2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整
除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1）我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。3）我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求的扩大。5）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。6）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象，美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除外）。
2.2杭州住宅市场走势基本分析
2005年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点：
1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺
2005年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对14703名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占27%。居民对住房整体满意度不高，只有28%的被调查者对现有住房表示满意或
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较满意。购房意愿强烈，明确表示“会”在杭州购房的占39.8%，“不一定”购房的占21.7%。
我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，一是现有在杭居民大量住房需求尚未满足；二是“学在杭州”品牌已经打响，每年有2－3万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求；三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。
2005年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这一判断：2005年6月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到432套，但经过四个月低迷期，10月份的成交量上升到1854套，11月上升到2515套，今年5月达到3056套。而在2003年1月至2004年12月杭州住宅市场最为火爆期，只有4个月份月成交量超过2000套，分别在2003年6月、7月、2004年11月、12月，分别为2016套，2069套，2760套和3724套。2006年1－8月份新建商品房成交11134套，同比去年的8755套，增加了27.17%，表明市场承受能力明显增强。
图2-1 2005年1月至2006年杭州商品房月成交趋势（单位：套）
3500300025002000150010005000年1月年2月年3月年4月年5月年6月年7月年8月年9月年1020月05年1120月05年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月200520052005200520052005200520052005200530562515208419931854100896061471643294818651022959555952132810092330945 2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应
求状态。
杭州透明售房系统显示目前可售的房源达19400套左右，比2005年6月底的11800套增加了40%，其中可售的商品住宅为15303套。若按2005年全年成
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交商品房15997套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整一年的时间。若按2005年全年成交商品房21969套的速度，则需要8个多月。今明年供给压力较大主要来自于：2003年是市区土地投放量最大的一年，达3500亩，2004年达到2500亩，这些土地正处于开发高峰期；第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达9000多套。
3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧
在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见SWOT分析部分详实材料）、居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。
楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。从2005年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲的增值潜力。
案例一：深蓝广场
深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场的肯定，其均价从开盘时的每平方米15000元左右，一直爬升到25000元，房价在杭州市区始终遥遥领先。
表2-1 深蓝广场04年5月至今成交均价
记录时间 2006-07-03 2006-03-06 2006-01-20 2004-05-11 均 价 25000元/平方米（高楼层） 20000元/平方米 21800元/平方米 17000元/平方米 案例二：金色海岸
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被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城CBD核心区域内，2005年8月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近2000万元。今年7月三期开盘后，再次在一周之内销售总额突破1亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。而均价也从去年的21000元/平方米飚升至26300元/平方米。
表2-2 金色海岸05年10月至今成交均价
记录时间 2007-09-01 2006-07-11 2006-03-03 2005-10-27 均 价 26300元/平方米 26300元/平方米 22600元/平方米 21000元/平方米 在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个高档楼盘自2005年1月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在2005年价格相对稳定，进入2006年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。特别是中大吴庄挂牌价从2006年6月（44865元/平方米）开始持续上升，9月份的挂牌均价为48160元/平方米。
图2-2 部分高档二手房挂牌均价走势（单位：元/平方米）
300002500020000150001000050000白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城2005年12005年22005年32005年42006年12006年22006年3季度季度季度季度季度季度季度17823 20467 19103 19903 20281 20389 20158 19493 16020 20787 22738 18010 20125 24689 17970 22140 24455 17750
为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？究其主要原因有：
1）杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容
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易形成价格垄断；
2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。
4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征
我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但
并不会改变其上升的趋势：1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期的。3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在6-8%之间是极为正常的。
2.3杭州写字楼市场分析
根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部
分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由：
1、市场潜在供应量大
从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过400万平方米以上的新写字楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。
2004年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。从可建面积来看，2004年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为200万平方米。
2005年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）15块，总面积为422287平方米。从可建面积来看，2005年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中钱江新城约为110万平方米，下城区约为31万平方米，滨江约为16万平方米。
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