策却始终延续原来的优惠政策。这种开发区享有的特殊政策与功能的不匹配，是造成开发区土地粗放利用的根源。因为园区只有大量的引进企业，才能实现快速拉动地方经济的增长目标。为了引进投资 ，政府部门便发出各种优惠，竞相压低土地出让价，而不管企业的技术先进与否或是能否形成产业。在这样的发展模式下，企业用地不规范，冲动的扩大园区面积，进而出现未批先用、违规征地等违规甚至违法行为。
（三）、我国房地产开发中土地资源利用现状分析
随着中国城市经济的不断发展和人们对生活环境的不断追求，城市建设用地需求随之上升，同时也带来房地产开发对土地资源的更多需求，人地矛盾日益尖锐。近年来，房地产行业的发展，调整了产业结构、拉动了 内需、扩大了就业、提高人了民生活水平。可在改革开放后30年离=里，房地产业发展波动频繁，特别是21世纪初房地产市场的回暖，我国房地产投资增长速度过快，造成房价持续上涨，出现了诸多土地开发的问题，直接影响到经济发展和土地资源的合理利用。
目前，我国房地产行业土地管理制度不完善、开发观念不尽科学、开发技术落后等因素的影响，土地资源大量浪费、低效利用的现象屡见不鲜。主要存在以下几点问题：
一是对土地资源及后备资源的县情认识不够，对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够。二是法制意识比较淡薄，违法用
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地的现象不同程度存在。三是催缴土地出让金难度大。四是城镇开发缺乏整体协调性和科学性，致使城镇居民生活压力增大。
（四）、各地方政府土地财政现状分析
近年来，国家相继采取了一系列土地宏观调控措施，成效巨大，对整个国家的宏观调控及深远意义具有深远影响，是一项高屋建瓴为子孙后代谋福利，为整个中华民族崛起而做的基础性工作。但在整个工作中，还有许多政策落实不到位，特别是存在现实考核体系、评价体系、政绩观、长远观、以人为本观中有许多需要改进的地方。其中，土地成本价居高不下，就是房价成本居高不下之一。以奎文区为例，估计房价依然保持攀升态势，其很大原因在于土地成本的居高不下及土地财政及其带来的政府各项隐形收入。
1、 土地财政的诱因
首先，事权与财权搭配不合理的财政体制问题，中央实行分税制改革是必要的，但矫枉过正，中央的财政集中度一下子从不到10%跃升到50%，省市级财政占30%，而占全国财政供养人员67%的县乡级财政只占20%【17】。财政分配格局变了，事权却没有变，相反面临中央的一系列举措，如加快城镇化步伐、东部率先现代化、西部大开发、振兴东北、中部崛起，形成你追我赶的态势。钱从哪里来？产业税、工业税等主要税
引用注释【17】：付志旗. 关于我国土地管理改革的思考［J］.财经界 (学术版), 2010
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种都归中央，留给地方的主要是建筑税、房地产税。所以现行的财政体制逼迫地方政府靠土地生财。地方政府的建设资金主要来自银行贷款，而银行放贷的依据是政府信用和土地抵押，政府不会倒闭，土地跑不了，自然是优良贷款。金融和土地相结合，就会催生地方政府以土地换贷款。
其次，以“ GDP论英雄”的干部晋升标准逼人转嫁土地成本、不得不与民争利问题。现行供地结构，大体是“四三三”或“五三二”，即政府大楼、广场、道路等基础性用地在供地量中占40%或50%，工业性用地占30%，经营性用地占30%或20%。基础性用地要贴钱，工业用地赚不了太多钱。什么原因？招商引资必须竞相压低地价的需要。这样的供地结构，只能靠30%或20%的经营性用地来赚钱。经营性招拍挂，价高者得地，土地卖高价，政府收益可以用来补财政窟窿和城市建设投入。地方政府5年一任期，谁上任都想出政绩，自然要走征地卖大钱大量增加财政收入这条路。
2、土地财政的危害
地方政府一旦落入靠土地生财吃饭的怪圈，就会带来种种危害。一是耕地无法保护，失地农民增加。从各地方政府储备土地的构成来看，存量土地只占20%，80%是新征的土地。置国家最严格保护耕地政策于不顾，大量违规违法征地，导致基本农田减少，只有靠提高农田单位产量来稳定收成，长此以往必将带来国家的粮食安全隐患。再者，政府征地屡屡侵犯农民的合法利益，导致失地农民大大增加，而政府的低标准土地补偿和拖欠征地补偿费现象又普遍存在，使得失地
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农民生活无着落，引发大量的盗、抢犯罪活动，矛盾激化，社会极端不稳定。二是不利于国家的持续健康协调发展。土地是有限的不可再生资源，如果每一任地方政府上任，只顾眼前利益，卖掉大批土地，势必寅吃卯粮，掐断后续政府和子孙后代的生路，不利于国家的长治久安。三是致使房价上涨。政府不断提高地价，等于变相持续驱动房价。再者给投机炒房者带来机会，也引起房价上涨。高昂的房价使得广大中下层人民群众想购房而不能，沦为只能望房兴叹，心生悲愤的境地。
3、土地财政之弊
食、住是人的最基本需求，居者有其屋也是最基本的权利，更是我们国体与执政党基本宗旨的最基本体现。但是，当前买房、上学、看病却成为我国人民背负的“三座大山”，买房首当其冲。要想抑制房价上涨，要做的工作很多，但关键是要根除地方政府将土地出让作为重要甚至主要的地方财政收入的病根。
（五）、影响土地资源可持续利用的因素
对土地资源的可持续利用的研究，本质在于将土地的功能正常发挥与改善；因此，一切影响和阻碍土地功能正常发挥或者改善的因素，都是妨碍土地资源可持续利用的绊脚石。土地是一种有限的自然资源，又是最基本的生产生活资料，反映了社会生产力和生产的关系，因此，影响土地资源的可持续利用的因素包括自然、社会、经济等方面的主要关系。 （一） 自然因素
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1、地理位置、气候等与土地位置有关的自然因素都是土地资源的区位特征。而自然地理要素在空间分布上具有异质性，故而不同区位上的土地资源其自然地理要素的组成与类型不同。这种差异对土地资源主要表现为对土地功能的影响。例如，不同气候带上的土地其生产功能具有显著的差异，说明土地生产功能一定程度发挥必然受气候因素的影响和制约。不同时间段，就算在同一地区，气候的日、月、年以及年际变化也会使土地拥有不同的生产能力。一年中的四季变化，土地的生产能力也是不同的。
2、土地的物质组成与结构不同。土地的物质组成使组成土地功能的物质基础。土地生产功能的差异，因土地具有的营养元素不同而滋养不同的生物生长发育。组成土地的元素、矿物、岩石等不同，以及各种物质的丰度、活性、迁移富集规律的不同，也使土地资源的功能产生差异。
3、土地的地貌差异: 土地的不同功能在地貌的形态特征与数量特征上也存在差异。比如，地形起伏与地形平坦对土地生产能力产生影响，不同坡度的耕地粮食单产显著不同。 （二） 社会因素
1、人类的一切生产生活都离不开土地，而人口状况决定了对土地资源的需求量。归根结底是由人类的需求状况决定了土地资源的可持续利用，因为土地资源的可持续利用决定了人类社会、经济、文化是否可持续发展。在人口状况中人口的数量、结构（年龄、性别、知识、经济收入等结构）是对土地资源的可持续利用产生影响的因素。
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