表4-5 绿园部分挂牌二手房概况
面积 序号 （平方米） 1 2 3 4 5 170 260 184 157 173 （元/平方米） 26500 21000 20600 25200 26500 16/18 17/23 3/18 16/18 3/18 边套，带中等装修 带装修，边套 豪华装修，中间套 带装修，中间套 边套，豪华装修，面对中心花园 单价 楼层 备注 考虑到本项目相当多的位置难以享受到运河景观，以及盘子大、价格高、高收入客户群体相对稀少，特别是2011年前后地铁开通后对市中心楼盘的影响等综合因素后，保守估计本项目在2009年开盘时的均价能达到22000元/平方米，较为乐观的估计是在25000元/平方米左右（已综合考虑不同区块景观因素），并按每年6%的幅度增长。
2、酒店式公寓住宅部分：酒店式公寓售价参照当前酒店公寓价格行情，并充分考虑房价随着时间推移上升的速度，保守估计2012年销售时的价格为26000/平方米，较为乐观的估计能达到30000元/平方米，年增长幅度也取6%。
3、商铺：越都公寓的沿街商铺目前的成交均价为41826元/平方米，考虑到本项目的商业环境略差，保守估计2010年住宅下商铺销售价格按30000元/平方米估算，较为乐观的估计能达到40000元/平方米，年增长幅度也取6%；酒店式公寓下商铺价格参照酒店式公寓住宅部分，保守估计2012年销售时的价格为26000/平方米，较为乐观的估计能达到30000元/平方米，年增长幅度也取6%。
4、车位：目前周边楼盘车位价格在25~30万元/个，保守估计车位价格在25万元/个，较为乐观的估计车位28万元/个以上（红石中央花园车位价格为26万元/个）。
4.5.2销售进度确定
1、本项目从2009年开始销售，每一期销售时间为2年，按目前的进度考虑可能在下半年开盘，所以假定第一年出售40%，第二年出售60%。
2、车位从2011年开始销售，三年销售完毕
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4.6 地价测算
4.6.1 乐观方案
1、预计2009年住宅开盘均价达到25000元/M2，2010年住宅底商销售价格
为40000元/平方米，2012年酒店式公寓价格为30000元/M2，上述物业价格按6%的速度递增，汽车位价格为28万元，并保持不变。
2、现金流入：各年收入预测见表4-6，总销售收入为1013053万元。
表4-6 各年销售收入估算（乐观方案）
住宅销售价格（元/ m2） 一期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 二期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 三期 销售收入（万元） 2住宅销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2公寓销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2酒店销售面积（m） 式公销售价格（元/ m2） 寓 销售收入（万元） 2009 28059 25000 70148 70148 2010 42089 26500 111535 30399 26500 80558 2112 40000 8448 200541 2011 45599 28090 128087 39770 28090 111715 1408 42400 5970 953 28 26693 272465 1013053 2012 59655 29775 177626 4000 30000 12000 26745 30000 80234 953 28 26693 296553 2013 6000 31800 19080 40117 31800 127572 953 28 26693 173345 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售个数（个） 地下销售价格（万元/个） 车位 销售收入（万元） 小计（万元） 合计（万元）
3、根据表4-7，将项目产生净现金流量按12%的折现率折算到0时点，为-1.03*0.9338X+372019万元，由此得到乐观估计下开发商能承担的最高地价为386800万元。
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表4-7 项目现金流量表（乐观方案）
年份 一、现金流入 二、资金投入合计 1.土地成本 2.前期工程与建设规费 3.建安工程费用 3.1住宅 3.2酒店式公寓 3.3人防及地下车库 3.4幼儿园 3.5停车场 4.室外工程费 5.不可预见费 6.管理费用 7.销售费用（2%） 8.营业税金及附加（5.55%） 9.土地增值税预征（0.5%） 10.所得税预征（6.6%） 三、净现金流量 四、净现金流量折现 （折现率取12%） 五、累计净现金流量现值 0时点 0 0 0 0 0 -1.03X -1.03X 2007 0 1000 1000 0 0 0 -1000 -893 2008 0 19649 2664 14643 6547 8096 1561 781 0 0 -19649 -15664 2009 2010 2011 2012 2013 70148 200541 272465 296553 173345 45765 68383 84511 71520 26176 100 4070 1561 781 5931 1483 6547 8096 781 3467 9621 867 0.2*1.03*X 0.6*1.03*X 0.2*1.03*X 29077 32592 38184 21663 14643 20516 24496 19306 8096 465 4070 1561 781 1403 3893 351 8096 4070 1561 781 4011 1003 8096 4070 1561 781 5449 1362 10782 21563 11130 15122 16459 4630 13236 17983 19573 11441 24383 132158 187954 225034 147170 17355 83989 106650 114009 66572 -1.03*0.9338X+372019（地价款按8%折现） 表4-8 项目资金平衡表（乐观方案）
1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 计算年份 资金来源 营业收入 自有资金 各类贷款 小计 资金运用 建设投资 建设期利息 管理费用 销售费用 0时点 2007 0 0 2008 0 2009 296 690 2010 2011 2012 2013 0 781 3467 867 小计 136050 317449 0 562322 104173 4683 20261 56224 5065 66861 70148 200541 272465 296553 173345 1013053 23905 75466 36383 55778 176088 84894 0 0 0 0 0 79683 251554 121277 71133 200541 272465 296553 173345 1466551 79683 240048 98551 34708 38223 43814 27294 11506 21945 25368 25341 16851 3162 0 0 0 0 0 781 0 0 0 0 781 1403 351 781 4011 1003 781 5449 1362 781 5931 1483 2.5 营业税金及附加 2.6 土地增值税预征 2.7 3 4 5
3893 11130 15122 16459 9621 4630 13236 17983 19573 11441 0 0 0 所得税预征 小计 赢余资金 贷款偿还 累计赢余资金 79683 251554 121277 71133 93724 101362 74682 26176 819589 106818 171103 221871 147170 646962 106818 171103 39528 0 0 0 317449 182343 329513 329513 33
4.6.2 稳妥方案
1、预计2009年住宅开盘均价为22000元/M2，2010年住宅底商销售价格为
30000元/平方米，2012年酒店式公寓价格为26000元/M2，上述物业价格按6%的速度递增，汽车位价格为25万元，并保持不变。
2、现金流入：各年收入预测见表4-9，总销售收入为887457万元。
表4-9 各年销售收入估算（稳妥方案）
住宅销售价格（元/ m2） 一期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 二期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 三期 销售收入（万元） 2住宅销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2公寓销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2酒店销售面积（m） 式公销售价格（元/ m2） 寓 销售收入（万元） 2009 28059 22000 61730 61730 2010 42089 23320 98151 30399 23320 70891 2112 30000 6336 175378 2011 45599 24719 112717 39770 24719 98309 1408 31800 4477 953 25 23833 239336 887457 2012 59655 26202 156311 4000 26000 10400 26745 26000 69536 953 25 23833 260080 2013 6000 27560 16536 40116.9 27560 110562 953 25 23833 150932 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售个数（个） 地下销售价格（万元/个） 车位 销售收入（万元） 小计（万元） 合计（万元）
3、根据表4-10，将项目净现金流量按12%的折现率折算到0时点，为-1.03*0.9338X +312787万元，由此得到保守估计下开发商能承担的最高地价为325223万元。
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表4-10 项目现金流量表（稳妥方案）
年份 一、现金流入 二、资金投入合计 1.土地成本 2.前期工程与建设规费 3.建安工程费用 3.1住宅 3.2酒店式公寓 3.3人防及地下车库 3.4幼儿园 3.5停车场 4.室外工程费 5.不可预见费 6.管理费用 7.销售费用（2%） 8.营业税金及附加（5.55%） 9.土地增值税预征（0.5%） 10.所得税预征（6.6%） 三、净现金流量 四、净现金流量折现 （折现率取12%） 五、累计净现金流量现值 0时点 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2007 0 1000 1000 0 0 0 0 0 0 -1000 -893 2008 0 19649 2664 14643 6547 2009 2010 2011 2012 2013 61730 175378 239336 260080 150932 44532 64697 79658 66176 22892 20516 24496 8096 4070 1561 781 3508 877 19306 10782 8096 4070 1561 781 4787 1197 0 0 0.2*1.03*X 0.6*1.03*X 0.2*1.03*X 29077 32592 38184 21663 21563 8096 1561 781 0 0 0 0 -19649 -15664 8096 465 100 4070 1561 781 5202 1300 4070 1561 781 1235 3426 309 781 3019 755 9733 13283 14434 8377 4074 11575 15796 17165 9961 17198 110681 159678 193904 128040 12242 70340 90606 98238 57919
-1.03*0.9338X+312787（地价款按8%折现） 表4-11 项目资金平衡表（稳妥方案）
1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 计算年份 资金来源 营业收入 自有资金 各类贷款 小计 资金运用 建设投资 建设期利息 管理费用 销售费用 0时点 2007 0 0 2008 0 2009 2010 2011 2012 2013 0 781 3019 755 小计 116484 271795 498887 88957 4683 17749 49254 4437 58572 61730 175378 239336 260080 150932 887457 20099 63500 31559 1326 46897 148166 73637 3095 0 0 0 0 0 66996 211666 105195 66152 175378 239336 260080 150932 1275735 66996 201988 85864 34708 38223 43814 27294 9678 18551 21620 21496 14609 3003 0 0 0 0 0 781 0 0 0 0 781 1235 3426 309 781 3508 877 781 4787 1197 781 5202 1300 2.5 营业税金及附加 2.6 土地增值税预征 2.7 3 4 5
9733 13283 14434 8377 所得税预征 小计 赢余资金 贷款偿还 累计赢余资金 4074 11575 15796 17165 9961 66996 211666 105195 66152 86193 94267 69180 22892 722540 89185 145070 190901 128040 553196 89185 145070 37540 0 0 0 271795 153361 281401 281401 35