淄博项目策划方案
2.3.6可售面积估算
? 按建筑面积算，可售面积约80000平方米，可租面积约20000平方
米。
2.3.7租售价格预测（市场比较法）
淄川服装城各区域的平均租金：
休闲服装批位置 商城西路 温州商厦 留仙湖路 发市场 租金（元平65 方米）
比较因素分析：
休闲服装因素 本项目 商城西路 温州商厦 留仙湖路 批发市场 地段 交通 管理水平 商业配套 物流状况 综合因素 比重（%） 23 22 22 21 22 110 100 18 18 17 18 19 90 122 20 20 20 20 20 100 110 22 21 19 18 22 102 108 21 22 19 20 21 103 107 17 18 15 17 18 85 129 营业大厅 60 90 70 30 营业大厅
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权重表：
休闲服装批发项目 商城西路 温州商厦 留仙湖路 市场 权重（%）
本项目租金=（A区域×A比重×A权重）+（B区域×B比重×B权重）+…..
由上述公式可以推算出本项目的平均租金是：约75元/平方米，若减去10%的浮动因素，可以得出本项目的初步市场平均租金：约67元/平方米
再通过年回报10%的固定回报（流动回报约7~8%），可以推测本项目的初步市场平均售价为：约6700元/平方米左右 注：上述面积均为建筑面积。
本项目销售总额(未计可租面积的租金)：
6700元/平方米×8万平方米=5.36亿元
15 30 20 30 5 营业大厅
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2.3.8产品卖点发掘：
1、 “泛街铺”概念
传统街铺是以临街为标准的商铺，而“泛街铺”是以人流为标准的商铺。贵项目宽达5米的主通道，3.5米的次通道，加上环回式的设计，能合理分流人流，能充分产生街铺的效果。
2、 环回式设计
以中庭为中心，主通道为环绕干道，次通道为主通道的联接链，令人流循环流动，以指示牌的导向图引领客户到需求产品的区域，从而做到“间间为街铺，铺铺为旺铺”的设计效果。
3、 车位充足，停放方便
整个项目拥有1570个车位，科学的停车布局设计（如总规划图），令停放车辆极为方便。
4、 科学车流导向
车流进、出口完全分离，科学的车流导向，使物流配送更为便捷。
5、 与3000亩服装工业园挂钩，形成产业链效应
3000亩服装工业园将引入大量服装厂商，成为未来的服装生产基地，与其挂钩，形成产业链效应，甚至可考虑将以优惠政策出租某一层给工业园的服装厂
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商作营业场所，以“工业园众厂商进驻淄川服装批发广场”为口号，增强投资者和经营者的信心，达到“以租带售”的目的。
6、 大型货仓，统一仓管
拥有大型货仓，由专人监管，安全可靠，存蓄货物便捷，令商家免除如何存放货物的后顾之忧。
7、 大型模特表演台，开展服装交易会
大型模特表演场地，定期开展服装交易会，吸引各处厂家、商家来此交易。
8、 带产权出售
拥有40年完整产权，真正属于自己的物业。
9、 严格功能分区，严格资质审查（国内地方品牌）
严格功能分区，免除恶性竞争，严格资质审查，杜绝假冒伪劣商品，营造商场良好商贸交易环境。 10、
货物装卸区令物流更为畅通
设立货物装卸区，所有车辆的货物统一在区域内装卸，再由发展商的货物配送队伍统一装卸。
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11、 开设新品牌专区
开设新品牌专区，对于地方的新品牌，批发市场会开辟专区，为新品牌打开市场，也令客户买家有更多的选择。 12、
政府优惠政策：减免税费
发展商出面与当地政府交涉，希望能有限期地减免在本专业批发市场经营的商家一部分税费。 13、
未经政府成立的管理小组批准，不得进入市场进行收费或干预正常经
营。
据调查报告显示，淄川服装城的乱收费现象严重，甚至出现黑帮操控，地方保护主义盛行。而本项目实行“统一经营，统一管理”必将杜绝该现象的发生，为商家创造一个公平交易的平台。 14、
购铺可入户淄博市，其子女可入当地学校
据调查了解，淄川服装城大部分的外地经营者普遍反映其子女入学成问题，虽可入学但其费用甚高。美联建议发展商通过公关能力解决此问题，使得外地买家能“购铺可入户淄博市，其子女可入当地学校”将会是一大的亮点。 15、
美联策划代理
广州美联房地产顾问有限公司，是香港唯一上市的专业房地产中介公司“美联物业”在国内的第一家分公司，是广州市一级房地产代理，凭借丰富的专业知
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