8.2.5投资汇总表（见表14）
表14 投资估算汇总表 单位：万元
项目 工程建设费用 三溪口 工程建设其它费用 立交桥 基本预备费 子项目 其他 小计 征地和土地整治费 H区经济 适用房 子项目 工程建设费用 前期准备和管理费 税金 其他 小计 土地征用和整治费 N区土地 利息 整治子项目 税费 小计 合计 5442.60 27423.79 69039.66 675.00 833.53 20871.16 6129.75 12420.00 556.49 714.15 720.66 20744.71 21509.85 926.38 5311.25 计算标准 面积 投资 13800.00 8.3 投资计划
本报告根据各个子项目的建设期为依据来安排投资计划。在69039.66万元的总投资中,2007年安排40958.43万元,占总投资的
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59.32%；2008年安排20807.94万元,占总投资的30.14%；2009年安排7273.294万元,占总投资的10.54%。各子项目投资具体见表15。
表15 投资计划表 单位：万元
时期 项目 立交桥 2007年 适用房 土地整治 立交桥 2008年 适用房 土地整治 立交桥 2009年 适用房 土地整治 合计 投资额 8348.46 40958.43 5186.18 27423.79 10435.58 20807.94 10372.36 0 2087.12 7273.294 5186.18 0 69039.66 69039.66 合计 8.4 资金筹措和贷款计划
按自有资金24336.66万元，占35.25%，；滚动投入34703万元，占总投资的50.27%；贷入资金为10000万元，资金贷入资金占14.48%。
计划2007年贷入资金10000.00万元。贷款资金的分配是，中环快速干道三溪口立交桥用于支付工程款等6000万元，占60%；H区经济适用房子项目用于支付工程款等2000万元，占20%；N区土地整治建设子项目用于支付土地整治费用等2000万元，占20%（见表16）。
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表16 贷款计划表 单位：万元 项目 贷款额 立交桥子项目 贷款资金分配 贷款额 土地整治、前期准备、招标、所有项目进场施工等 10000.00 工程款 6000.00 2000.00 2000.00 10000.00 经济适用房子项目 工程款 土地整治子项目 合计 整治费 8.5 土地征用税费和财政返还
土地交易收入形成后，收入要在市、区、蔡家组团建设开发有限公司三个主体中进行重新分配。其中，政府所得综合标准为114475元/亩，蔡家组团建设开发有限公司所得综合标准为47335.20元/亩。企业所得是来自市、区两级财政返还，市政府在收取了114475元/亩之后，返还给北碚区政府59169元/亩，区政府在将市政府返还中的80%返还给企业。
根据上述标准，土地挂牌交易面积965亩，政府总所得为11046.84万元，公司从区、市级两级财政返还所得4567.85万元。
第9章 财务分析与评价
9.1财务预测 9.1.1财务预测方法
由于项目涉及三个性质完全不同的子项目，其中，中环快速干道
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三溪口立交桥和H区经济适用房子项目是公共资本项目，由此产生了财务预测方法问题。本质上讲，公共资本项目应该由蔡家组团所有项目来分摊，本期整治的965亩土地及其形成的收入只应该分摊一部分，若以“共同分摊”原则来计算有关财务指标，则N区土地整治建设子项目只应分摊约90万元。但是，在蔡家组团开发建设总体规划中，北碚区政府确立了“长短结合、滚动开发”的原则，若以共同分摊原则来计算有关财务数据，则所有公共资本项目在财务上必然是不可行的，这不仅带来投资、融资方面的障碍，更主要地还涉及开发建设进程问题。为了贯彻“长短结合、滚动开发”的原则，很好地解决投资效益问题，我们把公共资本项目和基于市场有收入的项目“打捆”，并将“打捆”的项目视为一个项目整体，所有的财务指标都以整体为依据进行计算。很显然，这样计算将极大地降低有收入项目的财务效益，收益流在有收入子项目与无收入子项目之间分摊，效益必然大幅下滑。如果这样的财务预测结果被认为是可行的，则将有收入项目分离出来其经济效益必然很高。
9.1.2 收入预测
第一、收入构成。项目收入由土地挂牌交易收入、经济适用房出售收入、市区财政返还收入三个方面构成。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共资本项目，没有直接收入，只有基础设施分摊收入。由于基础设施分摊收入是基于账面和逻辑上的收入，没有现实的现金流量，所以，本研究报告将这部分收入统一用折旧加以处理，
第二、收入确定。
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（1）土地挂牌交易价格确定。该项目销售收入的确定，关键的参数是土地交易价格。在国家强化对建设用地的管理和严格房地产市场宏观调控的政策背景下，建设用地的稀缺性更加突出，地价整体上出现上扬趋势。根据对周边土地出让价格的市场调查，把土地挂牌交易均价确定为58万元/亩。组团已经储备土地总面积2182亩，伴随开发的深化，组团所储备的土地相继要进入整治和挂牌交易序列，收入流量将迅速膨胀。预计在未来2年中，仅现有的土地储备量能够实现收入126556万元。
（2）经济适用房出售价格确定。本期推出的经济适用房全部用于安置搬迁农户，项目在建设和运营模式上具有特殊性。首先它是一个非盈利项目，房价只能根据成本价确定；其次，由于搬迁农户从土地交易的一级市场已经得到了合理的补偿，本次的建设投资实际是安置费的转移，或者说是将农户搬迁安置费采取了集中管理、集中使用的一种方式。但在财务上，必须实行收支两条线、各算各的帐。把经济适用房出售均价确定为768.32元/㎡。农户购置经济适用房采取“多退、差补”的政策。
（3）市区财政返还。以过去2年市区两极财政的实际返还数量为依据，确定本项目的财政返还额度。把市区财政返还标准确定为47335.2万元/亩（挂牌交易土地的实际面积）。
收入总额＝土地挂牌交易收入﹢经济适用房出售收入﹢市区财政返还收入=55970.00﹢20744.64﹢4567.85＝81282.49（万元）
收入流见表17。
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