第三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。
第2章 项目背景和发展概况
2.1 项目提出的背景 2.1.1 蔡家组团综述
第一、区位、面积和人口。蔡家组团是《重庆市城市总体规划》所确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，在这11个外围组团中，蔡家组团是距主城最近、区位优势最显著的组团。位于重庆市主城区北部、北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗、童家溪、施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。212国道、渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区12公里，距重庆市中心11公里，机场15公里，火车站18公里，寸滩港22公里。蔡家组团幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期
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（2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人。
第二、地质、地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约30公里长的沿岸线；西靠中梁山山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200－300米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属一般地震地区。亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温18.3摄氏度，年降水量1105.4毫米。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份，最大降雨量195.3 mm。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。组团东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.48×107l/s，最小流量0.2×106 l/s，多年平均流量2.14×106 l/s。第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。
第三、蔡家组团发展优势。优美的环境、独特的景观、丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说，
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其优势主要有：⑴区位优势。蔡家组团位于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场、寸滩港口、龙头寺火车站15分钟车程，市中心20分钟车程。⑵环境优势。蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在90%以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障。⑶建设优势。土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低；是重庆主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发；工程地质条件稳定，无地质灾害隐患；土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。⑷交通优势。1条黄金水道——嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；2条铁路运输动脉：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站、龙头寺火车站比邻。3条快速干道：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，辅以212国道，轻轨1号线、6号线、6号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场15分钟车程。
第四、功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为“一个以科技、生态、环保、都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区”，在众多组团中，蔡家组团的区位、用地条件、交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的“最好的西装料子”。它是承接北部新区、主城区、北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能、调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围11个组
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团之一，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。根据组团的功能的总体定位，“重庆市蔡家组团总体规划”将组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
第五、组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小、农村人口过多的这一现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会、经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括西扩、北扩、南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵、万州、黔江、以及长寿、南川、江津、合川、永川等卫星城市。在这样一个思路和政策背景下，2002年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在内的11个外围组团的战略构想。经过5年的建设，外围组团
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发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口、转移主城产业、完善主城城市整体功能的作用。
蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区县中，北碚是距主城较远的区之一，受地理位置、交通等区位和经济要素的制约，北碚经济一直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使重庆主城北扩、北碚主城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理、地缘障碍，北碚经济与主城经济终于融为一体，产生了互动、联动的社会经济效应。2006年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事、组织、公共设施建设、收费标准、城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设，为北碚社会经济的持续、快速发展提供了难得的机遇，不仅为北碚提供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由一般的外围经济约升为主城经济。
2.1.2 本研究项目在蔡家组团整体建设进程中的地位 本研究所涉及的项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房建设子项目和N区土地整治子项目。三个项目分别对应三种经济性质。⑴中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之一，属于公共分摊资本项目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在2008年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使
用，不仅影响蔡家组团的整体建设进程，形成建设“瓶颈”，
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