第三部分 项目SWOT分析
3.1优势分析（Strength）
1、区位优势突出
本项目的区位优势十分明显，位于米市巷规划单元的南部，处于杭州市最大的文化娱乐中心和商业核心区块——武林商圈，该区域集科普、文化、娱乐、演出、战略、休闲、商务、高档住宅等功能于一体，其中包括西湖文化广场、武林广场、杭州剧院、杭州大厦、电信大楼、白马公寓、浙江展览馆等等。从地块的用地情况现状及城市各层次规划等方面来分析，该地块均具有很大的升值空间和开发潜力。
首先，市中心配套齐全，交通便利，加上众多具备资金实力的富裕阶层和对市中心生活眷恋而固守家园的老市民对市中心地段房的需求，使此地块的楼盘更显珍贵。其次，151亩的供应地，使得本项目在盘少量小的市中心区域中有着不可比拟的规模优势。另外，运河以东在建的杭州市标志性建筑——西湖文化广场，其功能集科学博物馆、自然博物馆、综合博物馆、展览中心、大型酒店、办公等。它的建设将提升周边土地的功效与价值，而紧邻西湖文化广场的本项目自然成为该地区最具开发潜力的地块。
2、 土地稀缺性
杭州市中心板块的住宅供应量相当稀缺，2002年出让的长生路原老年大学地块，楼面地价9503元/M2，可供建筑面积只有7460 M2，预计今年可以上市；去年的―标王‖地块，即四宜路地块可供建筑面积只有8970 M2，楼面地价高达23952元/ M2；世贸丽晶城即将推出公建项目，其中包括11万平方米的写字楼和100多套单身公寓(世贸丽晶城单身公寓总量约700套)；水岸城市花园、紫庭花园后继房源推出总量15万-20万平方米；野风现代城三期现代景苑共有17万平方米体量尚未开工。据调查了解，在武林门地带未来的供应量中，只有游泳馆对面（现电车站位置）约40亩公建用地，容积率为6。
3、 运河景观资源丰富
市中心的土地已是不可多得的稀缺资源了，而有景观资源的市中心土地就显
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得更加珍稀了。本地块除去拥有地处武林商圈的地段优势外，位于该地块东面的运河景观更是本项目的一大利好资本。随着运河申遗的脚步，运河的改造和治理将不断加强。本地块通过杭州市政府对运河上桥梁、两侧用地的全面整治，特别是水环境治理和沿线的绿化带建设，以及运河两岸标志性建筑的建设（西湖文化广场）、运河沿线的文化景点和商业景观的完善，运河景观将成为该地块的最重要的卖点。所以本地块既得景观之利，又有优越地段为支撑，可算杭州楼市的佼佼者，定会成为楼市焦点。
4、 交通便利
从轨道交通来分析，在西湖文化广场地区有轨道交通1号线和3号线贯穿此地，并形成武林广场站与文化广场站地铁同台换乘。其中杭州汽车用地离文化广场站直线距离600m左右，离武林广场站750m左右。因此规划用地交通非常优越。
从公共交通来分析，西湖文化广场也是公交的枢纽中心，设置了公交首末站，安排了总共5～6条公交线路，主要依托文晖路、白马路和朝晖路布设，极大地便利了该地块居民的出行。
5、 户型设计余地大
本地块出让招标书中规定建筑面积90平方米以下的小户型住宅占住宅总建筑面积的比例不少于10%，低比率的小户型限制，使得本项目的户型优势突出。
首先，新出台的“国六条” 细则规定90平方米以下的房子要占总项目的70%的要求，极大地压缩了未来市场中大户型的供应量，购房者由此产生的“未来大房子供应会减少”的预期将使本项目有较大的市场空间。
其次，杭州市场对中大型的房产品需求是很大的。在目前的市场上，100－140平方米的中等面积户型是市场需求的主流。而现在杭州的首次置业者、再置业者，尤其是作为购房主力军的升级换代的再置业者，他们需要的都是大房子和好房子，这是本项目需求的有力支撑。
3.2劣势分析（Weakness）
1、地块原有商业氛围差，居民档次不高
在地块的周边保留地区，各有一大部分陈旧的公寓区和低档沿街商铺，以50～60年代建筑为主，建筑质量差、环境杂乱，可能会与项目的整体建筑定位形成差异，容易产生较为混杂的效果。另外本地块原有居民少，消费档次低，商
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业氛围差，也会使其与项目的整体定位形成矛盾，从而给项目整体效果的提升带来一定的难度。
2、成本高，资金压力大
市中心的不可复制的土地资源和稀缺性，给开发商带来诸多的利好因素和开发机遇外，也因此给其带来了巨大的成本压力。对于本地块项目来而言，单150多亩土地价格就高达30多亿，其开发商的资金压力是可想而知的。同时本地块虽占据了好地段，但因高成本，高价位，窄客户群体，使得本项目存在销售风险大，投资回收期长的风险。
3.3机会分析(Opportunity)
1、杭州经济发展快速，高档住房需求增加
从总体来看，随着杭州经济的持续高速发展、居民收入的不断提高、消费观念的日益更新，居民的置业要求不断地升级，同时得益于杭州快速的经济发展，站在金字塔尖的高端人士比例不断的增加，继而扩大了杭城高档住房需求。所以一旦出现既有地段又有景观的高档住宅，必将成为杭城楼市的消费热点。
2、上海经济辐射日益加大
杭州距离上海仅200公里，素有上海“后花园”的美称，受上海经济辐射较大。随着沪杭磁悬浮开通，上海至杭州单程不过半小时，大大缩短上海与杭州的空间感。从此意义上说，沪杭磁悬浮线的建设催生沪杭的“同城效应”，提升了上海对杭州的辐射力，加大了上海人来杭休假的可能性。所以在未来的几年后，上海消费者对杭城房产品的需求潜力不容小觑。
3.4威胁分析(Threats)
1、宏观调控的影响
近年来，房地产由于增长过快、投资过热、房价过高，成为国家宏观调控的焦点，今年的调控政策更是尤为集中，针对房地产市场的政策步步为营：70％的双控指标、提高转让环节的营业税、提高首付比例、严控企业信贷、收紧地根、强制征收20％个税以及4月份、8月份的两次加息。这一系列的举措都表明了中央调控的决心，所以若此轮调整政策出台后效果不明显，那么第三轮调控措施就
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会接踵而来，尤其是针对上海、北京等热点城市的调控力度会更加大。
此接连不断的调控措施，将严重影响市场信心，大大降低投资者的购房欲望，而很多非投资投机需求也由于不确定性增加可能延迟实现或放弃。虽本项目未受“70％双控”影响，但是其销售因市场的不明朗而面临诸多挑战。
2、可能进入加息周期
今年8月份，在已有加息和两次调整存款准备金率的背景下，央行出其不意地推出了2006年的二度加息政策，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。就此次加息而言，调整的幅度不大，但是由于当前宏观调控还只是初见成效，经济运行中的一些突出矛盾还有待解决，随着经济走势的变化，难保未来一段时期还会逐步加息。 就外部而言，美国等世界许多国家已相继进入加息周期，自2004年6月以来，美联储连续16次加息。因此，作为两年来第四次的加息，很可能预示着中国将进入加息周期。
虽说此次的加息幅度小对本项目的经营影响不大。但如果央行持续加息，本项目将面临双重压力：一方面开发成本提高，另一方面消费者的购房成本增加，购房消费需求受阻。
3、房地产调整期可能延长的风险
从前些年的扩大内需到现在的总需求控制，杭州房地产发展周期实际上已经经历了上次萧条阶段之后的“复苏——繁荣”两个阶段，按照地产周期惯例来看，经过持续几年的迅猛增长后，房地产市场现在已经走到了一个短周期末尾的放慢缓行的“拐点”阶段。根据我们目前的判断，这一调整期一般将持续2～3年，但是由于这几年房地产业持续高速发展，存在着明显的结构性问题，如中低价位商品住宅供应量偏少；房价过高，与居民可支配收入离差过大；投资过热等。这些矛盾的长时间积累，加之可能会出现的宏观经济的回落，我们不排除这拐点阶段将延长至4～5年。
4、地铁对“市区”概念的稀释
2010年，杭州的地铁开始投入，它的运行必会对房地产产生一定程度的影响，其集中体现在对“市区”概念的延展、放大和稀释上。
首先，地铁将缩小市中心和郊区的交通成本差别。地铁开通后，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使地铁线附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放
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大，从而一定程度上降低对市中心房的需求量。
其次，地铁开通后，市中心的住宅可能将不再具有现在这种明显的优越性。在依赖传统交通的时候，市中心交通方便，集中了城市各种公共资源，并且因人口密集而地价昂贵，房价远超其他区域。而地铁开通后，非市中心的交通便捷度大大提高，一些原本由于地理位置太远而得不到购房者青睐的地铁沿线楼盘，由于环境优、空气好、价格低而更具优势。所以地铁的通行必然会导致市场竞争的进一步加剧。
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