4.7项目财务效益评价
经测算，乐观预计下可实现的销售收入为101.3亿元，若以38.68亿元取得土地，则项目总开发成本为69.14亿元，税后利润为19.85亿元，投资利润率为28.71%，具体财务效益指标见下表4-12：
表4-12 项目财务效益（乐观方案）
一 二 三 四 五 六 七 内容 总销售收入 营业税及附加 土地增值税预征 所得税预征 开发总成本 税后利润 投资利润率 金额（万元） 1013053 56224 5065 66861 691438 198529 28.71% 备注 总销售收入×5.55% 总销售收入×0.5% 总销售收入×20%×33%
保守预计可实现的销售收入为88.75亿元，若以32.52亿元取得土地，则项目总开发成本为61.03亿元，税后利润为16.94亿元，投资利润率为27.75%，具体财务效益指标见下表4-13：
表4-13 项目财务效益（稳妥方案）
一 二 三 四 五 六 七 内容 总销售收入 营业税及附加 土地增值税预征 所得税预征 开发总成本 税后利润 投资利润率
金额（万元） 887457 备注 总销售收入×5.55% 总销售收入×0.5% 总销售收入×20%×33% 49254 4437 58572 610276 169354 27.75% 36
4.8 敏感性分析
按照表4-2的投资成本估算，若2009年销售均价分别在25000元/M2以及2 2000元/M2基础上下降1000元/平方米和提高1000元/平方米，上涨速度仍取6%，则分别计算的开发商所能承担的最高地价。
表4-13 不同售价下的各项指标的比较（乐观方案）
2009年住宅开盘销售均价（元/M2） 2010年商铺开盘销售均价（元/M2） 2012年酒店式公寓开盘销售均价（元/M2） 地下车位售价 1 2 3 预征、所得税预征） 4 5 6 开发总成本（不含税的所有成本） 其中：财务费用 税后利润（2-3-4） 投资利润率（5/4） 668325 99969 190446 28.50% 691438 104173 198529 28.71% 714514 108339 206648 28.92% 能承担的最高地价 总销售收入 税收（包括营业税及附加、土地增值税123659 128151 132643 测算一 24000 39000 29000 28万/个 369140 977543 测算二 25000 40000 30000 28万/个 386809 1013053 测算三 26000 41000 31000 28万/个 404478 1048563
表4-14 不同售价下的各项指标的比较（稳妥方案）
2009年住宅开盘销售均价（元/M2） 2010年商铺开盘销售均价（元/M2） 2012年酒店式公寓开盘销售均价（元/M2） 地下车位售价 1 2 能承担的最高地价 总销售收入 测算四 21000 29000 25000 25万/个 307553 851946 测算五 22000 30000 26000 25万/个 325223 887457 测算六 23000 31000 27000 25万/个 342892 922967 37
税收（包括营业税及附加、土地增值税3 预征、所得税预征） 4 5 6 开发总成本（不含税的所有成本） 其中：财务费用 税后利润（2-3-4） 投资利润率（5/4） 587163 84753 161272 27.47% 610276 88957 169354 27.75% 633390 93160 177437 28.01% 107771 112263 116755
38
39
表4-15 不同地价下的投资利润率比较
30亿 32亿 34亿 36亿 38亿 40亿 42亿 180765 153582 126398 99215 72032 44849 17665 21000 31.84% 25.82% 20.32% 15.28% 10.65% 6.37% 2.42% 213393 186209 159026 131843 104660 77476 50293 22000 37.69% 31.38% 25.62% 20.35% 15.51% 11.03% 6.90% 245693 218837 191654 164471 137287 110104 82921 23000 43.48% 36.97% 30.95% 25.45% 20.38% 15.71% 11.39% 293558 267809 241126 213943 186760 159577 132393 24000 51.94% 45.32% 39.04% 33.18% 27.79% 22.82% 18.23% 324981 299232 273483 246650 219329 192204 165021 25000 57.52% 50.65% 44.36% 38.34% 32.70% 27.55% 22.76% 356404 330655 304906 279157 252222 224900 197649 26000 63.11% 56.00% 49.48% 43.48% 37.70% 32.30% 27.32% 地价 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 40