2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；4）已通过竣工验收；5）拆迁安臵已经落实；6）供水、供热、供电、燃气、通讯等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期；7）物业管理方案已经落实
商品房销售代理：1）应委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构，必须签订委托合同；2）代理机构应向买受人出示商品房的有关证明文件和销售委托书；3）不得收取佣金以外的其他费用；不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
商品房销售中禁止的行为：1）房地产开发企业不得在未解除合同前再行销售给他人；2）不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售；3）不符合商品房销售条件的不得销售，不得收取任何预定款性质费用；4）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；5）对限购人员销售。
商品房买卖合同的有关要求：1）商品房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任作出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件；2）开发企业、中介发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应在商品房买卖合同中约定。
商品房销售计价方式：按套（单元）、按套内建筑面积、按建筑面积。产权登记按建筑面积。 误差处理方式：1）面积误差比绝对值在3%（含）以内的，据实结算。2）面积误差比绝对值超过3%的，买房人退房的，退还已付房价款、支付利息。不退房的，登记面积大于约定面积的，3%（含）之内的房价款由买房人补足，超出部分开发商承担；登记面积小于约定面积的，3%（含）之内的房价款返还买房人，超出部分双倍返还。
面积误差比=（登记面积-约定面积）/约定面积×100%
中途变更规划、设计：1）经规划批准、设计单位同意的设计变更导致结构、户型、空间尺寸、朝向、质量或功能变化的，开发企业应在变更确立之日起10内书面通知买受人；未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，开发企业承担违约责任。2）买受人应在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复，否则视为接受变更及由此引起的房价变更。
商品房买卖纠纷案件司法解释相关内容：1）出卖人未取得商品房预售许可证，与买受签订的预售合同应认定无效，但起诉前取得许可证的，可认定有效。2）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房价的确定有重大影响的，应视为要约，未载入合同的也视为合同内容，违约要承担责任；3）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立合同担保的，按定金的规定处理，因不可归责事由导致合同未订立的，返还定金。4）商品房认购、订购、预订协议具备商品房合同主要内容，出卖人按约定收受购房款的，协议应认定为商品房买卖合同；5）当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定，但一方当事人已履行主要义务，对方接受的除外。6）被拆迁人请求优先取得补偿安臵房的，应予支持。7）合同订立后出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人，或又将房屋出售给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。8）出卖人订立合同时故意隐瞒没有取得预售许可证或提供虚假许可证，故意隐瞒房屋已经抵押、出售或为拆迁安臵房的，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。9）对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。10）房屋毁损、灭失的风险，交付使用前由出卖人承担；交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接收房屋，风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，法律另有规定或当事人另有约定的除外。11）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。12）出卖人延迟交房或买受人延迟支付房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，另有约定除外。13）买受人在合理期限内未取得房屋权属证书的（合同约定，未建成房屋自交付使用90日，已竣工房屋自合同订立90日），出卖人承担违约责任。办理登记期限届满后超过一年，因出卖人原因无法办证的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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商品房屋租赁的条件：1）公民、法人或其他组织享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以出租；2）商品住房应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地最低标准。3）厨房、卫生间、阳台、地下储物室不得出租供人居住。
不得出租的房屋：1）属于违法建筑的；2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3）违反规定改变房屋使用性质的；4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
商品房租赁合同：应约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、其他权利义务。合同签订后三十日内应到房管部门办理房屋租赁登记备案；房管部门应在三个工作日内办理并出具房屋租赁登记备案证明。
租赁期限：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 房屋租赁登记备案证明内容：出租人姓名（名称），承租人姓名（名称），有效身份证件种类和号码；出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，法院按下列顺序确定履行合同的承租人：1）已经合法占有租赁房屋的；2）已经办理登记备案手续费的；3）合同成立在先的。
承租人优先购买权问题：1）出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应支持；但请求确认买卖合同无效的，法院不予支持。2）出租人委托拍卖房屋，应在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的视为放弃优先购买权。3）下列情形下承租人主张优先购买权的，法院不予支持：一是房屋共有人行使优先购买权的；二是出租人将房屋出卖给近亲属的；三是出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；四是第三人善意购买租赁房屋并已登记的。
不得设定抵押的房地产：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；4）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；5）依法不得抵押的其他房地产。
房地产抵押的一般规定：1）抵押人可将几宗房地产一并抵押，设定同一抵押权的，视为同一抵押物，其承担的共同担保义务不可分割，当事人另有约定除外。2）应遵循房、地一并抵押原则。3）享受国家政策购买的房地产，抵押额以个人可以处分和收益的份额为限。4）国有企业、事业单位法人以国家授权经营管理的房地产抵押，应符合国有资产管理的规定；股份有限公司、有限责任公司的房地产，必须经董事会或股东大会通过（企业章程另有约定的除外）；集体所有制企业的房地产，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案；中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产，必须经董事会通过（企业章程另有约定的除外）。5）有经营期限的企业，所担保债务的履行期限不应超过企业的经营期限。6）不得在抵押合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有（流质条款）。7）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，将保单移送抵押权人保管，抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。8）已出租房地产抵押的，原租赁合同继续有效（抵押不破租赁）；抵押后出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。
最高额抵押一般规定：1）最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。2）最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。3）最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但不得对其他抵押权人产生不得影响（针对多个抵押而言）。
最高额抵押债权确定的情形：1）约定的债权确定期间届满；2）没有约定债权确定期间或约定不明确，当事人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；3）新的债权不可能发生；4）抵押财产被查封、扣押；5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。
抵押权因抵押物灭失而消灭
房地产权属登记制度与政策
房地产登记：房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以
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记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
房地产登记制度的类型：1）契据登记制度（法国）：其理论基础是对抗要件主义，其特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记只有公示力而无公信力，不登记的只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。2）产权登记制，其理论基础为成立要件主义，又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
权利登记制（德国）：对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。
托伦斯登记制（澳大利亚）：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，两本内容必须完全一致。
房地产登记的目的和意义：1）保护房地产权利人的合法权益；2）保证交易安全，减少交易成本；3）为房地产管理奠定基础；4）为城市规划、建设、管理提供科学依据。
房地产登记的任务：1）作好登记簿记载工作；2）作好房地产登记信息化工作；3）作好房地产登记档案管理工作。
房地产登记的原则：1）权利主体一致原则；2）属地管理原则。
《物权法》确定的不动产登记制度：房地产等各类不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。
不动产登记原则：1）国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构、登记办法，由法律、行政法规规定。2）不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。3）不动产登记费按件收取。
登记机构职责：1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2）就有关登记事项询问申请人；3）如实、及时登记有关事项；4）申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看；5）权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供；6）登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得有超出登记职责范围的其他行为。
登记簿与权属证书的关系：登记簿是登记机构管理的不动产物权登记档案，是物权归属和内容的依据；权属证书是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是登记簿所记载内容的外在表现形式。权属证书记载的内容应与登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。
不动产登记的生效时间：1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。3）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。4）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
房地产登记的种类：土地登记、房屋登记
土地登记种类：土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、土地注销登记、土地其他登记 土地注销登记：1）依法收回的国有土地；2）依法征收的农民集体土地；3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭的；4）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；5）非住宅国有建设用地使用权期限届满，使用权人未申请续期或申请续期未获批准的；6）已经登记的土地抵押权、地役权终止。
当事人未按规定申请注销登记的，国土部门应责令限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，
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公告期满后可直接办理注销登记。（抵押的，土地使用期未届满的，国土部门不能直接注销。）
房屋登记种类：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记 所有权登记包括：初始、转移、变更、所有权注销 其他登记包括：更正、异议
房屋登记的基本要求：1）以共同申请为原则，以单方申请为例外；2）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看；3）按房屋基本单元进行登记。
可单方申请的情形：1）因合法建造房屋取得房屋权利；2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；3）因继承、受遗赠取得房屋权利；4）变更登记情形之一；5）房屋灭失；6）权利人放弃权利；7）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可单方申请预告登记。
应当实地查看的情形：1）初始登记；2）在建工程抵押登记；3）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；4）法律、法规规定应当实地查看的其他房屋登记事项。
房地产开发企业申请初始登记时，应对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请，登记机构在登记簿上予以记载，所有权人为全体业主，不发证。
房屋基本单元：有固定界限、可以独立使用并且有明确、独立的编号（幢号、室号）的房屋或特定空间。
成套住宅：基本单元为套 非成套住房：幢、层、间 村民住房：宅基地上独立建筑
共有宅基地上建造的村民住房：套、间 非住房：幢、层、套、间
房屋登记程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证 申请人应对申请材料的真实性、合法性、有效性负责
登记机构应当予以登记的情形：1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；3）申请登记的内容与有关材料证明事实一致；4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。
房屋登记机构不予登记的情形：1）未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑；2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致；3）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4）申请登记房屋不能特定或不具有独立利用价值的；5）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的。
对不予登记的，房屋登记机构应当书面告知申请人不予登记的原因。
登记机构将房屋登记事项记载于登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。双方申请的双方撤，单方申请的单方撤。
房屋权属证书：房屋所有权证书、房屋他项权证书 登记证明：预告登记、在建工程抵押
房屋权属证书由国务院建设主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号 房屋登记时限（工作日）：国有初始30，集体初始60；抵押、地役、预告、更正10；异议1 公告时间不计入时限，因特殊原因需要延长登记时限的，经登记机构负责人批准可以延长，不得超过原时限一倍。
房屋登记费：向申请人收取，共同申请的，只向登记为房屋权利人的一方收取。按件收取，住房一套为一件（80元）；非住房完成一次登记为一件（550元）。农民住房只收工本费10元。经适房登记，因坐落、权利人名称变更登记，减半。查封、注销、因登记机构错误造成的更正，不收登记费。登记费中包含权属证书费，发一本免收证书费，每增加一本加收10元工本费。补证只收取工本费。
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异议登记期间，权利人处分房屋申请登记的，登记机构应暂缓办理；登记机构已经受理申请但未记载入登记簿，第三人申请异议登记的，登记机构应中止办理，并书面通知申请人。
异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回的，异议登记申请人或权利人可以持登记申请书、身份证明、相应的证明文件申请注销异议登记。
预告登记后，债权消灭或自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，申请人申请房屋登记的，登记机构应按照预告登记事项办理相应的登记。
房改房：1）以成本价购买的，产权归个人，产别为“私产”，注记“房改出售的成本价房，总价款：元”。2）以标准价购买的，拥有部分产权，产别为“私产（部分产权）”，注记“房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位，产权比例为（个人）：（单位）”。3）房改房产权来源为“房改售房”。
关于协助执行的相关规定：1）法院执行人员办理查封手续应出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。2）登记机构协助法院执行时不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，登记机构认为查封或处理的房屋权属错误的，可向法院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。3）对被执行人因继承、判决或强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋的查封，执行法院应提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决或执行裁定书及协助执行通知书，由登记机构办理过户登记手续后，办理查封登记。4）登记机构已受理被执行转让房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，法院可以查封，已核准登记的，不得查封。5）可以预查封的情形：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或预告登记的房屋。6）法院对可分割处分房屋应在执行标的额的范围内分割查封，并应在协助执行书中明确查封房屋的具体部位。
查封期限：查封、预查封期不得超过两年，期限届满可续封一次，续封应重新作出裁定和协执，续封期限不得超过一年。特殊情况需要再续封的，应经所属高级人民法院批准，且续封期限不得超过一年。
轮候查封：两个以上法院对同一标的查封的，登记机构为先送达协执的法院查封，后送达的为轮候。查封解除的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封房屋全部处理的，轮候查封自动失效；查封法院对查封房屋部分处理的，对剩余部分轮候查封自动转为查封。
查封的效力：1）登记机构对被法院查封的房屋在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续；登记机构明知有查封还办理抵押、转让手续的，对直接责任人可以给予罚款、拘留、追究刑事责任等处理。2）房屋所有权转移裁定书送达权利受让人时即发生法律效力，登记机构依生效法律文书进行权属登记时，当事人的房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。
房地产中介服务管理制度与政策
房地产中介服务：具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
房地产中介服务的特点：1）人员特定；2）委托服务；3）服务有偿。
房地产中介服务收费：1）房地产咨询收费：普通咨询报告每份300—1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可按不超过标的0.5%收费。2）房地产估价收费：采用差额定率累进计费，按各档收费额累计之和收费。3）房地产经纪费：房屋租赁代理收费，均按半月至一月成交租金额为标准；房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收，独家代理的，不超过成交价格的3%。
经济特区的收费标准可适当提高，最高不超过上述标准的30%
房地产估价行业：是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。
房地产估价机构：由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起成立，组织形式有：1）合伙制：由2名（含）以上专职注册房地产估价师合伙发起成立，合伙人以各自的财产承担法律责任。2）有限责任制：由3名（含）以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立，出资人以其出资额
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