第1章 总 论
1.1 项目背景 1.1.1 项目名称
蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目。
1.1.2 项目的承办单位
重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了蔡家组团管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作。
1.1.3 项目的主管部门 重庆市北碚区人民政府。 1.1.4 项目拟建地区和地点
中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团D标准分区，于中环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接中环线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01 四个地块。在邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区土地整治项目位于蔡家组团
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N标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接212国道和渝合高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办公区，包含童家溪的汪家坎、镶石坝、塘湾三个社。
1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表
承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表杨文。西南大学，是2005年7月经教育部批准，由原西南师范大学、原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家“211”工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有35个省部（市）级重点学科、27个省部（市）级重点实验室、1个教育部重点文科研究基地、6个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片“国家大学生文化素质教育基地”牵头单位。师资力量雄厚，主持承担“973”、“863”、国家自然科学基金、国家社科基金等各级各类科研项目1400多项。学校与美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30个国家或地区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外20多所大学及科研机构建立了长期友好合作关系。
1.1.6 研究工作依据
（1）重庆市蔡家组团分区规划（重庆市规划设计院2005） （2）重庆市蔡家组团控制性详细规划——土地利用规划图1：5000
（3）三社（汪家坎、镶石坝、塘湾）用地面积带指标图1：5000
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（4）重庆市蔡家组团D标准分区控制性详细规划——土地利用规划图1:5000
（5）三溪口立交设计平面图
（6）重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图 （7）经济适用房总设计平面图 1.1.7 研究工作概况
2007年1月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大学科技咨询公司编制“蔡家组团三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目可行性研究报告”，西南大学科技咨询公司在接受委托后，立即组织了研究小组；研究小组在接受任务后，按照实地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情况和国家以及重庆市政府的有关政策、法规为依据，编制本报告。可行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设技术方案、环境保护、机构组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会及经济效益评价等。
1.2 可行性研究结论
蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目——“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之
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间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。
1.3 主要技术经济指标表（见表1）
主要技术经济指标表1
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 指标名称 占地面积 总投资 工程费 土地征用和整治费 基本预留费 管理、招标、服务费 财务费用 总收入 总成本 利润 年平均投资利润率 单位 亩 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 指标 1539.53 69039.66 26220 31233.96 926.38 2223.8 675 81282.49 60352.76 8512.897 12.33 4
12 13 14 15 16 17 投资回报率 投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 贷款偿还期 贷款偿还比 % 年 % 万元 年 % 34.97 0.98 23.52 4862.05 1 1.07 1.4 存在问题及建议
项目建设、运营和管理中存在三个问题。
第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主——重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。
第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。
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