规划和建设工程管理制度与政策
城乡规划包括：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划
城市规划区：城市市区、近郊区、城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 城镇体系规划包括：全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域（镇域）城镇体系规划、县域城镇体系规划
城镇规划管理包括：城市规划编制审批管理、实施监察管理
制定和实施城乡规划的原则：城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、先规划后建设 城市规划分为：总体规划和详细规划
城市详细规划包括：控制性详细规划（市政府规划部门编制）、修改性详细规划（市、县政府规划部门和镇政府编制）
城市总体规划的规划期限一般为20年 城市规划经审批公布后，即具有法律效力
城市规划的实施管理包括：报建审批管理工作、批后管理
建设用地规划许可证：向城市、县政府城乡规划主管部门申请领取
建设工程规划许可证：向城市、县政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市政府确定的镇政府申请领取
建设工程规划许可管理的主要内容：1）建筑管理；2）道路管理；3）管线管理；4）审定设计方案；5）核发建设工程规划许可证（新建、扩建、改建的），核发许可证前，规划部门应对建设工程施工图进行审查，取得许可证和其他有关批准文件后方可申请办理开工手续。6）放线、验线，验线后方可破土动工。7）建设工程的竣工验收。8）竣工资料的报送，建设单位在竣工验收后6个月内向规划部门报送资料，包括审批文件和总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、设备图、基础图等。
经依法审定后的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，规划部门应采取听证会形式听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人造成损失的应依法补偿。
紫线：历史文化街区和历史建筑 绿线：各类绿地范围
蓝线：江、河、湖、库、渠、湿地等城市地表水体保护和控制的地域 黄线：城市基础设施用地
建设工程勘察：查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件
建设工程设计：对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件
工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲、乙级，部分专业可设丙级）、劳务资质（不分等级）
工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质、专业资质（可设丁级）、专项资质 勘察、设计的监督管理部门：建设行政主管部门
施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容，应经有资格的施工图设计文件审查机构进行审查
注册建筑师制度包括：资格审查与考试制度、注册制度和相应的管理制度 注册建筑师：一级（由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理），二级（由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，报同级建设行政主管部门备案）
注册建筑师必须受聘于有设计法人资格的设计单位，并由设计单位委派
注册结构工程师：须申请注册，注册有效期2年，期满前30日内申请办理继续注册手续。应加入一个勘察设计单位，由单位统一接受委托并统一收费
建设工程招标投标范围：1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2）全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4）法律或国务院规定必须招标的其他项目
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建设工程招投标原则：公开、公平、公正、诚实信用 建设工程招投标不受地区或部门的限制 招标分为：公开招标（发布公告）、邀请招标（向三个以上有承担项目能力的单位发邀请书） 工程招标代理机构资格分：甲、乙两级 建设监理主要是项目实施阶段的监理
建设监理委托合同的形式：正式合同、信件式合同、委托通告单、标准合同 工程建设监理的基本方法：三控（进度、质量、投资），两管（合同、信息），一协调（全面组织协调）
必须实行监理的工程：1）国家重点建设项目：2）大、中型公用事业工程；3）成片开发建设的住宅小区工程；4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的项目；5）国家规定必须实行监理的其他工程。
监理企业的资质：分甲、乙、丙三级
监理企业应到工商部门注册并取得企业法人营业执照后，到建设主管部门办理资质申请手续，取得资质证书后方可从事监理。
涉及监理的其他规定：1）外资在中国境内独资的建设项目，委托外国监理单位的，应聘请中国监理单位合作监理；2）中外合资项目，不应委托外国监理公司，但可向外国监理公司进行技术、经济咨询；3）外国贷款项目原则上由中国监理单位负责，因贷款要求外国监理参加的，与中国监理单位合作监理；4）外国赠款、捐款建设的项目，一般由中国监理单位负责。
项目报建：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目必须实行报建制度，受建设主管部门或其授权机构的监督。
项目报建主要内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源及当年投资额、工程规模、开工及竣工日期、发包方式、工程筹建情况
建筑工程施工许可：工程投资总额在30万元以下，或建筑面积在300平以下的，可以不申请办理施工许可；按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的工程，不再领取施工许可证。
申领施工许可证的条件：1）已办理建筑工程用地批准手续；2）已取得建设工程规划许可证（城市规划区内的）；3）施工场地已经基本具备施工条件，需拆迁的，拆迁进度符合施工要求；4）已经确定施工企业；5）施工图纸、技术资料、施工图设计文件已按规定审查；6）有保证工程质量和安全的具体措施；7）应委托监理的已委托监理；8）建设资金已落实（工期不足一年，不少于合同价的50%；超过一年的，不少于30%），由银行出具到位资金证明。
建设施工许可证的管理：发证机关自收到申请之日起15日内颁发；建设单位自领取施工许可证之日起三个月内开工，延期以两次为限，每次不超过三个月，不按期开工或超过延期次数的，施工许可证自行废止。
必须遵守《建设工程质量管理条例》的建设工程：土木工程、建筑工程、线路管道、设备安装工程、装修工程
从事建设工程活动的原则：先勘察、后设计、再施工 施工单位的质量责任：总承包单位应当对全部建设工程质量负责；总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。
房屋建筑工程的最低保修期限：1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3）供热与供冷系统，为2个采暖、供暖期；4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5）装修工程为2年；6）其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程的保修期从工程竣工验收合格之日起计算
竣工验收：是建设工程施工和施工管理的最后环节，任何工程竣工后都必须进行竣工验收。建设单位收到竣工报告后，应组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，自验收合格之日起15日向建设部门备案。
商品住房验收备案除提交建设工程验收备案应提交的文件外，还应提交《住宅质量保证书》、
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《住宅使用说明书》
建筑企业资质分为：施工总承包、专业承包、劳务分包三个序列 注册建造师：应通过考核认定或考试合格取得建造师资格证书，并取得建造师注册证书和执业印章；分一级和二级；取得建造师资格证书的人应受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动。
房地产开发经营制度与政策
房地产开发企业：依法设立，具有企业法人资格，以营利为目的，从事房地产开发和经营。依据《公司法》登记为有限责任公司或股份公司，分为专营企业和兼营企业。
设立房地产开发企业应具备的条件：1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；2）有适应房地产开发经营所需要的固定的办公用房；3）注册资本100万元以上；4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
房地产开发企业设立的程序：1）自领取营业执照之日起30日内到房地产开发主管部门备案；2）主管部门收到备案申请后30日内核发暂定资质证书（有效期1年）；3）暂定资质证书可延长，延长期不得超过2年，取得暂定资质证书之日1年内无开发项目的，不得延长。
房地产开发企业资质等级：分一、二、三、四级
房地产开发企业资质实行分级审批：1）一级：省、自治区、直辖市建设部门初审，报国务院住建部门审批。2）二级及二级以下：由省、自治区、直辖市政府住建部门负责。
房地产开发企业资质实行年检制度
确定房地产开发项目的原则：1）应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；2）按要求需要经计划部门批准的，还应报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
房地产开发项目土地使用权的取得：应以出让方式取得，法律和国务院规定可以采取划拨方式的除外。
可以采取划拨方式取得的情形：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；3）经济适用住房
房地产项目资本金：保障性住房和普通商品住房不低于项目总投资额的20%；其他房地产开发不低于30%。
房地产项目转让条件：
一、以出让方式取得土地使用权的：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模：属于房屋建设的，实际投入达到总投资额的25%；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。
二、以划拨方式取得土地使用权的：前提是必须经有批准权的人民政府审批。1）由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳出让金；2）可以不办理土地使用权出让手续而转让的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理
可以不办理土地使用权出让手续的情形：1）转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；2）经济适用住房；3）私有住宅转让后仍用于居住的；4）出售公有住房的；5）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；6）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；7）根据城市规划土地使用权不宜出让的；8）县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形。
房地产项目转让程序：转让人和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
商品住房交付使用的条件：1）工程竣工验收合格并备案；2）配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；3）北方地区住宅分户热计量装臵安装符合设计要求；4）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；5）商品住房质量责任承担主体已明确；6）前期物业管理已落实。
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商品房保修期从交付之日起计算
住宅质量保证书内容：质量等级、保修范围、保修期、保修单位
保修项目和保修期：1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；2）屋面防水3年；3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；4）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；5）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；6）门窗翘裂、五金件损坏1年；7）管道堵塞2个月；8）供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷期；9）卫生洁具1年；10）灯具、电器开关6个月；11）其它部位、部件由开发商与用户自行约定。
房地产广告应当遵守的原则和要求：1）必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众；2）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
禁止发布房地产广告的几种情形：1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2）在未经国家征收的集体土地所有的土地上开发建设的；3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4）预售房地产，但未取得预售许可证；5）权属有争议的；6）违反国家有关规定建设的；7）不符合工程质量标准，经验收不合格的。
房地产广告必须载明的事项：1）开发企业名称；2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3）预售或销售许可证书号。
房地产广告的要求：1）涉及所有权或使用权的，所有或使用的基本单位应是具有实际意义的完整的生产、生活空间；2）对价格有表示的，应清楚表示为实际的销售价格、明示价格有效期；3）项目位臵不得以所需时间来表示距离；4）涉及的交通、商业、文化、教育及其他市政条件在规划或建设中的，应注明；5）涉及面积应表明是建筑面积或使用面积；6）预售、预租商品房的，不得涉及装修装饰内容；7）不得利用其他项目的形象、环境作为效果；8）使用建筑设计效果图或模型照片的应注明；9）不得出现融资或变相融资，不得含升值或投资回报的承诺；10）涉及贷款服务的注明银行、贷款额度、年期；11）不得含有为入住者办理户口、就业、升学等承诺；12）尚未实现物业管理的应注明；13）涉及资产评估的，应表明评估单位、估价师、评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应真实、准确、表明出处。
房地产开发企业信用档案记录内容：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、企业在建项目预售许可证情况、资格年检情况等七项内容。
房地产交易管理制度与政策
房地产交易管理：政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产管理的重要内容。
房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁 房地产交易应遵循的原则：自愿、公平、诚实信用
房地产交易中的基本制度：房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度
房地产价格评估应遵循的原则：公正、公平、公开
房地产价格评估以基准地价、标定地价、各类房屋的重臵价格为基础 房地产价格评估人员分为：房地产估价师、房地产估价员
房地产估价师：经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》。
市、县房地产交易管理机构的主要工作任务：1）执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；2）整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营管理等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；3）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；4）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；5）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；6）建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决
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策和正确引导市场发展服务。
房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 其他合法方式包括：1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合法、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4）以房地产抵债的。
房地产转让分类：有偿、无偿（赠与、继承）
不得转让的房地产：1）以出让方式取得土地使用权，不符合房地产法第三十九条规定；2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；3）依法收回土地使用权的；4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；5）权属有争议的；6）未依法进行登记的；7）预购人将预购商品房再行转让的。
房地产转让合同主要内容：1）双方当事人的姓名或名称、住所及联系方式；2）房地产权属证书的名称和编号；3）房地产坐落位臵、面积、四至界限；4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限；5）房地产的用途或使用性质；6）成交价格及支付方式；7）房地产交付使用的时间；8）违约责任；9）双方约定的其他事项。
商品房销售方式：预售、现售 商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
办理《商品房预售许可证》应提交的材料：1）商品房预售许可申请书；2）开发企业的营业执照和资质证书；3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4）投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；5）工程施工合同及关于施工进度的说明；6）商品房预售方案。
商品房预售方案应包括的内容：项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
预售方案中主要内容发生变更的，应报主管部门备案并公示 暂定资质的房地产开发企业，预售方案中应明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函，质量责任承担主体必须具备法人资格和相应的赔偿能力。
预售许可程序：受理、审核、许可
房地产管理部门在受理之日起10内，作出准予预售的行政许可书面决定（决定书加盖房地产管理部门行政许可专用印章），作出决定之日起10内向开发企业颁发、送达预售许可证（加盖房地产管理部门印章）；开发企业在取得预售许可证后，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价，自留房屋不得在初始登记前对外销售。
房地产开发企业应在销售现场清晰明示的内容：预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况
商品房预售合同登记备案：房地产开发企业应与承购人签订书面商品房预售合同，签约之日起30日内到房地产管理部门、土地管理部门办理登记备案手续；委托代理人代办的，应有书面委托书。
商品房现售必须符合的条件：1）房地产开发企业具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；
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