或死亡的其他违法行为
侵犯财产权的违法行政行为：1）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚；2）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施；3）违反国家规定征收财物、摊派费用；4）造成财产损害的其他违法行为
行政赔偿不包括：1）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；2）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的
房地产登记的赔偿范围：1）违反法定程序；2）违反实体法
违反法定程序包括：1）登记程序不公开；2）不予登记的情况未说明理由；3）登记不符合法定时效
房地产登记过程中的说明理由的特征：1）只有在登记机构作出的登记决定对相对人合法权益产生不利影响时，才有说明作出该登记决定理由的必要性；2）没有履行说明理由的行为并不影响登记决定的结果是否成立，但影响登记决定的正当性；3）房地产登记机构应当自作出决定之日起，向相对人说明理由
违反实体法的体现：主体不适格、职权违法
职权违法包括：1）超越职权、滥用职权；2）不履行法定职责；3）错误登记、虚假登记；4）行为形式不合法
行政赔偿的程序：1）采用行政机关先行处理原则（期限为收到申请2个月）；2）行政赔偿可单独提起（向赔偿义务机关递交赔偿申请后的2个月届满之日起3个月内提出），也可一并提起（不必经行政机关先行处理）；3）赔偿诉讼可以适用调解
房地产概述部分
房地产业：是房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，是国民经济产业中的第三产业 房地产业包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 中介服务：咨询、估价、经纪
住房供应政策：商品性住房、保障性住房、政策性住房 住房分配政策：住房公积金、住房补贴 配套政策：财政政策、金融政策、土地政策
房地产法的调整对象：房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系、物业管理关系
建设用地制度与政策
土地所有制：国有土地、集体土地
建设用地使用权取得的途径：1）通过行政划拨方式取得；2）通过国家出让方式取得；3）通过房地产转让方式取得；4）通过土地或房地产租赁方式取得。
建设用地使用权人的权利：占有、使用、收益 农民集体的范围：1）村农民集体；2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；3）乡（镇）农民集体
土地管理的基本制度：1）国家实行土地登记制度（以宗地为基本单元登记）；2）国家实行土地有偿有限期使用制度；3）国家实行土地用途管制制度；4）国家实行耕地保护制度
土地征收：实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变成国有土地，不存在返还的问题
土地征用：实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，是一种临时使用土地的行为
征收的法定条件：1）为了公共利益的目的；2）必须严格依照法律规定的程序；3）必须予以公正补偿
征收集体土地应遵循的原则：1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；2）保证国家建设用地原则；
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3）妥善安臵被征地单位和农民的原则；4）有偿使用土地的原则；5）依法征地的原则
妥善安臵包括的方面：1）要给被征地单位妥善安排生产用地；2）要妥善安臵征地范围内的拆迁户；3）对征地要适当补偿；4）对因征地给农民造成的损失要适当补助；5）对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
征收集体土地的政策规定：1）征地的范围：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划的用地，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。2）征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。3）建设单位申请征地不得化整为零。4）对被征地单位和农民进行安臵、补偿和补助，由用地单位支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物、青苗补偿费。5）临时用地必须办理报批手续，临时用地使用期限最多不超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。6）全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，经批准使用后，可按建设用地的规定实行征收；农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可不计算土地补偿费和各种补助费。7）征收土地必须进行征地公告，在收到征地方案后，土地所在市、县政府10日内应以书面或其他形式进行公告，公告包括征地公告、征地补偿安臵方案公告。8）合理使用征地补偿费，耕地占用税用于土地开发和农业发展，菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理，征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。9）特殊征地按特殊政策办理。
征地公告范围：1）征收批准机关、文号、时间和用途；2）被征收土地的所有权人、位臵、地类和面积；3）征地补偿标准和农业人口安臵途径；4）办理征地补偿的期限、地点
征收集体土地的工作程序：申请用地、受理申请并审查有关文件、审批用地、征地实施（市县人民政府组织实施）、签发用地证书、征地批准后的实施管理、颁发土地使用证（由人民政府颁发）、建立征收土地档案
土地补偿费：耕地，被征收前3年平均年产值的6—10倍；其他土地由省、自治区、直辖市政府参照耕地标准规定。
安臵补助费：耕地，按需要安臵的农业人口数计算，每个人的标准为前3年平均年产值的4—6倍，每公顷最高不得超过前3年平均年产值的15倍；其他土地由省、自治区、直辖市政府参照耕地标准规定。
以上两项的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍 地上附着物补偿费：包括房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费
青苗补偿费：对尚不能收获的农作物进行补偿；可以移植的苗木、花草及多年生经济林木，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。
国有建设用地包括：1）现有的属于国家所有的建设用地，包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国营农场内的建设用地等。2）依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地。3）依法办理农用地转用的国有农用地。
建设用地审查报批程序：1）用地预审（由土地行政主管部门直接受理）；2）申请用地（土地部门填写《建设用地申请表》）；3）上报审批（土地部门收到申请30日内拟定各项方案报政府批准，土地部门收到政府批件后5日内发出批复）；4）组织实施（由市、县人民政府组织）；5）颁发《建设用地批准书》（有偿使用的，签订土地有偿使用合同，颁发《建设用地批准书》；划拨方式的，颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》）。
临时用地：指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地。
临时用地的类别：1）工程建设施工临时用地；2）地质勘查过程中的临时用地。
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临时土地的报批和使用：1）应先经城市规划行政主管部门同意，报县级以上政府土地行政主管部门批准。2）签订临时用地合同；3）临时用地期限一般不超过2年；4）抢险救灾等急需用地的，可以先行使用土地。属临时用地的，灾后恢复原状或交还原使用者；属永久性用地的，灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。
集体所有建设用地使用原则：1）应当符合乡（镇）土地利用总体规划（最高规划）；2）符合土地利用年度计划；3）符合村庄和集镇规划；4）坚持合理布局，综合开发，配套建设；5）涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。
集体所有建设用地使用范围：1）兴办乡镇企业使用集体经济组织农民集体所有的土地；2）农村村民建住宅使用本集体所有的土地；3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。
村庄：指农村村民居住和从事各种生产的聚居点 集镇：指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。
土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让金：通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
土地使用权出让的特征：1）也称批租或土地一级市场，由国家垄断；2）受让人只有使用权，没有所有权，在使用期内对土地拥有占有、使用、收益、处分权，可以转让、出租、抵押，地下埋藏物归国家所有。3）受让者只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书；4）集体土地不经征收成为国有土地不得转让。）5）具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。
国有土地出让的政策：1）必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划；2）出让分每幅地块、面积、年限和其他条件，由土地管理部门会同规划、建设、房管部门共同拟定，报有批准权的政府批准后，由市、县人民政府组织实施；3）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。
招标出让：适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。由国土部门发布公告。标书投入标箱后不可撤回，投标人少于三人的，招标终止。评标小组由出让人代表、有关专家五人以上单数组成，按价高者得原则确定中标人的，可不成立评标小组。
拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由土地行政主管部门主持或委托拍卖行。适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。竞买人不足三人或最高出价未达到底价，终止拍卖。
协议出让方式：适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，不适用于房地产用地。
以招拍挂方式确定中标人、竞买人后，投标、竞买保证金转作受让地块的定金，签订出让合同后，抵作土地出让价款。其他人的保证金在活动结束后5个工作日内退还，不计息。活动结束后，出让人应在10个工作日内将结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。
中标、竞得结果无效的情形：1）提供虚假文件隐瞒事实的；2）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的。
挂牌出让：出让人发布公告，公告中规定的申请截止时间应为挂牌出让结束日前2天，挂牌时间不少于10个工作日。挂牌主持人当场宣布最高报价及报价者后，有竞买人愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价。
土地使用权的收回：1）合同约定使用期限届满，使用者未申请续期或申请未批准的，国家无偿收回。住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地申请续期的，应至迟于届满前一年申请。2）因公共利益需要提前收回的，应对土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。3）土地使用者应在签约60日内支付全部地价款，逾期未支付，出让方收回土地使用权；4）使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地的，由土地部门予以纠正，并视情况给予警告、罚款直至无
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偿收回；5）使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。
建设用地使用权终止：1）因土地灭失而终止；2）因使用者的抛弃而终止。 土地使用权合同的类别（三类）：1）项目用地（宗地）土地使用权出让合同；2）划拨土地使用权出让合同；3）地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同
土地使用权出让合同的内容：1）合同的正本、副本；2）合同附件；3）补充合同
国有土地使用权出让的管理权限：1）国有土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。2）出让的地块、用途、年限和其他条件，由土地部门会同规划、建设、房管部门共同拟定方案，按规定批准后，由土地部门实施。
使用者需要改变土地用途的，应征得出让方同意并经土地部门和规划部门批准，按规定重新签订出让合同。
国有土地有偿使用的方式：出让、租赁、作价出资或入股（国有企业改制改组中采用较多） 国有土地租赁：是出让方式的补充，分长期租赁和短期租赁（一般不超过5年），六个月以上的应签订土地租赁合同，租赁合同可以转让。承租人经土地部门同意或按合同约定，将承租土地使用权转租、转让或抵押的，必须依法登记。转租后使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人取得土地他项权利；承租土地使用权转让后，使用权由第三人取得；承租土地使用权抵押的，只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时租赁合同同时转让。
划拨土地使用权的范围：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施的公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
划拨土地的管理：1）划拨土地可以转让，有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，由受让方办理出让手续，并按规定缴纳出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益金上缴国家。2）划拨土地使用权可以出租，三种规定：一是房产所有权人以营利为目的，将划拨土地上的建筑物出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理出让的，可实行租赁；三是租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。3）划拨土地使用权可以抵押，抵押金不应包括土地价格。4）未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，县级以上政府土地管理部门应没收其非法收入，并视情节予以处罚。5）国有企业改革中的划拨土地，可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式处臵。应采取出让或出租方式的包括：一是改制或改组为有限责任公司或股份有限公司以及组建企业集团的；二是改组为股份合作制的；三是国有企业租赁经营的；四是非国有企业兼并国有企业的。
可以保留划拨土地使用权的包括：一是继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不改变（改造或改组为公司制企业的除外）；二是国有企业兼并国有企业、合并后的企业是国有工业企业；三是国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；四是改造或改组为国有独资公司（二、三、四项保留期限不超过五年）。
划拨土地使用权无偿收回的原因：1）使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；2）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回；3）各级司法部门没收其所有财产而收回；4）使用者自动放弃使用权；5）未经原批准机关同意，连续二年未使用；6）不按批准用途使用土地；7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。
闲臵土地的范围：1）未按建设用地批准书和出让合同规定的期限开发利用土地的；2）核准使用的土地，自合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；3）已动工开发，但开发建设面积不足应开发面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的
闲臵土地的处臵方式：1）延长开发建设期限，但最长不得超过1年；2）变更土地用途，办理有关手续后继续开发；3）安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，增值地价归政府；4）政府为使用者臵换其他闲臵土地；5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发
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建设，对原用地单位给予经济补偿；6）政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书；7）因政府及有关部门行为造成土地闲臵的，由政府和用地单位协商处理。
土地闲臵费的征收：1）城市规划区内，出让方式取得，闲臵一年以上按出让金20%以下征收土地闲臵费；2）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工的，按省、自治区、直辖市的规定征收。
无偿收回土地：未按建设用地批准书和出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同，撤销《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》，注销土地登记和土地证书。
国有土地上房屋征收
土地征收在我国特指土地所有权在集体和国家之间的变动
《房屋征收条例》界定的公共利益的范围：1）国防和外交的需要；2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要
公共利益的特点：1）是客观的；2）是共享的，具有整体性、相对普遍性的共有性；3）是不确定的；4）不同于国家利益或政府利益。
征收和征用的共同之处：1）强制性，不必得到财产所有人的同意；2）补偿性，给予公平补偿。 征收和征用的区别：1）适用对象不同，征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。2）前提条件不同，征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。3）所有权转移不同，征收主要是所有权的改变（强买），征用只是使用权的改变（强租）。4）补偿内容不同，任何征收都必须依法给予补偿，征用的财产使用后首先应及时返还被征用人，财产因征用而毁损或灭失的，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。
国有土地上房屋征收的管理体制：1）房屋征收主体是市、县级政府；2）房屋征收部门，由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收和补偿工作；3）房屋征收实施单位，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体征收与补偿工作；4）房屋征收的监督与指导，上级政府对下级政府的征收与补偿工作予以监督。
国有土地上房屋征收的程序：1）拟定征收补偿方案；2）组织有关部门论证（发改、规划、国土、环保、文物、财政、建设等部门）；3）征求公众意见（公布补偿方案不少于30日）；4）房屋征收决定（由政府做出并及时公告）
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，暂停期限最长不得超过1年。
房屋征收补偿的内容：1）被征收房屋价值的补偿（包括土地使用权价值，不包括装饰装修的价值）；2）因征收房屋造成的搬迁、临时安臵的补偿；3）因征收房屋造成的停产停业损失的。
房屋征收补偿的方式：货币补偿和房屋产权调换 房屋征收评估机构：除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
房屋征收评估时点：为房屋征收决定公告之日
房屋征收评估方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法中的一种或多种，选用前应进行适用性分析
房屋征收评估费用：1）房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担；2）鉴定费用由当事人承担（改变原评估结果的，由原评估机构承担）；3）估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用）
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