财务与会计 第十章 非流动资产一 或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的资产
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 2.作为存货的房地产。
【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。
经典例题－1【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
『正确答案』AC 除形成正式书面决议的拟出租的空置建筑物外，投资性房地产指的是已形成出租事实的房产，选项B不严谨，因此不能选；转租房产的产权不属于企业，连企业资产都不是，更不会是投资性房地产，因此，选项D不能选。
10.3.2 投资性房地产的确认及初始计量 一、投资性房地产的确认 （一）投资性房地产的确认条件 在同时满足下列条件时才予以确认：
1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益； 2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的确认时点
1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日； 2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；
3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。
二、投资性房地产入账价值的确认
1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。
2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成 （1）外购的投资性房地产，按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。
（2）自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。 （3）以其他方式取得的投资性房地产，原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。 【要点提示】由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本。
10.3.3 投资性房地产的后续计量 一、后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。 【要点提示】掌握后续计量模式的选用原则。
二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在
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财务与会计 第十章 非流动资产一 减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 相关会计分录如下： 1.折旧或摊销时 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.取得的租金收入 借：银行存款
贷：其他业务收入 3.投资性房地产提取减值时 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
减值提取后对后续折旧或摊销的影响与固定资产或无形资产相同，且此减值不得恢复。 4.计算应交营业税时 借：营业税金及附加
贷：应交税费――应交营业税 【要点提示】掌握损益的归属科目。
经典例题－2【基础知识题】甲公司2010年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清。甲公司对此房产采用成本模式后续计量。2011年末商务楼的可收回金额为2 330万元，假定净残值未发生变化。租金收入适用的营业税率为5%。 该投资性房地产2010年～2012年的会计处理如下： ①投资性房地产的入账成本＝3 000＋20＝3 020（万元）；
②2010年的摊销额＝［3 020-（21-1）］÷40×6/12＝37.5（万元）； ③2010年的会计分录如下： A.收取租金时：
借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 37.5 贷：投资性房地产累计折旧 37.5 C.计算应交营业税时：
借：营业税金及附加 10 贷：应交税费——应交营业税 10
④2011年的摊销额＝［3 020-（21-1）］÷40＝75（万元）； ⑤2011年的会计分录如下： A.收取租金时：
借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 75 贷：投资性房地产累计折旧 75 C.计算应交营业税时：
借：营业税金及附加 20 贷：应交税费——应交营业税 20
⑥2011年末的摊余价值为2 907.5万元（＝3 020－37.5－75），相比此时的可收回金额2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计提分录如下：
借：资产减值损失 577.5 贷：投资性房地产减值准备 577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330-（21-1）］÷（40－1.5）＝60（万元），分录如下：
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财务与会计 第十章 非流动资产一 借：其他业务成本 60 贷：投资性房地产累计折旧 60 ⑧2012年收取租金时：
借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 ⑨2012年计算应交营业税时： 借：营业税金及附加 20 贷：应交税费——应交营业税 20
经典例题－3【2010年单选题】某企业采用成本模式计量其持有的投资性房地产。2008年1月购入一幢建筑物作为投资性房地产核算并于当期出租，该建筑物的成本为920万元，预计使用年限为5年，预计净残值20万元，采用年数总和法计提折旧。2009年该投资性房地产应计提的折旧额是（ ）万元。 A.240 B.245 C.250 D.300
『答案』B2009年该投资性房地产应计提的折旧＝（920-20）×5/15×1/12＋（920-20）×4/15×11/12＝245（万元）
三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 1.采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 ①会计处理原则
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”,此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②会计分录
A.期末公允价值大于账面价值时 借：投资性房地产――公允价值变动 贷：公允价值变动损益 B.期末公允价值小于账面价值时 借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产――公允价值变动 C.收取租金时 借：银行存款
贷：其他业务收入 D.计算应交营业税时 借：营业税金及附加
贷：应交税费――应交营业税
另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。 【要点提示】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。
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财务与会计 第十章 非流动资产一
经典例题－4【基础知识题】戊公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，债务重组日房产的公允价值为3 000万元，债务解除手续于2006年10月1日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产公允价值可以持续可靠获取，2006年末房产的公允价值为3 200万元，2007年末的公允价值为3 120万元。租金收入的营业税率为5%。对此戊公司应作如下会计处理：
①该投资性房地产的入账成本＝3 000（万元）； ②取得该楼房时：
借：投资性房地产――成本 3 000 营业外支出 700 贷：应收账款 3 700 ③2006年末取得租金时：
借：银行存款 30（120×3/12） 贷：其他业务收入 30 ④2006年计算应交营业税时：
借：营业税金及附加 1.5 贷：应交税费—应交营业税 1.5
⑤2006年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的公允价值变动收益，具体处理如下： 借：投资性房地产――公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200 ⑥2007年末取得租金时：
借：银行存款 120 贷：其他业务收入 120 ⑦2007年计算应交营业税时：
借：营业税金及附加 6 贷：应交税费——应交营业税 6
⑧2007年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的公允价值变动损失，具体处理如下： 借：公允价值变动损益 80 贷：投资性房地产――公允价值变动 80
四、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 借：投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧（或摊销） 投资性房地产减值准备 （递延所得税资产或负债 利润分配――未分配利润 盈余公积） 贷：投资性房地产 递延所得税资产或负债 利润分配――未分配利润 盈余公积
【要点提示】成本模式结为公允模式属会计政策变更，此知识点与会计政策变更结合是一个较为典型的出题角度。 经典例题－5【单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价
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财务与会计 第十章 非流动资产一 值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（ ）。
A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益
『正确答案』C 投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。
经典例题－6【2009年多选题】下列关于投资性房地产的后续计量的表述中，正确的有（ ）。 A.采用公允价值模式进行后续计量的不允许再采用成本模式计量
B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不应计提折旧或摊销 C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当计提减值准备
D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提的折旧或进行的摊销应计入管理费用
E.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值高于其账面余额的差额应计入投资收益『正确答案』AB 采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不计提减值准备，资产负债表日公允价值与账面余额的差额应计入公允价值变动损益，故选项CE不正确；选项D，成本模式后续计量的投资性房地产，计提折旧或者摊销应计入其他业务成本。
五、投资性房地产的后续支出 （一）资本化的后续支出 1.成本模式下 （1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房――在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产－－厂房 （2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产――厂房――在建 贷：银行存款等 （3）完工时
借：投资性房地产――厂房
贷：投资性房地产――厂房――在建 2.公允价值模式下 （1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房――在建 贷：投资性房地产――厂房――成本
――厂房――公允价值变动 （2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产――厂房――在建 贷：银行存款等 （3）完工时
借：投资性房地产――厂房――成本 贷：投资性房地产――厂房――在建 （二）费用化的后续支出 借：其他业务成本 贷：银行存款等科目
【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。
10.3.4 投资性房地产的转换与处置 一、转换条件
在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
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