【5A文】超级经典版CBD高端甲级写字楼物业管理工作手册
b、用电单位应缴公摊电费的计算公式为：用电单位应缴公摊电费=分类目录电价*写字楼公共电表计电量/写字楼用电单位分表电量总和*该用电单位表计电量。
② 公共动力用电分摊
a、水泵加压（从享受水泵加压服务的楼层算起）。 b、电梯（从二楼（含二楼）算起）。
c、用电单位应缴公摊电费的计算公式为：用电单位应缴公摊电费=分类
目录电价*公共动力电表计总电量/该写字楼享受动力用电服务的建筑面积总和*该用电电位建筑面积。
2、公共使用部份的公用水电费：按各用户使用面积进行分摊。
（1）用水单位应缴公摊水费的计算公式为：用水单位应缴公摊水费=分类目录水价*写字楼公共用水表计水量/写字楼用水单位分表水量总和*该用水单位表计水量。
3、写字楼向用户提供中央空调冷气服务，冷气费为中央空调运行时所消耗的水、电费用、消耗材料费用和低值易耗品等费用构成。冷气费收费标准为：按所租用面积（含公摊面积）进行分摊，计费面积同租赁合同（含公摊面积）。
4、中央空调开放时间：国家法定工作日开放。
5、水电收费按照国家规定的公摊办法或者按照写字楼实际与开发商协商的公摊办法进行收费。
6、用户电费和水费及冷气费按月结算收取，由管理处书面通知，并要求用户限期缴付。
7、管理处必须积极采取措施，加强对写字楼水、电的管理，降低公共水电损耗，减轻业主、使用人公摊负担。 四、写字楼二次装修管理规定
1、依照《写字楼房屋租赁合同》及《写字楼房屋买卖合同》规定，用户可对使
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用区域进行二次装修。
2、用户在装修前应确定装修工程绝不影响写字楼的整体结构，若有疑问可以书面方式向管理处咨询。
3、装修范围仅限于用户所租赁或所购买的场所之内。
4、装修工程禁止改变室内承重结构、楼层外形，禁止另开门窗，不允许对室内墙、梁、柱、地板、阳台、平台、天台、通道等建筑设施乱凿、乱拆、乱搭、乱占，否则按违章处理。
5、装修工程实施前，应提交书面申请和具体施工方案（附平面图、电力负荷、工期等）报管理处审核。
6、装修工程申请及施工方案经管理处审核后，由用户或施工方缴纳施工保证金，签署装修协议后方可施工。
7、在施工过程中，如需用水电须签订水电使用协议并单独安装水电表计量。 8、按照管理处规定的时间进行装修，在施工过程中，不得影响到公共设施的正常状态及其它单位的正常工作。
9、在施工过程中，未经管理处同意不允许使用电梯运送材料、物品及垃圾，并禁止堆放在公共场所，垃圾须直接清除到楼外自行负责运走。
10、写字楼小型空调设备的安装，必须由管理处审批。
11、在施工期间，管理处派专人监理，管理人员有权制止用户及施工方违反有关规定的行为。
12、装修施工人员进出写字楼须办理临时通行证，并在指定区域和有效期内进出。
13、施工期间，用户如有特殊要求可提出申请并经管理处同意后，管理处将提供有偿服务。
14、施工期间，施工安全由用户负责，如造成写字楼或其它用户损失，由进行
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二次装修的用户负责赔偿。
15、施工完毕后，用户通知管理处进行现场验收，验收后办理离场手续，交回《施工许可证》及结算各种费用。
16、用户在租赁或购买区域内增加、改造给排水管道、电气设施、卫生设施，按本规定办理。
五、外部单位施工维修管理规定
1、水、电、燃气、有线电视、电信公司等外部单位在管理区域进行施工维修前，须和管理处签订相关协议，并交纳一定数额施工押金。 并办理人员出入证。
2、施工维修过程中需要使用水、电的，应单独装置计量表。 3、施工维修单位必须定期足额交纳水、电费用。
4、管理处定期对施工维修单位的水、电使用情况进行检查。
5、施工维修结束后，相关单位在结清等费用和退还出入证后方可退场。 附：
水电使用协议
甲方： 物业处 乙方：
应乙方要求，甲方同意向乙方在 写字楼进行的 工程施工过程中提供水电供应服务，经双方友好协商，特签订如下协议：
1、施工单位使用水、电按商业用水、用电计价。电价：1.05元/度；水价2.9元/吨。
2、 每月25日之前由甲乙双方技术人员共同抄表、确认计量并结算。 3、乙方需根据测算水电用量，预交一定的水电押金，工程结束后甲方予以退还。
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4、乙方必须服从甲方管理，根据甲方技术人员的要求，保证安全用水、用电，否则甲方有权停止提供水电。
5、因乙方使用不当造成后果的，应由乙方承担责任。 甲方： 物业处 乙方： 代表： 代表：
年 月 日 年 月 日
六 、用户违章管理规定
1、对于入住写字楼的用户，须遵守写字楼各项物业管理制度。凡有违反者，一经管理处工作人员发现，将予以警告或者处罚。 2、管理处有告知用户各项管理规章制度的义务。
3、当用户收到管理处的《违章处罚通知书》后，须认可签字回执。如三日内不予签字回执，视为默认。
4、用户对《违章处罚通知书》的处罚，须严格执行。如不按要求执行，将处予加倍罚款。
七、特约服务管理规定
1、受用户委托，管理处可向用户提供各种特约有偿服务。
2、管理处向用户（单位/个人）提供特约服务的，应和用户签署特约服务协议，协商服务事项、工作标准、费用结算等。
3、管理处完成用户提出的服务项目后，由用户验收，并为管理处服务人员签署《有偿服务工作单》。
4、服务费由管理处在每月费款结算时向用户一并收取。用户不得拖延缴纳。 5、管理处在进行服务工作时，用户须派人进行协作，并尽力提供便利。 6、管理处服务工作人员的服务质量、服务态度欠佳，用户可提出投诉。
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7、管理处对用户提供的安装、维修、更换服务项目，其服务收费均不含材料费、零配件等。如欲由甲方提供材料、零配件或代购材料、另配件，均按市价另收15%手续费。
八、租赁房屋管理规定
1、用户租用写字楼内房屋的，须和管理处签订房屋租赁合同（如业主委托管理处负责写字楼租赁事项），但必须签署本写字楼业主公约。
2、管理处必须在租约履行期间负责对用户租用场地相关的结构、主墙、排水道、管道、电缆等设备进行日常维修、保养至完好状态。
3、管理处保证提供每日（包括节假日）24小时的保安服务。
4、本合同租期内，管理处尽量提供用户在该写字楼停车场租用的泊车位。 5、管理处有进入用户租用场地查水表、查电表、修理和维护下水、供水管道、空调、电线、电缆、内道及公共设施的权力，用户应给予配合，但管理处不应影响用户正常工作。
6、管理处应正常提供照明、供水、电梯及保安等服务（包括节假日）。 7、管理处具有对突发事件的处理权。
8、用户承租期间必须遵守国家有关法律法规，不得在承租场地进行非法或不道德行为并不得改变租用场地的使用性质。
9、用户必须遵守写字楼物业管理公司有关规定，按时缴纳水费、电费、空调费及其它合理收费。
10、用户对租用写字间进行装修，并自行承担装修费用，装修不得与写字楼的整体格调相违背。且装修的所有施工方案及图纸必须有管理处的书面认可，未经管理处同意，不得在写字楼的外墙竖立广告牌或其它影响写字楼整体外观的装饰。
11、用户必须保证租用期间租用场地内结构、主墙、天花板、下水道、供水道及空调、消防、电缆等设施完好。退租时，保证该场地的完好和可租赁状态，场地内
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