截至2006年8月底，杭州共出让写字楼用途地块7块，总面积为38962平方米。从可建面积来看，截至2006年8月底，出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为28万平方米。
2、 市场吸纳能力有限
与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管WTO的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场一定会风起云涌。从产业规模、结构、商业环境角度看，上海无疑分流很大一部分大型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远，因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化；虽有一定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。
表2-3 杭州市区近年来写字楼成交面积
新建写字楼销售面积21.27 （万平方米） 15.1 20.3 21.3 2003 2004 2005 2006（1－9月） 综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。
3、 写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离
一般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的1倍左右，而目前杭州的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住宅价格。
以武林商圈为例，目前白马公寓的二手房成交价在2万元/平方米左右，而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价却低于这一价格。
从价格涨幅来看，2000年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约10000元；同期，不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。5年过去了，如今曙光公寓的市场转手价高达2.5万元/平方米左右；和世贸差不多品质的新写字楼公元大厦销售均价也不过18500元/平方米，涨幅远远低于住宅。
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从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。武林商圈的丽阳国际商务，销售均价为11600元/平方米，而目前日租金为2.3元/平方米，扣除约30%的税金，收益率仅为5.1%。如果按照50年的收益年限将年租金折现（折现率取8%），可得该物业的收益价为7189元/平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场的投资非常不利。
表2-3 各大商圈典型物业基本情况
区域 区域特点 物业名称 公元大厦 嘉华国际 黄龙商圈 杭州顶级写字楼区域 黄龙恒励大厦 世贸二期 现代国际大厦B楼 世贸丽晶城·欧美中心 环球中心 商业环境优越，深蓝广场 但布局分散，是武林杭州近两年写商圈 字楼开发最集越都商务大厦 中的区域之一 4.0 2.6 5.0 6.3 4.0 3.8 2.0 13000 13000起 13913 9200 3.0 4 3.5 1.5 3.0 租金内含 5 4.5 4.8 4.0 红石·中央大厦 3.3 12000 丽阳国际商务中心 3.0 11600 2.3 4.2 10.0 13000起 8 建筑面积 （万M2） 售价 （元/ M2） 租金 （元/M2·天） 物管费用 （元/ M2·月） 11.5 5.0 3.2 5.0 1.44 24.8 11 18500 1.9？ 12000起 21631 4.5 4.5 5.0 3.5 8.0 6 5.0 10 1.8 元通大厦 瑞丰国际商务大厦 金融机构集中，庆春办公配套比较商圈 成熟。 金融大厦 广利大厦 银座大厦 文教商信息产业密集，市场活跃，出租率高 求是大厦 昌地火炬大厦 颐高创业大厦 12
圈 百脑汇 科技大厦 13
续上表
交通便利，商城站西湖国贸大厦 利群大厦 万新大厦 西湖定安名都 6.2 7.6 7.75 14000 12800 12000 4.5 4 务环境和办公吴山配套较其他区商圈 域相对较差
4、 成交地价低
对2004年至2006年政府已经出让的写字楼用地土地价格统计，楼面地块在3000元/M2以上的只有10块，仅占成交地块总数的21.7%，2000－3000元/ M2的14块，占成交地块总数的30.4%，1000－2000元/ M2的20块，占成交地块总数的43.5%，1000元/ M2以下的2块，占4.3%。明显低于高地段住宅用地的价格。
5、 本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应
本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其应有的商业气氛，杭州二百大的失败就是很好的经验考证。加之原有周边的一些中低档次的沿街商铺，杂而乱，因此高档的写字楼在此区位难免会显得无所适从。
而本项目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周边又缺少完善的配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼的风险。
6、 周边地块写字楼价格一览
具参照意义的写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路一带，目前该区域在售写字楼主要有：环球中心、丽阳国际商务中心、越都大厦、红石中央花园二期，价格如下表。结合本地块区位分析，若本项目A、B地块定位为写字楼，则目前的价格在14000-15000元/ M2左右，低于酒店式公寓价格。
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表2-4 周边在售写字楼概况
开盘均序号 楼盘 位置 名称 /m） 1 2 3 环球中心 丽阳国际 越都大厦 红石中央4 花园二期 区 西湖文化广场 湖墅南路186号 文晖路287号 拱墅区红石板小04-04-05 49 5104.41 46 93.9% 6765 05-06-23 06-04-19 06-05-29 25000 10700 2可预（销）售总套数（套） 89 67 153 可预（销）已预（销）销售售总面积（m） 68740.75 21933.48 28929.64 2已预销售均价（元率 /m2） 12.4% 20.9% 55.6% 19275 10623 14151 开盘时间 价（元售总套数（套） 11 14 85 基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。
2.4杭州酒店业分析
本部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出A、B地块不定位于酒店的理由。
1、 酒店建设两头热的倾向比较明显
2005年，杭州共拥有星级酒店达230家，其中五星级9家，四星级25家，拥有29968间客房和56529个床位，客房数与床位数分别比2004年增加了5.21%和4.07%。新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。2005年五星级酒店的客房数和床位数分别增长了111.84%和135.51%。一星级酒店客房数和床位数分别增长了22.87%和21.28%。见下表2-5。
2、高星酒店效益下滑
与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑， 2005年杭州五星级饭店的入住率为68.12%，比2004年全年平均入住率的75.2%下降了7.1个百分点。平均房价为582元，而2004年为614元。四星级房价为317元，比2004年下降6%，而2004年平均房价为337元。房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低150元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低70元左右。下表2-6为2003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况。
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