案例一：东关商业街区亲亲宝贝城，亲亲宝贝城于2005年下半年开业，于2006年初倒闭。以经营儿童服饰、教育产品，游乐设施为主题，定位中高档儿童类专业性商场。首先要肯定的是操盘手的想法很好，要和上海的向阳993相比较；但是他的选址工作是极其失败的：不光要看物业的租金，占地面积，规划设计方案，更重要的恰恰是最初级阶段的市调工作，操盘手没有能够读懂东关商业街区的性质，不知道它和钟楼商圈的关系，盲目乐观的扩大了盘子的影响力，只想到了最好，而没有去为最坏的情况作准备，所以坏的情况一出现，操盘手的班子就不知所措了，结果就是失败。前边分析了该商圈的情况，可能出现的赚钱物业最应该是生活超市和大中型特色餐饮娱乐店，而亲亲宝贝城的停车位完全可以满足这些要求，但是操盘手看到了儿童市场的稀缺，却没有认真去读商圈的属性，造成了选址上的失误，从而贻害了一个原本可以很不错的项目。
案例二：南大街时裳天天丽人广场，丽人广场的前身是中汇商城，在2002年开元停业装修，西大街百盛没有开业的时候，一度一柜难求！这是经营者的荣誉和功劳，后来经营者遇到车祸丧命，继任者却将中汇变成了丽人广场。重新定位，重新招商，主打品牌商品，定位女性主题的专业卖场，想法不错，可又一次选错了地方。钟楼商圈是西安市的最核心商圈，经营高端产品尚且没有位置，丽人广场却搬来了华东市场，以杭州武汉深圳广州的3，4线品牌充斥其中，招商很快，很符合这些品牌的塑造形象要求，租金也很低廉，开业时一片大好景象！在开业仅仅2个月的时候，2007年的元旦，因为营销不作为造成了销售不好，操盘班子的实力受到全面的质疑，营运工作受到抵制，商户纷纷撤货，空柜开始增多，终于导致了春节后的关门事件。这也是个操盘团队不专业贻害本应成活项目的例子。 案例三：西大街中港城，中港城属于中商企联控股集团旗下企业，先于西安中环广场开业。中港城原是台湾亿禾百货的位置，亿禾因为西大街商圈的欠成熟而销售业绩不佳，急的频频换帅，导致内部人员流动频繁，最终和没有起色的西大街一起沉睡了。处于减少竞争对手，有利于招商和抢占地盘的原因，中商企联在拿下中环广场后，又签下了中港城15年的经营权。由于中环广场受到开元，金花，百盛和民生的集体抵制和打压，招商十分困难，不得已从北京天津等地花大的代价请回了一些品牌坐镇，可是仍然不能开业，这是又拿下了中港城，随便糊弄了一把，从西安的康复路商圈找些品牌填充了进去，但是卖场布局混乱，营销几乎不作为，商品又缺乏竞争力，终于在开业半年的时候因大批商户强行撤场而倒闭。民生百货接手后，全面调整布局，改善了这些不利因素，随着西大街商业氛围的渐浓，生意渐渐好了起来。而这边中环广场的操盘手们也又一次扛不住了，于2008年初开始和银泰集团接触，今天挂上了银泰的牌子。这也是个操盘团队不专业贻害本应成功项目的又一个例子。 案例四：西大街唐人街商业广场，唐人街商业广场建筑面积16万平米，是西安市的第一个SHOPPING MALL，可惜，他的出现太早了！毕竟那是MALL在大陆刚刚兴起的时候，西安作为西北地区的城市还不具备做MALL的条件；先期操盘他的团队太不专业了，竟然只从沿海和香港的成功MALL中照搬经验，甚至业态比例，楼层高度都不换！唐人街已经成为西安MALL发展史上的一个硬伤，随着
31
民生和百盛，以及银泰的带动，希望它能从失败中走出来吧！
案例五：东大街伊时达百货，伊时达从出生伊始就像个畸形儿，名字克隆伊势丹，建筑结构照抄恒隆广场，虽然处于东大街端履门的首席位置，可是一帮运作超市的兄弟根本不知道时尚百货为何物，10000平的卖场究竟应该怎样去吸引客流？只想着花钱请来ONLY、VERO MODA、ELIAN、马克花菲、耐克，阿迪就万事OK了！是那么回事吗？下沉式结构确实很个性，可惜操盘手没有弄清楚东大街人流的额外需求，结果就又产生了一个操盘团队不专业贻害本应成功项目例子。
案例六：西高新水晶岛购物广场，是在不成熟商圈的偏远位置上的一个未开业大盘，商业10万平，定位规划暂不清楚。不过本着西安商业趋势向前发展的观点，客观的来讲，大环境具备以后，团队能力是可以有所作为的。
案例七：开米时尚广场，从建成就闲置许久，正式对外营业是以服装商城亮相，但开业后一直是惨淡经营，对旁边的百盛、飞炫以及对面的海港城完全不够成威胁，商户撤柜后，经改造现为讯捷手机卖场，但通讯市场已被隔壁蜂星抢占先机，讯捷也未能改变开米的命运。
六、
1）规划原则
合理配置资源，整体协调发展；分清层次结构，完善功能配套；突出文化特色，营造商业景观；优化经营环境，注重以人为本；适度超前原则 2）规划范围、规模及期限
规划范围：按照“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城六心”的城市未来布局模式，本规划覆盖西安未来中心城市及多个城市副中心地域范围。“九宫格局”即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十”字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个城市副中心。 本规划期限为2004年—2020年，分为三个阶段： ■ 近期2004年——2010年，初现规模 ■ 中期2011年——2015年，加快发展 ■ 远期2016年——2020年，完善配套 3）规划内容及重点
32
西安商业网点未来发展规划
规划内容：
第一部分为西安市商业体系总体布局规划。
第二部分为西安市各商业业态布局规划，商业业态分为零售业、批发市场、商业街、物流业等四种类型。 规划重点：
从西安西部商贸中心和城市总体规划出发，确定西安商业网点规划的重点主要为：市区商业网点规划、外围区域商业网点规划。内含西安市总体商业布局规划和零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区布局规划等部分。市区商业网点规划 以西安三级商业服务网络规划为核心，由中心商业区、二环商业带、社区商业组成。外围区域商业网点规划 按照城市骨架逐步拉大的发展方向，由三环商业带、卫星城商业圈、城镇商业组成。 4）规划目标
结合西安区位优势和中心城市地位，从建设适宜创业发展和生活居住的绿色生态城市的思路出发，突出“在历史文化古城，享受现代商业文明”的特色，不断提升西安现代商贸流通业的整体水平，培育和完善结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业网点流通体系。以实施西部大开发为契机，按照物流资源的优化组合和生产要素合理配置的发展要求，坚持“政策引导、打破垄断、整合资源、扩大开放、规范运作”的发展原则，完善商贸体系，进一步增强西安商贸流通业的辐射力和竞争力。立足于西安都市圈，影响黄河中上游区域，使西安成为交汇东西、带动西部、辐射全国、联通中亚、接轨国际的西部商贸中心。到2020年，把西安基本建成布局科学、业态优化、结构合理、功能完善、竞争有序的西部商贸中心。具体包括以下六个方面：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；以现代流通组织形式为主的物流配送、连锁经营、专业市场、仓储商场、配送中心、批发企业等多种经营形态并存的西部现代物流中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部和全国乃至西亚市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。
5）商业设施用地及营业面积推测
预计2010年西安市商业营业总面积应控制在770——1150万平方米之间；2015年商业营业总面积应控制在800——1200万平方米之间； 2020年西安市商业营业总面积应控制在830——1250万平方米之间，其中：主城区人口规模为600万人，商业营业面积宜控制在600——800万平方米之间，所需商业用地约4000亩—4800亩；市区其余区域人口规模172.86万人，商业营业总面积宜控制在130—
33
—200万平方米之间，所需商业用地约1000亩—1500亩。 6）商业网点功能结构
中心商业区：按照突出特色、提高品质的原则，在中心商业区内以调整、改造、提高为主，优化结构、聚集品牌、提高质量，走内涵式发展道路。加快发展以南北大街为轴，解放路与洒金桥大街相对，东西五路、莲湖路与东西大街相对“中”字型中心商业区。重点是优化调整网点布局结构，开发商业功能区，将传统特色和现代气息相结合。在以钟楼为中心，北到莲湖路，西到南北广济街，东到端履门、柏树林，南到南城墙的“田”字型中心商业区内建成拥有多个大型百货商场，多家时尚专卖店，多条专业商业街在内的，融购物、休闲、娱乐、旅游为一体的中心步行商业街区。该商业街建设要按照高起点、高标准的要求，整合现有资源优势，实施整体连片开发，大力开展招商引资，调整网点布局，优化业态结构，提升网点品位，改善道路环境，减轻交通压力，塑造高尚街区形象，完善餐饮、金融等配套服务设施，使之成为中国西部商业的一颗明珠，形成集高尚购物、休闲娱乐、观光旅游为特色的未来西部核心商业区域。
二环商业带：按照配置合理、保障供给的原则，重点开发建设二环商业带，以区域商业中心为节点，带动整个区域商业网点合理布局，满足消费需求。围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。开始建设西安第一个城郊购物中心（SHOPPING MALL），加快新建物流园区和物流配送中心的建设速度。
三环商业带：按照做大做强、增强辐射的原则，加快发展三环商业带，横向联合、沟通城乡、强化功能，建设大市场，搞活大流通。做好三环商业带和其他区域商业中心的建设。围绕三环线，重点作好泾渭区、新筑、长安等地商业网点的建设，在城乡结合部、交通干道附近合理布置城郊购物中心、仓储式会员店和一些农业生产资料、工业品生产资料批发市场等商贸服务设施。进一步充实和完善临潼、阎良、高陵、户县等卫星城商业网点的开发和建设。
社区商业网：按照规范整合、便民利民的原则，改造充实社区商业网点，逐步形成多层次、点面结合的合理布局。在全市人口聚集密集区、住宅新区、开发区、中心城镇等区域建立一批方便群众消费的便利店、超市、折扣店、食杂店等商业网点，建设发展三级商业服务网。重点建设群众日常生活必需品的供应设施，以完善市区社区商业和城镇商业商贸服务功能，使其具备网点合理、行业齐全、服务配套、便民利民的特点。 7） 大型零售业态规划要点
百货店：百货店一般应布置在中心商业区、区域级商业中心以及历史形成的商业集聚地，目标顾客以当地居民和流动顾客为主。一般要有30-50万以上人口的大商圈支持，商圈空间范围较大，包括周边地区人口。因此应根据全市人口规模确定大型百货店的数量，再根据商业功能区的情况，将百货店分布在各主要商业功能区内。结合上述情况，西安百货店的数量宜控制在35个以内。主要分布在50万
34
人口以上的区域内和一级商业区内。百货店规划充分体现对现有百货商店以改造为主，适当新建百货店的原则。重点提升开元、民生、世纪金花、百盛等现有百货店的经营能力，使其成为西安百货店的旗舰店；积极引导军区服务社、秋林公司、太白商厦、中汇百货等商店调整营销策略，实现差异化营销，赢得区域市场竞争优势，形成中心商业区和区域型商业中心的聚集效应；在2011——2015年间，积极筹备在西安市的东西南北四个方向的重点区域商业中心地区各建2个市级购物中心。在2016——2020年的远期规划中，分别在外围卫星城即阎良、临潼、高陵、户县商业中心建设若干中档百货店。
仓储式会员店：仓储式会员店需要大商圈的支撑，根据人口密度、交通条件以及周边地区商业环境，西安的仓储式会员店数量宜控制在10个左右，按每50万人或半径5公里商圈配置一个，同时避免与大型超市商圈的范围相互交叉影响，选址应在城乡结合部的交通要道旁。由于仓储式会员店布局一般在交通便利之处，因此这10个仓储式会员店适宜布局在三环商业带地区。每个会员店营业面积为10000平方米左右，店堂设施简朴、实用，采取仓储式陈列，开展自选式销售。目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买为主。
大型专业店：大型专业店的主要特点是商品结构体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品品类的90%以上，经营的商品品牌具有自己的特色。医药、音像、通讯、书籍、家电、文化、服务、家居、钟表、眼镜、食品、五金、装潢、交电、化工等是专业店的重点行业。目标顾客以有目的选择某类商品的顾客为主。但并不强调是当地人口。大型专业店的布局较为灵活，商圈人口需要在10-20万人以上，根据西安总人口数量和其他业态等对大型专业店的替代等因素，大型专业店近期规划宜控制在60个左右，其中，家电类专业店宜发展20个以内，医药类专业店宜发展30个以内，通讯产品类专业店宜发展18个以内，图书类专业店宜发展20个以内。其定点一般应布置在区域商业中心，城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径2公里左右。
大型超市：大型超市选址应在城郊结合部、交通要道旁和符合城市规划的大型居住区附近。其商店营业面积应在6000平方米以上，经营服务辐射半径2公里左右，大型超市要求10万人以上的商圈，商圈范围以当地居民为主。结合西安市的分区人口变化情况和不同业态的替代效应，近期规划大型超市总量控制在40个以内，中远期规划控制在60个左右，以二环商业带为重点发展区，主要分布在大型居民住宅区附近和交通要道处。综合零售商业网点布局要素、西安市人口分布结构特点以及交通、停车等情况，在近期规划中，在二环商业带上，安排新建15—20家的大型超市，大型超市之间的距离应控制在2公里左右，避免门对门开店和隔墙开店。其具体位置为：张家堡地区1家，北关正街1家，南二环东段沙坡地区1家，纺织城地区1家，曲江新区1家，吉祥村地区1家，雁塔路地区1家，高新区唐延路北口1家，长缨路地区1家，文艺南路地区1家，三桥地区1家，大兴路西区1家，太华
35