第四部分 项目定位与地价测算
4.1项目定位
基于对杭州房地产市场与地块的SWOT分析，我们认为本项目C、D、E、F地块定位为高端住宅，产品无论在区位、品质、配套、价格等方面都居于杭州住宅市场的领先地位。A、B地块则定位为酒店式公寓，既保持小区的品质与档次，又能实现资金的快速回笼。
考虑到营业税（销售收入的5.55%）、所得税（销售收入的20%*33%）、土地增值税（按销售收入的0.5%）税负过高，建议住宅部分以毛坯销售，开发商提供菜单式装修服务，所以以下成本与销售收入测算都是按照毛坯房计算。
4.2经济技术指标估计
根据土地招标文件中规定的用地指标，按最大化利用土地的原则，得以下
指标：
1、地上建筑面积：住宅、酒店式公寓、幼儿园的地上建筑面积按（2006）20号地块挂牌出让文件中提供的各地块出让面积和容积率计算而得。地上总建筑面积为336278.2M2，见下表4-1。
2、地下建筑面积：按户均面积160平方米计算可得本项目住宅总套数约为1575套，考虑到本项目定位为高档楼盘，车位按每户1.5配比，住宅部分所需车位数=1575*1.5=2360个，再加上酒店式公寓下配置500个车位，本项目共需车位2860个，若按45平方米/车位计算本项目地下面积约为128700平方米，大于土地实有面积（实有面积为107945平方米），建议地下面积全部开挖用作车位，局部采用立体车库。
3、商铺面积：本项目的商铺面积由两部分组成：E地块沿湖墅南路裙房可布置两层商铺，该地块沿街长度约为110米，商铺进深取16米，这部分商铺面积约为3520平方米。A、B地块所建酒店式公寓下可布置两层商铺，根据A、B地块的出让面积和建筑密度可得两幢酒店式公寓每层面积分别为4532平方米和3930平方米，扣除公共面积（大堂、管理用房等），这部分商铺面积约为10000
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平方米。
4、会所面积：参考杭州市在售高档楼盘的会所配置，在住宅区和酒店式公寓分别配置4000平方米的会所用房。
5、可售面积：本项目的可售部分由四部分组成： 住宅可售面积=253091.7-3520-4000=245571.7平方米 住宅底商可售面积=3520平方米
酒店式公寓下商铺可售面积=10000平方米
酒店式公寓可售面积=80861.5-10000-4000=66861.5平方米 可售车位=2860个
表4-1 项目经济技术指标
技术指标 总用地面积 住 宅 其中 酒店式公寓 幼儿园 地上总建筑面积 住宅 酒店式公寓 地上面积 地上面积 幼儿园 地下室 平均层高 其中：住宅可售面积 酒店式公寓可售面积 商铺可售面积 住宅配套用房 酒店式公寓配套用房 住 户 住宅地下车位（个） 酒店式公寓地下车位（个） 平方米 107945 85265 18805 3875 336278.2 253091.7 80861.5 2325 107945 18 245571.7 66861.5 13520 4000 4000 1575 2360 500 备 注 容积率2.8~3.6 容积率3.5 容积率0.6 层 公建配套（物管、社区用房） 大堂、管理用房等 户 按1.5配比 4.3项目的建设进度
1、地块取得时间：根据招标文件，全部地价款将于2008年5月付清，预计
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地块取得时间项目约为2008年5月，项目进展顺利的话，2008年下半年开工，2009年下半年首期开盘。
2、建设进度：根据出让地块的分布，建议项目按四期开发：
一期开发F地块，该地块紧邻运河，在整个项目中自然景观最为丰富，可以为本项目集聚人气；二期开发E地块，该地块位于湖墅南路东侧，可在沿街部分布置商铺；三期开发C、D地块；四期开发A、B两幢酒店式公寓。
根据杭州目前同等规模在建楼盘的建设进度，每期开发时间约为18个月（不含室外工程，具体开发进度见附表1）。预计整个项目将于2013年全部结束。
4.4项目投资成本估算
本项目定位为顶级高档公寓，因此无论是在建筑设计、建材、景观环境、智能化等方面都应与之相配套，成本比目前杭州普通楼盘将大大提高。
1、土地费用根据项目现金流倒算。 2、前期规费按杭州市相关规定缴纳。 3、前期工程费参考杭州市目前通行成本确定。
4、建安成本参考杭州市目前建筑造价并适当上浮。住宅建安成本按2800元/平方米，酒店式公寓按4000元/平方米（精装修），幼儿园按2000元/平方米估算。考虑到本项目地下车位部分为立体车位，造价较高，地下工程按3000元/平方米估算。
5、赠送价值4万元/户的居家智能化（数字化智能系统）或户式中央空调,以提高楼盘的价值。
6、本项目规模大，定价高，销售难度大，销售费用按销售收入的2%估算。 7、财务费用，利率取8%，根据资金平衡表计算而得。
8、管理费用按前期规费、前期工程费、工程费用总和的3%估算，不可预见费按前期规费、前期工程费、工程费用总和的5%估算。
详见下表4-2。
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表4-2 项目投资成本估算表
序号 项 目 单 价 面积 金 额 22(元/m) （m） (万元) 10 4 0.75 2 333953 350678 350678 350678 备 注 一 土地总费用 地价 土地交易费 二 前期规费 市政基础设施配套费 人防工程易地建设费 高等教育附加费 新型墙体材料专项基金 散装水泥专项资金 白蚁防治费 三 前期工程费 三通一平 临时设施费 规划设计费 勘察、定位、测绘费 环评交通日照分析 质量与安全监督费 监理费 四 工程费用 1. 建安成本 住宅（地上部分） 1.03X X 0.03X 571 0 已包含在土地成交价款中（免缴） 0 按要求设置人防地下室,免缴 334 按地上建筑面积10元/m2缴纳,不含幼儿园面积 140 按总建筑面积8.0元/m2预缴、退还(50%) 26 按总建筑面积1.5元/m2预缴、退还(50%) 70 按总建筑面积2.0元/m2缴纳 3094 土地交付标准：三通一平 4 336278 135 临时围墙、项目部等，按建筑面积4元/m2估算 70 336278 2354 建筑、景观及其他单项设计费等 5 336278 168 2 336278 67 1 336278 34 10 336278 336 152439 136159 2800 253092 70866 含电梯、新风、太阳能。 酒店式公寓 （地上部分） 4000 80862 32345 含土建、安装、公共部分、外立面装修 2000 2325 465 幼儿园 地下室 3000 107945 32384 15 16 10 300 90 14 16 50 4万/户 100 16280 336278 504 336278 538 336278 336 96143 2884 以绿化面积300元/m2估算 336278 3027 336278 471 336278 538 336278 1681 1575户 6300 129117 4683 按二－四项的3%计提 20261 销售收入的2% 104173 利率8％，根据资金平衡表计算 7805 按二－四项的3%计提 29
公共停车场 2. 室外工程费 室外排水 室外给水 道路工程 景观绿化 电力工程 煤气工程 有线电视 智能化 家居智能 期间费用 管理费用 五 销售费用 财务费用 六 不可预见费
93025 将幼儿园的造价也分摊至出让面积 七 不含土地开发成本合计 8774 333953 2 4.5销售收入估算 4.5.1项目销售价格的确定
1、住宅：周边具参考意义的楼盘主要是白马公寓。白马公寓目前在二手房市场上的挂牌价在22000~26000元/平方米之间，中原日前成交的毛坯房价格在25000元/平方米左右，但因总价高，总体来看成交的案例较少，金丰易居、华立代理今年以来都没有成交实例。
表4-3 中原地产2004年以来白马公寓二手房成交情况
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 楼层 3 20 3 7 20 21 7 8 18 面积 220 220 220 212 220 575 170 252 248 朝向 售价 单价 装修 精装 毛坯 精装 毛坯 毛坯 毛坯 豪装 精装 毛坯 成交日期 04-12-01 04-12-10 05-01-11 05-03-08 05-08-11 05-11-06 06-03-13 06-08-23 06-08-23 南北 341.81万元 15500 南 向南方 南 南 南 南 南 南北 420万元 19048 330万元 15000 339.2万元 16000 420万元 19046 1560万元 27130 360万元 21176 630万元 25000 640万元 25736 表4-4 白马公寓部分挂牌二手房概况
面积 序号 （平方米） 1 2 3 4 5 6 490 250 130 198 488 215 （元/平方米） 25500 25700 24600 22700 25000 20930 23/23 8/21 12/21 11/20 22/22 3/24 毛坯房，中间套，能看到运河 带20万基础装修，东边套，能看到运河 毛坯房，中间套，能看到运河 毛坯房，中间套，能看到运河 毛坯房，中间套，能看到运河 精装修 单价 楼层 备注 从杭州另一个高档楼盘绿园的挂牌情况来看，一般带30~40万的装修价格住宅在21000~26000元/平方米。
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