利能力指标，详见表7-1
项目 销售收入 经营成本 经营税金及附加 土地增值税 利润总额 累计利润 所得税 税后利润 2014年 15139.32 2015年 2016年 2017年 合计 40106.15 29885.123732.27 5 870.51 30.28 2306.10 80.21 -1659.05 0.00 0.00 49122.25 28592.21 132959.93 19985.42 2824.53 491.22 4450.49 1644.05 285.92 78053.33 7645.19 887.63 -9493.74 7834.69 25821.08 22211.75 46373.78 -9493.74 0.00 0.00 24162.03 46373.78 46373.78 0.00 0.00 13912.13 13912.13 32461.65 32461.65 19